注冊物業管理師管理實務必考題

　　簡答題

　　1、 某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業服務企業承擔前期物業服務。業主于2010年8月開始人住，2012年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同于2012年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業服務企業應于2012年8月1日前辦理完成物業承接驗收手續。甲物業服務企業收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業服務資料，拒不配合物業承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之后，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。

　　請回答下列問題：

　　16.上述16戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業服務企業負責無償修復?

　　17.乙物業服務企業的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?

　　18.該小區的前期物業服務合同何時終止?

　　19.甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請說明理由。

　　20.在甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業服務企業應如何進行物業承接查驗?

　　2、 某小區已經人住3年了，業主投訴：①小區內防火防煙門經常處于開啟狀態;②部分屋頂漏水;③小區周圍治安環境亂。物業公司接到業主投訴后及時進行了調查，就業主投訴問題提出解決措施，使投訴事件得到了圓滿解決。

　　請回答下列問題：

　　11.簡述物業服務企業處理業主投訴的一般程序。

　　12.簡述投訴管理體系的基本要求。

　　13.對于上述業主投訴的問題，物業公司應如何解決?

　　3、 某市xx家園高層塔樓業主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道占為己有。物業服務企業發現后多次勸阻，但A先生認為物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業服務費用。物業服務企業在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結構等，并與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行為有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，并及時報告了業主委員會。

　　請回答下列問題：

　　17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什么?

　　18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什么?

　　19.假如你是物業服務企業經理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，采用哪種方式更有利于小區的長治久安?

　　20.B女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?為什么?

　　4、 某物業項目位于我國某沿海城市，總建筑面積達35萬m2，屬中高層住宅物業，項目分兩期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區的建設申報了國家安居示范工程小區，是該市重點工程之一，備受當地居民和政府的關注。建設單位為把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經驗的物業服務企業，并由其負責該項目物業服務的早期介入工作。

　　請回答下列問題：

　　18.物業服務企業早期介人有何作用?

　　19.在可行性研究階段，物業服務企業早期介入的工作內容包括哪些?

　　20.物業服務企業早期介入的必要性是什么?

　　21.在建設階段，物業服務企業早期介入的內容是什么?

　　5、物業公司張經理帶領新來的物業管理員巡視樓宇，在進人大門時門衛向他們微笑敬禮，這時有一個人提著大箱子往門外走，門衛很有禮貌地幫助開門放行。巡視到2 樓，這里正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個房間緊張地忙碌著，為了防止發生火災，焊工作業場地準備了兩個泡沫滅火器。來到3樓，管理員問：“2樓和3樓 的滅火器的數量怎么不一樣呀?”經理說：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致。”看到消火栓柜前擺放著整齊的花盆，管理員問：“消防柜前的物品擺 放是否有規定?”經理說：“沒明確規定，但是消火栓柜門必須保證開關靈活，一旦發生火災才能很快地拿出來使用。”管理員問：“3樓的通道門用滅火器撐著門 是為什么?”經理說：“有幾個房間正在裝修，來回來去搬著東西開門費事，把門撐開后省得經常放下東西去開門，這也是個辦法。”在樓道里，管理員看到一個人 正在吸煙，問道：“在大廈的公共場所里是否可以吸煙?”經理說：“我們不行，客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止。”管理員說：“經理您看，發 小廣告的都到3樓來了。”經理說：“現在發小廣告的太多了，轟走一撥又來一撥，真拿他們沒辦法。”走到3樓的盡頭，經理說：“我們還得從那邊上4樓，你看 他們為了裝修，箱子都擺在通道上了。”來到4樓，管理員說：“我聞到一股燒紙的味，是否應檢查一下?”經理說：“大廈安全非常重要，防火意識必須加強，下 星期召開全體大會一定要好好強調這一點。”

　　請回答下列問題：

　　16.指出并改正本案例中存在的不妥之處。

　　17.消防器材在樓層一般如何配置?

　　18.通過分析案例不難發現，物業服務需要有能力的管理人員，那么物業服務企業培訓體系是什么?

　　6、物業巡視人員發現某棟高層樓道里有大量木材、舊家具等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經遮擋住了消防設備。物業巡視人員意識到了事態的嚴重性，當即告知業主移除這些雜物。

　　請回答下列問題：

　　19.消防工作的指導原則是什么?

　　20.物業服務企業消防管理規定包括哪些內容?

　　21.消防設施設備管理制度的內容有哪些?

　　22.物業消防安全檢查主要包括哪些內容?

　　7、某物業服務公司負責對某一小區進行物業管理服務工作，一直受到業主的好評。但是最近幾天業主頻頻反映小區內的環境問題，主要在以下幾個方面：

　　(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴重。(3)小區垃圾處理不及時

　　1、園林植物病蟲害防治的方法(　　)。

　　A.通過栽培技術防治

　　B.通過檢疫防治

　　C.通過物理及機械法防治

　　D.通過移植的方法防治

　　2、 該如何對于(1)中反映的有害生物進行防治

　　3、以下屬于經營生產垃圾的是(　　)。

　　A.工程改造產生的廢棄物

　　B.生產企業的生產廢料

　　C.餐飲類廚余垃圾

　　D.園林修剪出的植物殘枝

　　8、【 典型考題•案例題】

　　某物業項目年度績效指標體系如下表所示。

　　2012年年末，經項目績效總結，形成如下結果：凈利潤實現24萬元，物業管理費收繳率為97%，住戶滿意度指數為85，工作計劃完成率為97%，建立并實施項目質量管理體系的成熟度為40%，員工滿意指數為96，員工能力提升的成熟度為55%。(基準值匹配基礎分為50，目標值匹配基礎分為75，挑戰值匹配基礎分為100)

　　問題：

　　1、計算該項目各單項指標的績效分數

　　2、計算該項目2012年績效分數

　　9、某住宅項目由建設單位建設，擬采用公開招標方式選聘物業服務企業， 2013年10月10日在當地政府規定的招標信息網上發布招標公告。招標文件中規定投標文件提交截止日期為10月18日，通過資格預審，有30家投標申請人符合合格，建設單位從中選擇了4家參與評選。其后，建設單位成立了一個由3名建設單位代表和3名物業管理專家組成的評標委員會進行評標，經過標書評審，A投標人因報價最低被確定為中標候選人。發出中標通知書后，建設單位和A投標人進行了合同談判，希望A投標人能再降低費用，并幫助完成竣工驗收工作。經談判后雙方達成一致：幫助完成竣工驗收工作，并降價3%。

　　問題：

　　1、根據本案例提供的材料，該項目的招投標工作有哪些不當和錯誤?

　　2、根據該項目具體情況，簡要說明物業項目招標的一般程序。

　　10、某物業項目處于施工建設階段，為促進銷售，建設單位擬通過公開招投標聘請專業物業服務企業提供早期介入咨詢服務。A物業服務企業通過壓低物業服務費和提供超值服務的承諾獲得了該項目。A企業組建了由一批由工程技術人員構成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：物業管理用房的設置與要求;物管服務收費標準及方法的確定;相關技術資料及文件的收集;設施設備安裝調試的跟進與現場施工跟蹤等。

　　問題：

　　1、根據本案例提供的材料，A企業的早期介入工作有哪些不當和錯誤?

　　2、根據該項目具體情況，列舉早期介入工作的主要內容。

　　3、根據該項目具體情況，分析項目早期介入存在的風險。

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