注冊物業管理師管理實務練習題
不定項選擇題
1、根據下面材料回答問題
某高層綜合物業項目地處城市中心區，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業服務企業承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。該項目物業服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。在物業服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。
(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。
(2)各承租單位應分別和物業服務企業簽訂物業服務合同以方便管理服務。
(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業服務企業的職責。
(4)寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業服務企業承擔。
(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業服務企業經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。
請回答下列問題：
本項目建筑和設備設施管理可采取的技術節能減排措施是( )。
A.更換耗能較大設備
B.加強節能宣傳和培訓
C.建立能源消耗考核制度
D.調整設備運行時間，實行節能運行程序
2、回答題：
某小區物業管理處接到火情報告，小區C區A棟發生火災，接到報案后，物業管理處采取了以下行動：(1)通知巡邏崗現場確認火情，確認后啟動應急預案，并通知消防主管部門。(2)救援疏散組組織現場人員進行疏散，在疏散的同時，滅火組進行滅火。(3)發現有車輛停放在消防通道上，及時聯系業主，疏通消防通道。
以下關于義務消防隊的說法錯誤的是( )。
A.分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。
B.由項目工作人員和業主共同組成
C.設備組由具有消防設備操作及維護知識的維修人員擔任
D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質好的人員擔任
簡答題
3、 某小區已經人住3年了，業主投訴：①小區內防火防煙門經常處于開啟狀態;②部分屋頂漏水;③小區周圍治安環境亂。物業公司接到業主投訴后及時進行了調查，就業主投訴問題提出解決措施，使投訴事件得到了圓滿解決。
請回答下列問題：
11.簡述物業服務企業處理業主投訴的一般程序。
12.簡述投訴管理體系的基本要求。
13.對于上述業主投訴的問題，物業公司應如何解決?
4、 2011年8月10日，某住宅小區物業服務企業在巡視過程中發現業主李某裝修前未辦理裝修手續，并私自拆改供暖管道。李某稱無人告知禁止拆改供暖管道的有關規定，所以便私自拆改了。物業服務企業要求其恢復原狀。
請回答下列問題：
15.李某私自拆改供暖管道的說法是否正確?簡要說明理由。
16.以示意圖方式說明物業裝飾裝修流程。
17.物業裝飾裝修不予登記的情形有哪些?
18.物業裝飾裝修現場管理的基本要求有哪些?
19.為了減少物業裝修、裝飾過程中違章現象的出現，物業服務企業應采取什么措施?
5、 某物業服務企業負責管理的某小區是已經投人使用12年的住宅區，建筑面積45萬m2，以高層建筑為主。最近一階段業主頻頻反映小區內的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業服務企業采取一些措施。
請回答下列問題：
15.可能產生上述情況的原因有哪些?
16.應采取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結合實際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
6、2012年10月16日，車主張某將新買一輛轎車停放于小區停車位處，第二天早上發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。張某找到小區的保安，保安稱其為小區正在裝修的8層住戶墜落的磚塊所砸，并帶張某查看現場。張某要求8層業主賠償其修車費用，B層業主稱自己裝修已經向小區物業服務企業申報登記，手續齊全，裝修合法，拒絕了張某的要求。張某與其交涉未果，遂將8層業主和小區物業服務企業告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費l0000元。
請回答下列問題：
11.根據案例分析，業主裝飾裝修前，應向物業管理單位提供哪些資料?
12.說明在物業管理范圍內出現高空墜物的處理措施。
13.物業管理活動中可能發生刑事案件，物業服務企業應怎樣做?
7、某業主到房地產開發公司辦理入住手續，該業主直接找到物業服務企業的經理自我介紹說： “我接到入住通知書已經半年多了，由于工作忙，一直沒來辦理手續，今天特抽空來辦理。”經理說：“沒關系，我們一切為用戶服務，不論拖多長時間，我們都一樣辦理。”經理說：“您的材料是否都帶齊了?”業主拿出購房合同、人住手續書及付款收據。經理說：“可以了。"業主問：“你們公司的收費標準有批文嗎?”經理說：“有，你看，這是房地產開發公司的批文”。業主說：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分能不能緩交?等到房屋大修時，我一定補齊。”經理說：“可以，不過您必須寫一個保證。”業主又問：“裝修是否要辦理手續?”經理說：“只要您不破壞承重墻，就不用辦理任何手續了。”業主問：“裝修前是否要交一些費用?”經理說：“您自己找人裝修就不用交任何費用了。”業主又問：“我是否可以一次繳納10年的管理費?”經理說：“那太好了，都像您這樣我們的服務就有保障了。”辦完手續，保安部派人來送鑰匙。業主接過鑰匙問：“還要辦理什么手續嗎?”經理說：“沒有了，您裝修完就可以人住了，歡迎您成為我們的新業主。”
請回答下列問題：
14.指出并改正本案例中存在的錯誤與不妥之處。
15.物業人住準備工作的注意事項有哪些?
16.簡述入住期間需注意的問題。
8、某物業服務公司負責對某一小區進行物業管理服務工作，一直受到業主的好評。但是最近幾天業主頻頻反映小區內的環境問題，主要在以下幾個方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴重。(3)小區垃圾處理不及時
1、園林植物病蟲害防治的方法( )。
A.通過栽培技術防治
B.通過檢疫防治
C.通過物理及機械法防治
D.通過移植的方法防治
2、 該如何對于(1)中反映的有害生物進行防治
3、以下屬于經營生產垃圾的是( )。
A.工程改造產生的廢棄物
B.生產企業的生產廢料
C.餐飲類廚余垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
9、【 典型考題•案例題】
某物業項目年度績效指標體系如下表所示。
2012年年末，經項目績效總結，形成如下結果：凈利潤實現24萬元，物業管理費收繳率為97%，住戶滿意度指數為85，工作計劃完成率為97%，建立并實施項目質量管理體系的成熟度為40%，員工滿意指數為96，員工能力提升的成熟度為55%。(基準值匹配基礎分為50，目標值匹配基礎分為75，挑戰值匹配基礎分為100)
問題：
1、計算該項目各單項指標的績效分數
2、計算該項目2012年績效分數
10、某住宅小區由甲物業服務企業負責物業管理工作，入住2年后成立了業委會，在前期物業服務合同未到期的情況下，業委會與乙物業服務企業達成口頭協議，由乙企業替代甲企業承擔該小區的物業管理工作。業主委員會通知甲乙辦理移交。
甲以前期物業服務合同未到期為由，拒絕辦理移交，后業委會通過用小區樓內廣告收人給予補償的要求換得了甲企業的同意。
現場交接時，乙派項目經理1人，在甲人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。
對于屋面漏水，甲解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲、乙未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲向乙移交了開發商提供的前期物業資料。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。
問題：
1、本案例物業承接查驗的做法存在哪些不當或錯誤?簡要說明理由 ?
2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?說明理由
3、本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?
4、機構更迭時物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?
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