2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》考試試題
考試試題一：
1.房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類型不包括( )。
A.居住物業(yè)
B.商業(yè)物業(yè)
C.新興物業(yè)
D.酒店與休閑娛樂設(shè)施物業(yè)
2.平均建設(shè)周期(CPt)，指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工使用所占用的是時(shí)間長(zhǎng)短。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=( )。
A.房屋施工面積/建筑面積
B.建筑面積/所有建筑面積
C.房屋施工面積/新竣工面積
D.可以房屋面積/房屋總面積
3.被邀請(qǐng)參加招標(biāo)的承包商通常在( )之間。
A.1-3個(gè)
B.3-5個(gè)
C.3-10個(gè)
D.5-10個(gè)
4.假設(shè)上述的兩居室每套價(jià)格提高5萬元，會(huì)減少多少購(gòu)買者，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于( )。
A.因果性調(diào)查
B.描述性調(diào)查
C.試探性調(diào)查
D.假設(shè)性調(diào)查
5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于( )。
A.觀察法
B.實(shí)驗(yàn)法
C.討論法
D.問卷調(diào)查法
6.下列屬于概率抽樣的是( )。
A.整群抽樣
B.隨機(jī)抽樣
C.估計(jì)抽樣
D.定額抽樣
7.( )就是特定商品的潛在購(gòu)買者數(shù)量。
A.市場(chǎng)規(guī)模
B.合格有效市場(chǎng)
C.有效市場(chǎng)
D.潛在市場(chǎng)
8.對(duì)某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是( )。
A.潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
B.潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
C.潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)
D.服務(wù)市場(chǎng)>潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
9.在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是( )。
A.簡(jiǎn)單平均法
B.移動(dòng)平均法
C.加權(quán)移動(dòng)平均法
D.時(shí)間序列分析法
10.一筆月利率為2%的貸款，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是( )。
A.24%
B.25.1%
C.25.36%
D.27.1%
答案：
1. C 【解析】：房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類型分為居住物業(yè)商業(yè)、物業(yè)新興物業(yè)、酒店與休閑娛樂設(shè)施物業(yè)和其他物業(yè)。參見教材P7
2. C 【解析】：平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。參見教材P38
3. C 【解析】：參見教材P68
4. A 【解析】：參見教材P103
5. A 【解析】：參見教材P104
6. A 【解析】：參見教材P105
7. A 【解析】：參見教材P107
8. C 【解析】：參見教材P108
9. B 【解析】：參見教材P112
10. A 【解析】：名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利計(jì)息次數(shù)的乘積。即2%×12=24%。參見教材P151
考試試題二：
1.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。( )
2.房地產(chǎn)置業(yè)投資的回收期至少有十年八年，長(zhǎng)則二三十年甚至更長(zhǎng)。( )
3.開標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)人主持邀請(qǐng)各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)以及招標(biāo)管理部門參加。( )
4.一個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著差異性。( )
5.有些產(chǎn)品品牌差異不大，消費(fèi)者不經(jīng)常購(gòu)買，而購(gòu)買時(shí)又有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以消費(fèi)者一般要比較、看貨，只要價(jià)格公道、購(gòu)買方便、機(jī)會(huì)合適，消費(fèi)者就會(huì)決定購(gòu)買，這種購(gòu)買行為稱為尋求多樣化購(gòu)買行為。( )
6.等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為1。( )
7.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素只有資金成本。( )
8.對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于或等于銀行貸款利率。( )
9.最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。( )
10.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有調(diào)查和專家打分法、故障樹分析法和蒙特卡洛模擬法三種。( )
11.進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析需要結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化。( )
12.建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。( )
13.在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用。( )
14.零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)(營(yíng)業(yè)額)不相關(guān)的一個(gè)最低收入。( )
15.收益性物業(yè)管理中的稅前現(xiàn)金流=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金。( )
答案：
1. 對(duì) 【解析】：參見教材P5
2. 對(duì) 【解析】：參見教材P14
3. 對(duì) 【解析】：參見教材P71
4. 對(duì) 【解析】：參見教材P114
5. 錯(cuò) 【解析】：有些產(chǎn)品品牌差異明顯，但消費(fèi)者并不愿花長(zhǎng)時(shí)間來選擇和估價(jià)，而是不斷變換所購(gòu)產(chǎn)品的品牌，這種購(gòu)買行為稱為化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買行為。參見教材P129
6. 對(duì) 【解析】：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。
參見教材P154
7. 錯(cuò) 【解析】：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P173
8. 錯(cuò) 【解析】：內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。若該項(xiàng)目可行，則其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定大于銀行貸款利率。參見教材P175
9. 對(duì) 【解析】：參見教材P213
10. 錯(cuò) 【解析】：參見教材P223
11. 對(duì) 【解析】：進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析需要結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化。參見教材P244
12. 對(duì) 【解析】：建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。參考教材P289
13. 對(duì) 【解析】：在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用。參見教材P339
14. 對(duì) 【解析】：零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)(營(yíng)業(yè)額)不相關(guān)的一個(gè)最低收入。參見教材P347
15. 錯(cuò) 【解析】：收益性物業(yè)管理中的稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息。參見教材P352-353
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