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2016房產(chǎn)估價師《案例與分析》臨考練習(xí)題
2016房產(chǎn)估價師考試的時間越來越近了，剩下的復(fù)習(xí)時間十分寶貴，下面百分網(wǎng)小編帶來一套《案例與分析》部分的臨考練習(xí)題，歡迎大家閱讀參考，更多內(nèi)容請關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)!
案例一：
甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實(shí)現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。
問題：
1.復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點(diǎn)、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?
2.復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?
【參考解析】：
1.復(fù)核估價時，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價時點(diǎn)時無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價時點(diǎn)為復(fù)核估價的估價時點(diǎn)。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點(diǎn)時的狀況為準(zhǔn)。
2.復(fù)核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
案例二：
甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后，甲公司對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。
問題：
若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：
1.估價時點(diǎn)不同。乙估價機(jī)構(gòu)評估在建工程的估價時點(diǎn)與丙估價機(jī)構(gòu)評估估價對象抵押價值的估價時點(diǎn)相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。
2.估價目的和價值類型不同。乙估價機(jī)構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機(jī)構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價值也會有差異。
4.購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
案例三：
某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000┫。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500┫綠地，并拆除一幢面積為900┫的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
問題：
理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
【參考解析】：
1.政府應(yīng)對占用的小區(qū)500┫綠地進(jìn)行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。
2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對被拆除的900┫的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)(針對住房困難的低收入家庭的)等。
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