2017房地產(chǎn)估價師物業(yè)管理復習試題
要想在房地產(chǎn)估價師的考試中取得好成績，就必須多做物業(yè)管理的測試題。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師物業(yè)管理復習試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師物業(yè)管理復習試題
1、物業(yè)甲為寫字樓項目，2003年末價值為000萬元，預計2004年末價值為00萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為 50%，則2004年該物業(yè)的價值的標準差為0%：物業(yè)乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為000 萬元，2004年末價值為200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標準差為20%。由以上資料，( )投資風險更大。
A、物業(yè)甲
B、物業(yè)乙
C、一樣大
D、無法判斷
答案：B
2、市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。( )
A、對
B、錯
答案：A
3、房地產(chǎn)開發(fā)投資對政府行為而引起的影響相當敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個“經(jīng)濟調(diào)節(jié)器”，( )又是中央政府財政收入的一個重要來源。
A、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟稅收
B、工業(yè)生產(chǎn)帶來的利潤
C、商業(yè)經(jīng)濟經(jīng)營帶來的巨大財富
D、與房地產(chǎn)有關的收入
答案：D
4、運用投資組合理論指導房地產(chǎn)投資活動的目的是( )。
A、在固定的預期收益率下使風險最低
B、使收益率最高
C、在一個預設可接受的風險下使收益最大化
D、減少投資
答案：AC
5、( )是指當房地產(chǎn)市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。
A、房地產(chǎn)泡沫
B、房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)
C、房地產(chǎn)適度經(jīng)營
D、房地產(chǎn)過剩
答案：B
6、投資機會選擇和決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的( )。
A、前期工作
B、初期工作
C、前提工作
D、項目可行性研究
答案：D
房地產(chǎn)估價師考點精講
實物期權，一種期權，其底層證券是既非股票又非期貨的實物商品。這實物商品自身(貨幣，債券，貨物)構成了該期權的底層實體。又見股票期權(equity option)和指數(shù)期權(index option)是管理者對所擁有實物資產(chǎn)進行決策時所具有的柔性投資策略。
在公司面臨不確定性的市場環(huán)境下，實物期權的價值來源于公司戰(zhàn)略決策的相應調(diào)整。 每一個公司都是通過不同的投資組合，確定自己的實物期權，并對其進行管理、運作，從而為股東創(chuàng)造價值。 實物期權法應用金融期權理論，給出動態(tài)管理的'定量價值，從而將不確定性轉(zhuǎn)變成企業(yè)的優(yōu)勢。
最初用金融期權理論來審視戰(zhàn)略投資的想法源于摩西·魯曼發(fā)表在哈佛商業(yè)評論上的兩篇文章：《視投資機會為實物期權：從數(shù)字出發(fā)》 (Investment Opportunities as Real Options：Getting Started on the Numbers，1998年7-8月刊)及 《實物期權投資組合戰(zhàn)略》(Strategy as a Portfolio of Real Options，1998年9-10月刊)在后一篇文章中，摩西·魯曼寫道，“用金融觀點來看，企業(yè)投資更似一系列的期權，而不是穩(wěn)定的現(xiàn)金流”。
實物期權(real options)的概念最初是由Stewart Myers(1977)在MIT時所提出的，他指出一個投資方案其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個權利，在未來以一定價格取得或出售一項實物資產(chǎn)或投資計劃，所以實物資產(chǎn)的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權稱為實物期權。
Black和Scholes的研究指出：金融期權是處理金融市場上交易金融資產(chǎn)的一類金融衍生工具，而實物期權是處理一些具有不確定性投資結(jié)果的非金融資產(chǎn)的一種投資決策工具。因此，實物期權是相對金融期權來說的，它與金融期權相似但并非相同。與金融期權相比，實物期權具有以下四個特性：
(1)非交易性。實物期權與金融期權本質(zhì)的區(qū)別在于非交易性。不僅作為實物期權標的物的實物資產(chǎn)一般不存在交易市場，而且實物期權本身也不大可能進行市場交易;
(2)非獨占性。許多實物期權不具備所有權的獨占性，即它可能被多個競爭者共同擁有，因而是可以共享的。對于共享實物期權來說，其價值不僅取決于影響期權價值的一般參數(shù)，而且還與競爭者可能的策略選擇有關系
(3) 先占性。先占性是由非獨占性所導致的，它是指搶先執(zhí)行實物期權可獲得的先發(fā)制人的效應，結(jié)果表現(xiàn)為取得戰(zhàn)略主動權和實現(xiàn)實物期權的最大價值;(4)復合性。在大多數(shù)場合，各種實物期權存在著一定的相關性，這種相關性不僅表現(xiàn)在同一項目內(nèi)部各子項目之間的前后相關，而且表現(xiàn)在多個投資項目之間的相互關聯(lián)。表1列示了實物期權與金融期權的具體比較。實物期權也是關于價值評估和戰(zhàn)略性決策的重要思想方法，是戰(zhàn)略決策和金融分析相結(jié)合的框架模型。它是將現(xiàn)代金融領域中的金融期權定價理論應用于實物投資決策的分析方法和技術。
房地產(chǎn)估價師復習筆記
顧客滿意度是施工項目管理的目的，在最合理的工期、最好的工程質(zhì)量前提下，降低工程成本，實現(xiàn)最優(yōu)效益是施工項目管理的目標。
為了提高顧客滿意度水平，我們在施工項目上組織和安排計劃過程中。首先要對顧客的需求進行分析，從而明確市場對本工程項目的需求和業(yè)主對本工程的要求，工程項目的需求是多種多樣的，通常可分為兩類：即必須滿足的基本要求和附加要求。
基本需求包括工程的范圍、進度、質(zhì)量、成本以及必須滿足的法律、法規(guī)要求等;附加需求常常是要求施工單位給予支持方面的要求，例如建設和生產(chǎn)是否有利于環(huán)境保護等。
在基本需求的要素中，質(zhì)量、成本、進度三者是互相制約的;當進度要求不變時，質(zhì)量要求越高，則成本越高;當成本不變時，質(zhì)量要求越高，則進度越慢;當質(zhì)量標準不變時，進度過快或過慢都會導致成本的增加。
這里應單獨提到建筑施工的安全生產(chǎn)工作，安全生產(chǎn)和工程項目管理的主要要素息息相關，出了安全事故不僅影響員工的工作情緒，同時也必然影響工程進度，影響工程質(zhì)量，加大工程的成本，所以安全施工是確保完成工程項目目標的必要條件。
因此工程施工項目管理的目標就是謀求多、快、好、省的有機統(tǒng)一，或者在任務一定的情況下，好中求快，好中求省，這就要求我們在組織施工中要搞好協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌兼顧，盡可能使顧客和我們自己都得到滿意。
總而言之施工項目管理是一個龐大、復雜的系統(tǒng)工程，涉及到施工的各個階段，項目建設參與各單位以及項目管理者內(nèi)部關系的處理。作為施工企業(yè)，首先要做好的是內(nèi)部管理。如今，施工項目管理已逐漸發(fā)展成為現(xiàn)代化的管理學科，它正朝著管理方法和手段科學化，項目管理社會化、標準化、規(guī)范化以及國際化方向發(fā)展。施工企業(yè)只有適應這一變化、順應這一潮流，做好施工項目管理工作，才能在激烈的建筑市場競爭中永遠立于不敗之地。
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