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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)試題
房地產(chǎn)估價(jià)師主要是對(duì)房屋建筑進(jìn)行合理的估價(jià)，下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)試題
1.用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行( )修正。
A.交易過(guò)程
B.交易情況
C.交易日期
D.交易價(jià)格
答案:BC
2.現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有( )。
A.《國(guó)有土地所有證》
B.《國(guó)有土地使用證》
C.《集體土地所有證》
D.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》
答案:BCD
3.移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在實(shí)際運(yùn)用中，移動(dòng)平均法有( )和( )之分。
A.指數(shù)平滑法
B.簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法
C.指數(shù)移動(dòng)平均法
D.加權(quán)移動(dòng)平均法
答案:BD
4.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l理》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接? )。
A.貨幣補(bǔ)償
B.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
C.實(shí)物補(bǔ)償
D.等價(jià)補(bǔ)償
答案:AB
5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的時(shí)間，即( )。
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工之日
C.待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日
D.該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始銷售之日
答案:A
6.抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價(jià)格低落的'速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有( )。
A.制定最高限價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格
B.政府通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)的供給來(lái)平抑房地產(chǎn)價(jià)格
C.征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅
D.建立一套房地產(chǎn)交易管理制度
答案:ABCD
7.某宗房地產(chǎn)土地面積300 m2，建筑面積250 m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為( )元。 A.62500
B.62000
C.61000
D.61500
答案:A
房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料
普通的估價(jià)業(yè)務(wù)，具有大量性、重復(fù)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師已經(jīng)能夠完全熟練掌握。對(duì)于損害賠償估價(jià)而言，則呈現(xiàn)出個(gè)別性、差異性的特點(diǎn)。要做好該項(xiàng)工作，可借鑒的方面較少，需要針對(duì)每個(gè)損害的案例進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上確定不同的估價(jià)思路與估價(jià)技術(shù)路線與方法，從而使估價(jià)技術(shù)過(guò)程呈現(xiàn)出更大的靈活性;
損害賠償估價(jià)技術(shù)要與具體賠償案例相結(jié)合
損害賠償估價(jià)的主要技術(shù)方法原則上源于房地產(chǎn)估價(jià)的幾大方法、但在實(shí)踐中又需要靈活運(yùn)用。
[例一]結(jié)合具體案例采用傳統(tǒng)的估價(jià)方法。例如，一般對(duì)于施工質(zhì)量缺陷引起的房地產(chǎn)貶值，如果屬于可修復(fù)的情形，可以采用成本法的思路，根據(jù)按照修復(fù)方案進(jìn)行造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的估價(jià)確定估價(jià)結(jié)果，其估價(jià)結(jié)果依賴于具體的修復(fù)方案。
對(duì)于無(wú)法完全修復(fù)的賠償案例估價(jià)，可采用不同的'估價(jià)技術(shù)處理。依賴于處理方案有兩種估價(jià)方案：一種是進(jìn)行必要的修復(fù)程序，根據(jù)修復(fù)的方案進(jìn)行計(jì)算，還需要計(jì)算修復(fù)后狀態(tài)下的貶值，另一種是未進(jìn)行該修復(fù)程序，從而直接計(jì)算損害現(xiàn)狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場(chǎng)比較法進(jìn)行，或者根據(jù)非估價(jià)傳統(tǒng)主流方法的其他方法如支付意愿法等進(jìn)行。
[例二]通過(guò)基本公式的逆向或其他方式的綜合運(yùn)用，求取賠償金額。例如小區(qū)規(guī)劃變化，業(yè)委會(huì)提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開(kāi)發(fā)商減少綠化的造價(jià)以及多建房屋的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)所得進(jìn)行求取，在此過(guò)程中，綠化造價(jià)采用成本法進(jìn)行求取，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通過(guò)變形的假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行求取。
[例三]非傳統(tǒng)估價(jià)方法的應(yīng)用。例如環(huán)境質(zhì)量引起的房地產(chǎn)貶值估價(jià)，需要通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷，結(jié)合專家會(huì)議法、支付意愿函數(shù)的建立等多渠道進(jìn)行，從方法的意義而言，已超出傳統(tǒng)的估價(jià)方法，但從估價(jià)結(jié)果看，最終仍回歸到房地產(chǎn)估價(jià)的范疇。
房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策復(fù)習(xí)講義
利率政策：
我國(guó)的住房公積金制度實(shí)行低存低貸的利率政策，最大限度支持職工貸款購(gòu)房。住房公積金的存貸款利率由中國(guó)人民銀行提出，經(jīng)征求國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見(jiàn)后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)執(zhí)行。
(一)個(gè)人存貸款利率
1.存款利率
職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息;上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的3個(gè)月整存整取存款利率計(jì)息。職工住房公積金自存入職工住房公積金個(gè)人賬戶之日起計(jì)息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年6月30日為結(jié)息日。
2.貸款利率
個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，于每年1月1日，按相應(yīng)檔次利率確定下一年度利率水平;遇法定利率調(diào)整，貸款期限在1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息;貸款期限在1年以上的，于下年初開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
(二)管理中沉淀資金的利率
管理中心在受委托銀行的住房公積金專戶中的沉淀資金，按單位存款相應(yīng)期限檔次利率計(jì)息。
稅收政策：
住房公積金是政策性資金，實(shí)行免稅政策。其收益也并入住房公積金實(shí)行封閉管理和使用，免予征收所得稅和營(yíng)業(yè)稅。
(一)關(guān)于個(gè)人住房公積金的免稅
單位和個(gè)人分別在不超過(guò)職工本人上一年度月平均工資l2%的'幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。單位和職工個(gè)人繳存住房公積金的月平均工資不得超過(guò)職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人實(shí)際領(lǐng)(支)取原提存的住房公積金時(shí)，免征個(gè)人所得稅。個(gè)人住房公積金作為儲(chǔ)蓄性專項(xiàng)基金存款，其利息所得免征個(gè)人所得稅。
(二)關(guān)于住房公積金管理中。的免稅
管理中心用住房公積金在受委托銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款取得的收人，免征營(yíng)業(yè)稅;管理中心在受委托銀行存儲(chǔ)、用住房公積金購(gòu)買國(guó)債、在指定的受委托銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款取得的利息收入，免征企業(yè)所得稅。
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