2017房地產估價師理論與方法復習試題
要想在房地產估價師的考試中取得好成績，復習好相應的復習試題必不可少。下面百分網小編為大家整理的房地產估價師理論與方法復習試題，希望大家喜歡。
房地產估價師理論與方法復習試題
1、替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離( )在同等條件下的正常價格。
A.相同房地產
B.同一城市房地產
C.類似房地產
D.同樣用途房地產
【正確答案】：C
【答案解析】：替代原則要求估價結果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產在同等條件下的正常價格。參見教材P164。
2、下列關于房地產價格影響因素的表述中，不正確的有( )。
A.匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升，會導致房地產價格上漲;相反，則導致房地產價格下降
B.在實際估價中應盡量先采用定性分析，判斷房地產價格的影響因素
C.不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的
D.理論上，房地產價格與利率因素呈負相關
【正確答案】：B
【答案解析】：許多因素對房地產價格的影響難以用數學公式或數學模型來量化。參見教材P120。
3、基準地價是城市中均質區域內的土地( )。
A.最低價格
B.最高價格
C.平均價格
D.成交價格
【正確答案】：C
【答案解析】：基準地價是指在某個城鎮的一定區域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。參見教材P109。
4、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于( )。
A.該建筑物的價值低于拆除費用
B.該估價結果肯定有誤
C.甲土地的價值高于乙土地的價值
D.不可能出現這種情況
【正確答案】：A
5、對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測( )房地產市場狀況下的價值。
A.未來開發完成之時的
B.購買待開發房地產時的
C.建設期間的某個時間
D.全部租售出去時的
【正確答案】：A
【答案解析】：對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的`，通常是預測它在未來開發完成之時的房地產市場狀況下的價值。參見教材P331。
6、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為( )萬元。
A.500
B.750
C.800
D.1000
【正確答案】：C
【答案解析】：土地凈收益=1080000-540×400=864000、土地價值=864000/0.108=8000000、7、受市場因素影響，房地產供給增加，房地產需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產均衡價格和均衡數量的變化情況是( )。
A.均衡價格增加，均衡數量減少
B.均衡價格減少，均衡數量增加
C.均衡價格增加，均衡數量不變
D.均衡價格不變，均衡數量減少
【正確答案】：B
房地產估計師案例分析復習資料
1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定的實施細則和其他有關規定。
2、征地和拆遷補償估價是政策性、群眾性很強的一項估價工作。
法律對補償標準、補償范圍、補償方式等都作了詳細的規定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關法律、法規和政策以及當地政府的有關規定，更要準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質。
3、征地補償估價。
①土地補償費(前三年平均產值的6-10倍);②征用耕地的安置補助費(4-6倍);③青苗補償費;④地上附著物補償費;⑤房屋拆遷補償費。
4、房屋拆遷補償估價。①補償對象。房屋所有人(被拆遷人);②補償方式。貨幣補償和產權調換;③補償標準。貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定;④估價時點。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。
5、幾種拆遷類型的處理方法。①在集體土地上進行開發建設的集體土地及地上房屋的估價，應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。
②依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地使用權剩余年限所對應的正常市場價格進行。
③依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只含該宗地基礎設施配套建設費和土地開發以及其他費用。
④對取得所有權的房屋及構筑物，估價時應從占有、使用、收益、處分四個方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途估價。
⑤拆除違章建筑和超過批準權限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準權限的臨時建筑，應當給予適當補償。估價時應按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。
⑥對于一宗房地產拆遷補償估價，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內外裝修、裝飾、設備及其附屬物等，都不可遺落。
6、幾中特殊產別房屋的估價。
①代管房。估價時應將現狀拍照或攝影存檔，并辦理證據保全。
②軍產、港澳臺產、涉外產、宗教、寺廟、文物古跡等應將估價對象拍照或攝影存檔，并依照有關法律法規的規定辦理。
房地產估價師土地出讓復習講義
1.土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。
2.經出讓取得土地使用權的單位和個人，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權;土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有。
3.土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取《土地使用權證書》
4.集體土地不經征收不得出讓。(即不征不賣)
5.土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)(民事關系，與征收截然不同)
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