如何解決物業管理收費難

物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。

一、物業管理費收不上來的原因

通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因

1、業主不了解物業管理的實際涵蓋

由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責。所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。

2、對物業管理服務不滿意

目前由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。

3、工程質量存在問題

由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

4、僥幸心理

毋庸置疑的是：極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利、躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業生效仿。

二、如何解決收費難的問題

針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：

1、加強物業管理知識的宣傳

為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加

強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥；讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

2、改變收費態度和收費方式

以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣、收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業管理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡-通”業務、讓業主預存費用等方式。避免上述問題的發生。

《如何解決物業管理收費難》全文內容當前網頁未完全顯示，剩余內容請訪問下一頁查看。

3、實行信譽廣告牌制度

對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿-論起到應有的監督作用。

4、對業主產權實行限制

對無正當理由拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主管行政部門——房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如：可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。

5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量

為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業管理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按ISO9000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。

6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

7、與開發公司辦理好房產交接

為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。

如何解決物業管理收費難 [篇2]

一、物業管理費收不上來的原因

通俗地講物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：

1、業主不了解物業管理的實際涵蓋

由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。

2、對物業管理服務不滿意

以前，由于國家對物業管理服務項目沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。

3、工程質量存在問題

由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

4、僥幸心理

毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。

《如何解決物業管理收費難》全文內容當前網頁未完全顯示，剩余內容請訪問下一頁查看。

5、業主觀念問題

目前，業主在住房消費觀念上還存在著不少誤區。其一，業主沒有認識到物業管理是使其房產保值升值的一種投資行為，也沒有認識到物業服務是一種消費行為，在繳納服務費時總要“左盼右顧”，生怕自己“吃虧”。最好能夠找到一些服務質量問題，以此作為“拒繳”的理由。其二，不少業主對“業主公約”的概念不清楚，他們往往把業主因違規操作造成的物業管理矛盾，都歸結到物業管理公司的不作為，這也是造成收費難的一個重要因素。

6、企業內部管理問題

由于物業行業市場化進程滯后，造成不少物業服務企業運行模式與市場格格不入，加上物業管理公司由房管所轉制和自建自管的多，造成物業管理公司內部機制難以適應市場化的要求。其結果造成業務人員工作積極性不高，企業綜合技能、反映能力難以適應市場需求，服務質量難以提升。這樣的企業“收繳率”就不會高。

7、自建自管，承諾未予兌現

截至目前，據不完全統計，有95%以上的物業公司是開發商衍生過來的母-子公司，即自己開發，自己管理。即使有些物業公司說是財務獨立核算、有獨立法人，但仍與開發商有著千絲萬縷的關系，致使兩種問題不得不出現。首先，大多數開發商為了促進銷售，將物業費的收費標準定得很低，以此來降低消費者購買房產的門檻；其次在銷售過程中有些開發商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業費肯定永遠不漲價等等。而后期大多數承諾沒有兌現，對此，業主有時并不找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。業主說了，你們是一家的，我就找你物業，我給你交物業費了，你們解決不了，我就不交物業管理費。

8、服務等級收費標準的制定及價格審批制度不較為完善

雖然在二〇〇四年十二月二十日吉林省發展和改革委員會、吉林省建設廳聯合頒布了《吉林省物業服務收費管理實施細則（試行）》，但僅對住宅小區的物業進行了相應等級服務收費規定，商業物業、工廠物業、學校物業等非住宅物業又應遵循什么收費標準呢？即使是住宅物業，在座的各位有沒有碰到辦收費許可辦不了呢？據我所知，發改委停辦了將近一年！由于物業企業沒有收費許可，有些業主以此為理由拒交物業費。同時因為物業企業沒有收費許可，更存在被媒體曝光和停止收費的吧，那問題出現在哪呢？

還有一個問題，就是住宅電梯收費和停車場收費的收費標準問題，在山東、浙江、北京、深圳、上海等很多城市都有了明文規定，如電梯收費0.3元/﹐/月，地面停車場在50—100元/個/月；我們能不能也出臺一個呢？現在去辦理收費許可，負責人會告訴你：有業主委員會嗎？有的話讓全體委員簽字，加蓋業主委員會公章；沒有的話讓全體業主簽字同意。試問這能不讓部分業主鉆空子嗎？我沒簽字就不交！

9、維修基金使用制度尚未出臺

目前，有很多小區、大廈的各項目保修期已過，這就存在著許多大、中修工程的出現，想申請物業維修基金，又審批不了。由于物業企業自身缺乏資金，沒有實力更沒有能力墊付大額資金，這些大中修工程勢必就會被擱淺，有些會將會直接影響業主的生活。但由于部分業主對大中修概念模糊，只認為我交物業費了，什么問題你物業都應該負責。你修不好就不交物業費，同時更有可能發生聯合廣大業主全體拒交物業費現象。

10、物業費拖欠官司穩贏卻難打

上海有一家物業管理公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據了解，在有關物業管理的訴訟案件中，絕大多數是有關拖欠物業管理費的，而這樣的官司，物業管理公司是每打必贏。因為只要物業管理公司實施了物業管理，又不屬亂收費，法院就判業主繳錢，而業主的“理由”另行解決。

但是，對于這樣穩贏的官司，物業管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業管理公司的一位總經理談到：“打欠費官司，把業主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經理的話代表了大多數物業管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。另外據我所知好像對于拖欠物業管理費這樣小標的額的官司，法院仍然要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執行難的問題依然存在，也是物業管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務，致使個別業主一直拖欠著。

二、如何解決收費難的問題

針對上述物業管理收費難的成因，本人根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：

1、提高民眾物業管理消費意識

為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，主管部門、媒體和物業應對業主加強物業管理知識的宣傳。

第一，從政府方面看，要進一步加強培育物業管理行業和市場的力度，從國民經濟和社會發展的角度，制訂出發展物業管理的中長期規劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業管理走上快速發展的軌道。充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度、使民眾認識到自己作為物業消費者所具有的權利、責任和義務。同時，使全社會人人都認識到物業管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。

第二，從社會方面看，物業管理行業的發展對社會經濟的發展有著不可低估的積極作用，物業管理行業的整體發展可以解決大量社會勞動力就業，同時，物業管理行業的發展對國民經濟總量和總收入有著積極的貢獻，是不容忽視的經濟增長點。再者，物業管理的健康發展，將在很大程度上推動城市的整體管理水平。

第三，從物業管理企業方面看，應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。同時在簽訂業主公約時明確“凡是開發商或建筑單位質量問題或遺留問題，由業主直接找開發商處理，物業公司無義務接待投訴維修及處理，業主更不得以此為理由拒交物業費。”

第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業管理的商品意識。物業管理公司在為居民提供整潔、優美、舒適生活空間的同時，也付出了艱辛的勞動，實質上是一種服務型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。只有居民物業管理的商品觀念形成了，才能提高居民對物業管理的消費意識，增加居民對物業管理的消費，從而促進物業管理行業的發展。

2、改變收費態度和收費方式

以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。能不能有條件地開展電子付費，并動員廣大業主接受這一科學、便捷、與城市現代化接軌的物業服務電子付費方式。目前物業管理公司的收費方式與城市信息現代化要求相差甚遠，這種方式阻礙了物業行業信息處理現代化的進程。由于物業服務收費難度很大，不少物業管理企業把收費工作當成第一要務，這樣一來或多或少地影響了企業的正常運轉，影響了服務質量的提高，長期以往將不利于物業行業的發展，服務水平也難以提高。采用電子付費方法是簡便程序，保證收繳率的一種科學的方法。在國外發達國家已經全部采用了這種方式，在國內也已經有企業采用。政府和行業協會能否采取各種行之有效的方式，動員廣大業主接受符合時代發展的電子付費方式，讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。

3、實行信誓廣告牌制度

對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿-論起到應有的監督作用。

4、對業主產權實行限制

對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司能否向上級行政主管部門——房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。假設例如可與房產局產權處聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，讓物業費同物業維修基金同樣具備不可缺少的法律效力，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。

5、加強物業管理公司自身建設，培育正確的服務理念，提高服務質量

為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業管理公司應在加強自身建設，樹立正確的服務理念，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，從而達到業主的認可和滿意。要明確是服務而不是管理！

6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益

根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。目前物業仲裁站的業務流程等具體情況能否告知所有物業企業。

7、與開發公司辦理好房產交接

為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當修改或者地方規定：所有施工保證金在物業公司與開發商辦理交接時直接交由物業公司代管，確保物業管理公司具有對該房產的修復和制約施工單位不及時來維修處理的能力，以利于今后的物業管理服務。

8、能不能推出“物業行業整合機制”

推出“物業行業整合機制”，以促進物業服務綜合水平的提高，推進行業的整體發展。《條例》的出臺，對推進物業行業市場化進程具有里程碑意義，如《條例》推出的具有市場“進入機制”含義的“招投標”制度。又如《條例》的第四章“物業管理服務”，通過對物業管理企業整體資質和從業人員資質的確認及物業服務的要求、標準來衡量物業管理公司是否具備物業服務的能力。它的潛臺詞就是，如果不符合《條例》所規定的條件，那么就不具備從事物業服務的資格。換一句話說，這樣的企業應該退出物業行業。從某種意義上說，這是“退出機制”的雛形。相信隨著人們對《條例》的認識加深以及《條例》本身的不斷完善，“進入機制”和“退出機制”將成為物業行業的一項“基本策略”。

但目前許多企業是介于“進入”和“退出”之間，“進不了”、“退不出”。如占很大比重的自管自建的企業和房管所改制而來的一些中小企業。這些物業管理企業中的大多數還未進入市場。有的想進入市場，但由于自身困難，很難再有能力提高服務質量。他們希望借助他人的服務品牌，提高能力、謀求發展。有的自建自管的企業不愿意、也不需要進入市場，對于這樣的企業最好的方式是推行“行業整合機制”。即在政府和行業的推動下，以行業內品牌企業為龍頭，對那些難以提高服務水平，不能進入市場參與競爭，物業服務能力差且自身難以改進的企業，通過市場的方法，以兼并、收購、加盟等方式進行整合，其目的在于讓業主享受到優質的物業服務，幫助品牌企業做大做強，推進物業服務市場化的總體進程。目前在我國物業管理行業中已經涌現出一批品牌企業，我們應該使這些資源能夠迅速地得到全行業的充分共享。所以推出物業管理行業的整合機制勢在必行。在實施過程中，一方面可以參照其他行業的成功經驗，另一方面可以結合物業服務的特點和企業的自身實際，逐步加以實施。使物業行業形成規模化、集團化的發展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少、管理能力差、服務水平低的小企業，給予優秀物業管理企業扶持政策，鼓勵優秀企業做大做強；以保證物業管理消費者有一個好的服務群。

9、法律、法規尚需建立健全

公共維修基金使用辦法、電梯收費管理規定、水電氣等向最終戶收費的管理規定以及商業物業收費標準等等急需出臺。另外，目前從物業管理行業的角度已建立了一些法規制度，但從消費者的角度還沒有充足的法規文件，所以要建立相應的法律法規文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責、權、利。

10、建立物業管理招投標制度

建立市場競爭和優勝劣汰機制，成立招投標監督委員會，后期開發的所有項目均應通過物業管理招投標方式選聘物業管理企業，杜絕自建自管以及變相自建自管的現象發生。同時要使招投標真正做到公開、公正、公平。

【如何解決物業管理收費難】相關文章：

如何正確解決職場矛盾10-09

如何解決毛孔問題04-26

如何解決孕期焦慮04-29

遇到矛盾如何解決03-13

如何食療解決貧血問題04-27

如何解決薪酬問題11-26

如何解決春困現象11-23

如何解決渠道沖突07-21

如何解決客戶抱怨11-23

如何解決客戶的疑問11-23