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2017年房地產估價師《制度與政策》摸底訓練題
1、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
2、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是( )。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
3、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為( )萬元。(建筑物報酬率為10%)
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
4、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續期(土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得)、建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為( )萬元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
5、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為( )萬元
A.0.50
B.5.63
C.6.25
D.28.14
6、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為( )。
A.8.8%
B.10%
C.18%
D.18.6%
7、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為( )萬元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81
8、下列估價公式中，錯誤的是( )。
A.土地價格=房地價格-建筑物價格
B.房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債權-債務
C.建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值
D.房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成份的價格
9、某工業用地的土地面積為10 000㎡，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/㎡，則因規劃調整所需的補地價為( )萬元
A.500
B.1000
C.2250
D.3000
10、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事( )。
A.估價對性
B.估價目的
C.估價時點
D.價值類型
11、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為( )。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26日
D.2008年9月27日
12、若假定估價時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是( )。
A.謹慎價值
B.市場價值
C.快速變現價值
D.投資價值
13、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為( )萬元。(采用四三二一法則)
A.150.8
B.160.8
C.170.8
D.180.8
答案：1.B 2.B 3.D 4.A 5.B 6.B 7.B 8.B 9.D 10.B 11.A 12.C 13.B
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