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2017房地產(chǎn)估價師《案例與分析》真題訓練及答案（問答題）
《案例與分析》真題訓練及答案
問答題
(一)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結構已封頂，后續(xù)建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問：
1. 【題干】假設開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?
【答案】假設開發(fā)法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”;(2)估價對象要被其業(yè)主資源轉讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉讓開發(fā)前提”;(3)估價對象要被迫轉讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉讓開發(fā)前提”。
本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應采用“被迫轉讓前提”。
【考點】
2.【題干】在各種不同的估價前提下，假設開發(fā)法的測算主要有哪些差別?
【答案】在不同的估價前提下，假設開發(fā)法測算的主要差別包括：
(1)預測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后續(xù)建設期;而自愿轉讓開發(fā)前提和被迫轉讓開發(fā)前提下，需要考慮轉讓的正常期限，從而導致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。
(2)后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出;而自愿轉讓開發(fā)前提和被迫轉讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。
(3)測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大自愿轉讓前提下的價值，自愿轉讓前提下評估出的價值要大于被迫轉讓前提下評估出的價值。
【考點】
(二)
甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機構評估該房地產(chǎn)于2016年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2016年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2017年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：
1.【題干】房地產(chǎn)估價結構可否滿足甲公司的'上述要求?請簡述理由。
【答案】房地產(chǎn)估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。
【考點】
2.【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產(chǎn)估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?
【答案】房地產(chǎn)估價機構重新出具估價報告應補充的外部作業(yè)工作包括：
(1)通過市場調查收集相似房地產(chǎn)的交易實例資料、建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等;收集房地產(chǎn)實物狀況和權益狀況的資料。
(2)通過實地勘查確定建筑物折舊。
對原估價報告中兩種估價方法的測算內容需要做出的調整包括：
(1)比較法：根據(jù)交易實例資料對可比實例成交價格進行調整;對可比房地產(chǎn)狀況進行調整，主要是對房地產(chǎn)實物狀況和權益狀況進行調整，因為不知道這一年中估價對象是否產(chǎn)生了新的債權債務，需要重點對房地產(chǎn)權益狀況進行調整。
(2)成本法：首先需要調整折舊，然后根據(jù)建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率進行調整，計算建筑物重新構建價格。
【考點】
三、
李某于2016年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2016年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2017年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機構就其他損害賠償?shù)膬热菁熬唧w賠償金額提出建議并進行評估。
問題：
1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。
【答案】報酬資本金化測算過程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運營費用，計算月凈收益;(3)確定報酬率;(4)計算租金收益損失。
【考點】
2.【題干】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容?
【答案】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括的內容有：(1)房屋使用人周轉安置費用;(2)房屋耐久性降低、導致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復對臨近房屋損壞的補償;(4)施工影響的補償;(5)修復后對承租人的心理減價;(6)補償協(xié)商長期未能得到解決而消耗的相關費用。
【考點】
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