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2024年房地產估價師《案例分析》真題答案

　　無論是在學校還是在社會中，我們最不陌生的就是試題了，試題是命題者根據測試目標和測試事項編寫出來的。你知道什么樣的試題才是規范的嗎？下面是小編精心整理的房地產估價師《案例分析》真題答案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

2024年房地產估價師《案例分析》真題答案

　　房地產估價師《案例分析》真題答案 1

　　甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟于1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/㎡。拍賣行在當月以此為依據拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/㎡，其余14無人承接，退還給甲公司。

　　當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/㎡，遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些?

　　答：1.乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結論的理由。

　　一是從估價目的看，當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;

　　二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時點的不同相應房地產市場狀況也會不同;

　　三是從估價對象看，當時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產的特點，第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環境、配套、人氣、物業管理等因素相應改善，對第二期工程銷售產生有利影響;

　　四是應該說該兩期工程的售價主要受到房地產市場供求關系的影響，個別工程的.實際成本因素不能用來衡量房地產價格的高低，而應以平均的社會一般水平成本衡量;五是從市場銷售結果看，拍賣底價為3800元/㎡，售出6棟的平均價格為3860元/㎡，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結果的合理性。這是模擬題口答案，應該可以借鑒

　　房地產估價師《案例分析》真題答案 2

　　竺某于2001年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動合同。合同明確規定其責任是負責飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個月，月工資 3000元。8個月試用期后萬隆飯店表示滿意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門負責人調離，飯店主管又認為大堂經理最好以女性為宜，于是在未與竺某協商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對此，竺某表示不同意，認為原合同規定是來做大堂部經理工作。飯店認為竺某與飯店已簽了勞動合同，竺某已成為本飯店的職員，就應當服從飯店的安排，仍堅持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅決不同意，并仍到大堂部上班。

　　問題：

　　(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。

　　(2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?

　　(3)如果上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規定?為什么?

　　(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護自己的.合法權益?

　　(5)竺某如被解雇，工會可從哪些方面幫助竺某維護其合法權益?

　　答案：

　　(1)試用期長達8個月，超過了法定的6個月限制。

　　(2)不正確。因為飯店的行為違反了勞動合同，應承擔違約責任。

　　(3)不合法。因為飯店不具備單方面解除勞動合同的合法理由。

　　(4)竺某如被解雇，他可以向本單位勞動爭議調解委員會申請調解;調解不成，還可以向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。竺某也可以直接向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁;對仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟，要求其承擔違法解除勞動合同的賠償責任。

　　(5)工會可從以下兩方面幫助竺某：

　　①就飯店解雇一事向飯店提出意見，要求重新處理。

　　②支持和幫助竺某申請仲裁或起訴。

　　2002年1月，稅務機關對某研究所專家張某2001年度個人收入進行調查，經檢查核實張某2002年1~12月份個人所得情況如下：

　　(1)每月取得工資收入1500元，1~12月份共計18000元;

　　(2)5月份向某地礦局提供一項專有技術，一次取得特許權使用費50000元;

　　(3)7月份出版一本專著，取得稿酬12000元;

　　(4)9月份取得省政府頒發的科技發明獎20000元。

　　在上述各項所得中，除工資收入已由研究所代扣代繳稅款外，張某均未向稅務機關申報納稅，有關單位也未履行代扣代繳稅款義務。

　　要求：

　　正確計算張某2002年應補繳的個人所得稅稅款。

　　答案:

　　(1)工資收入應納的個人所得稅不足2000元，免稅;

　　(2)特許權使用費應納的個人所得稅=50000×(1-20%)×20%=8000(元)

　　(3)稿酬所得應納的個人所得稅=12000×(1-20%)×20%×(1-30%)=1344(元)

　　(4)省政府頒發的科技發明獎20000元免稅。

　　房地產估價師《案例分析》真題答案 3

　　案例一：

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

　　①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;

　　②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;

　　③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;

　　④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。

　　案例二：

　　某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡.

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　　①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　　②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。