房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》訓(xùn)練題
案例一：
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。
1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級(jí)總公司
2.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
3.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)
標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,C
解析：2.因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
案例二：
趙某于2005年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬元。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價(jià)，此時(shí)同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬元，趙某希望評(píng)估價(jià)值為2006年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：
1.趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;
2.趙某的購房發(fā)票;
3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;
4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。
請(qǐng)問：
1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?
2.估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)?
3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么?
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值。因?yàn)橹匦卵b修會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。
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