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房地產估價師沖刺試題及答案分析
1、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( )m2。
A、1200
B、120
C、3333
D、333.3
2、重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估計時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。( ) A、對
B、錯
3、結構是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為( )。
A、鋼結構
B、混凝土結構
C、磚木結構
D、磚混結構
4、總的來講，房地產的價格與房地產的供給和需求，分別是( )。
A、正相關和正相關
B、正相關和負相關
C、負相關和正相關
D、負相關和負相關
5、( )，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。
A、2003年1月1日
B、2004年1月1日
C、2004年12月1日
D、2003年12月1日
6、在路線法中，臨接一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其( )。
A、臨街深度
B、臨街狀況
C、土地形狀
D、臨街寬度
7、在進行城市基準地價評估時要明確基準地價的內涵、構成、表達方式、基準日期等。其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度及( )等。
A、權利性質
B、使用年限
C、用途
D、容積率
8、資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與價格的比率，并不明確的表示獲利能力;后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。( )
A、對
B、錯
9、關于收益法適用的對象，下列最佳表述為( )。 A、臨街房地產
B、城市房地產
C、有收益或有潛在收益的房地產
D、出租或銷售用途的房地產
10、某宗房地產2000年1月15日的價格為900美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均上漲0.3%，則其2000年10月15日的價格為( )元人民幣/m2。2000年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。
A、7665
B、7262
C、7637
D、7412
11、某宗房地產土地面積300 m2，建筑面積250 m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為( )元。 A、62500
B、62000
C、61000
D、61500
12、土地的位置、面積、形狀、地質屬于影響房地產價格的區域因素。( )
A、對
B、錯
13、如果可比實例的交易時點與其估價時點不一致，則必須進行交易日期的修正。( )
A、對
B、錯
14、對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。 A、建筑面積
B、原容積率
C、土地總面積
D、增加后的容積率
15、某宗地面積為5000 m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造，推準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價( )萬元。
A、1250
B、1750
C、2050
D、2150
16、估價目的是由委托人提出的，但在實際中委托人往往并不懂得要提出估價目的，并可能不懂得如何表達其估價目的，因此一般估價目的都是由估價人員自己來確定。( )
A、對
B、錯
17、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲當前的權益價值為( )萬元。
A、6.19
B、6.42
C、7.20
D、9.58
18、應用現金流量法進行測算時，要注意做到( )。
A、盡可能準確估計開發經營期長短
B、盡可能準確估計出各項支出、收入的發生時間
C、各項支出發生時發生的數額要盡可能估計準確
D、各項支出發生時的銀行利息要盡可能估計準確
19、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A、33.3
B、12
C、20
D、60%
20、房地產的收益可以分為有形收益和無形收益，由于無形收益難以貨幣化，因而在計算凈收益時，不必考慮。( )
A、對
B、錯
參考答案
1、A 2、B 3、A B 4、C 5、D 6、A B C D 7、
A B C D 8、A 9、C 10、C
11、A 12、B 13、B 14、B 15、B 16、B 17、A 18、A B C 19、B 20、B
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