2016房地產估價師《案例與分析》模擬試題及答案
一、問答題(共3 題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)
案例分析一：
某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價( )
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑( )。
A.自行改變
B.經上級主管部門批準改變
C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續
3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和
B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的非正常市場價值
B.該兩幢房屋的重新購建價格
C.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值
D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值加上土地的價值
標準答案：A,D,B,C
解析：
1.根據合法原則確定，不能依據房屋現實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。
2.先辦理規劃變更手續，再依據規劃手續去辦理房產變更手續，因此最佳答案選D。考試用書
3.劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。
4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。
案例分析二：
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批準權在( )。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
案例分析三：
張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經營不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產估價公司進行評估，請你作為一名房地產估價師寫出評估該住宅轉讓價格的估價技術路線。
標準答案：
1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的完全產權售價。
2.根據張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產權的售價減去需繼續向銀行支付的剩余本息值在轉讓之日的現值，得出該套住宅的轉讓價。
二、單項選擇題(共3 大題，10 小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
(一)賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應是( )
A.合同1規定的房款來源：
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
標準答案：1.A,2.A
解 析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據合同進行的。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中.
(二)某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價?( )
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑( )。
A.自行改變
B.經上級主管部門批準改變
C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續
3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和
B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的非正常市場價值
B.該兩幢房屋的重新購建價格
C.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值
D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值加上土地的價值
標準答案：A,D,B,C
解析：
1.根據合法原則確定，不能依據房屋現實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。
2.先辦理規劃變更手續，再依據規劃手續去辦理房產變更手續，因此最佳答案選D。
3.劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。
4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。
(三)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批準權在( )。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
三、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)
房地產抵押估價報告
估價項目名稱：××房地產在建工程抵押價值評估
委托方：××房地產開發有限公司
估價方：××房地產估價有限責任公司
估價人員：×××
估價作業日期：2008年6月14日至2008年6月19日
目錄(略)
致委托方函(略)
注冊房地產估價師聲明(略)
估價的假設和限制條件(略)
××房地產在建工程抵押估價結果報告
一、委托方
××房地產開發有限公司，機構地址(略)，法定代表人(略)，
地址(略)，聯系電話(略)。
二、估價方
××房地產估價有限責任公司，機構地址(略)，法定代表人(略)，
地址(略)，聯系電話(略)。
三、估價對象
估價對象為位于××市××大道××號××房地產在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產開發有限公司所有。
估價對象竣工后，建筑總層數為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權類型為出讓、用途為商業，終止日期為2044年6月22日，土地使用權總面積為6346.90平方米。
估價對象為鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調、高、低區生活給水箱、火災自動報警系統及自動噴灑滅火系統、地下室通風系統、消防通風系統等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內自動扶梯六部。
四、估價目的
為抵押貸款提供價格參考依據
五、估價時點
2008年6月14日
六、價值定義
本報告所確定的房地產價值，是根據本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產權用途持續使用確定的估價時點上的公開市場價格。
七、估價依據(略)
八、估價原則
獨立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價時點原則。
九、估價方法
由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產生收益的條件，而具有開發潛力，因此首先選用假設開發法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果，假設開發法就是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計后續開發建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產價值的方法。
十、估價結果
經過測算，確定估價對象××房地產在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
十一、估價人員
注冊房地產估價師：×××、×××
十二、估價作業日期
2008年6月14日至2008年6月19日
十三、估價報告應用的有效期(略)
十四、估價報告使用說明、風險提示和變現能力等分析(略)
××房地產在建工程抵押估價技術報告
一、實物狀況分析(略)
二、區位狀況分析(略)
三、權益狀況分析(略)
四、最高最佳使用分析
五、估價方法選用
由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產生收益的條件，而具有開發潛力，因此首先選用假設開發法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果
假設開發法就是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計后續開發建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產價值的方法。
六、估價測算過程
(一)運用假設開發法求取估價對象的價格
1.假設開發法估價的計算公式
在建工程價格=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續建投資利潤-買方購買在建工程的稅費
2.測算續建完成后的房地產價值
采用收益法確定續建完成后的房地產價值。收益法的計算公式為：
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
式中：
A為房地產每年凈收益;
Y為資本化率;
n為收益年期。
(1)年總收益的求取：362元/平方米(測算過程略)。
(2)年總支出的求取：
①年折舊費。根據《××省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業現行工程造價1800元/平方米。根據估價對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和《房地產估價規范》,建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限折舊"的規定，確定其建筑物的經濟耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費為
年折舊費=1800÷39=46.15元/平方米
②年維修費。按規定，維修費為房屋造價的1.5%，則有：
年維修費=1800×1.5%=27.00元/平方米
③年管理費。年管理費=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米
④年保險費。年保險費按房屋造價的2‰計算，則有：
年保險費=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房產稅。年房產稅=1800×1.2%=21.60元/平方米
年總支出=年折舊費+年維修費+年管理費+年管理費+年房產稅
=46.15+27.00+7032+3060+21.60
=105.67元/平方米
(3)求取年凈收益：
年凈收益=年總收益-年總支出
=362-105.67=256.33元/平方米
(4)資本化率的確定：資本化率的確定采用無風險收益率加風險調整值法,確定為6.38%
(5)收益年限的確定：估價對象土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。
⑥將上述數據代人公式
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米
則續建完成后的房地產價值=4018×26934.74
=108223785.32元
3.測算續建成本
根據對施工現場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據，經測算(測算過程略)確定工程續建成本為11000000元。
4.管理費用
依規定，建設工程項目的管理費用按建設成本的5%計算，則有：
管理費用=11000000×5%=550000元
5.投資利息
經測算(測算過程略),投資利息為230278.32元
6.銷售費用
按續建成本的5%計,則有：
11000000×5%=550000元
7.續建投資利潤
經測算(測算過程略),續建投資利潤為2200000元
8.買方購買在建工程的稅費
經測算(測算過程略), 買方購買在建工程的稅費為715000元
9.在建工程的評估值
在建工程價格
=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
(二)運用成本法求取估價對象的價格
成本法估價的計算公式
房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+開發利潤
計算結果為80079680元(計算過程略)
(三)估價對象的價格
運用加權平均法求取估價對象的價格。取假設開發法計算結果的權數為20%，成本法計算結果的權數為80%，則：
估價對象價格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
七、估價結果確定
經過測算，確定估價對象××房地產在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
參考答案：
1.“估價方”中缺少資質等級;
2.結果報告中估價對象的概況內容不全(缺少區位狀況的描述);
3.估價目的的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求;
4.價值定義的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求;
5.“估價原則”缺少謹慎原則;
6.假設開發法的定義中 “實際支出”說法錯誤，應為“必要支出”;
7.結果報告中估價結果缺少單價
8.缺少市場背景分析;
9.假設開發法的計算公式缺少銷售稅費扣除項;
10.收益法測算建成后房地產價值時缺少選擇公式的理由(未說明未來收益是否變化);
11.收益法測算建成后房地產價值時計算凈收益時不應該計算年折舊費用(參見《理論》教材P234)
12.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年保險費計算基數錯誤，應為房屋現時價值的2‰;
13.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年房產稅計算錯誤;
14.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年總支出中未計算營業稅及附加;
15.收益法測算建成后房地產價值時收益年限的確定錯誤
16.運用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的計算結果有誤;
17.成本法估價的計算公式中缺少投資利息;
18.運用加權平均法求取估價對象的價格時，缺少確定權數的理由;
19.缺少附件
四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)
有一磚混結構的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：
房地產價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊
1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:
土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)
2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2600元/㎡，房產管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2700元/㎡，房產管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：
建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088(元)
3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:
建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)
其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：
建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)
4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：
房地產總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)
房地產單價=187760/93.88=2000(元/㎡)
參考答案：
1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:
土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);
2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640(元);
3.判定建筑物成新時，"建筑物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應為八、九、十成新，建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×(1-90%)=24408.8(元)。
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