2012年房地產(chǎn)案例與分析試題及答案
一、問(wèn)答題
問(wèn)答題第一版問(wèn)題及答案
第1題：A，B兩座寫字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，問(wèn)：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。2、若在市場(chǎng)法計(jì)算中以B作為可比實(shí)例求取A的租金，應(yīng)對(duì)B的租金做哪些調(diào)整。
第2題：由于道路建設(shè)需要對(duì)一個(gè)地段的房屋進(jìn)行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨(dú)門獨(dú)戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果出來(lái)后甲對(duì)評(píng)估出的房屋價(jià)值沒(méi)有異議，但對(duì)裝修價(jià)值評(píng)估結(jié)果僅有15萬(wàn)元不滿，甲認(rèn)為3年前他實(shí)際裝修花費(fèi)30萬(wàn)元，估價(jià)結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核，原估價(jià)程序和估價(jià)結(jié)果都沒(méi)有問(wèn)題。問(wèn)：
1、若你是估價(jià)師該怎樣向甲解釋
2、裝修價(jià)值一般應(yīng)采用那種估價(jià)方法估價(jià)?估價(jià)技術(shù)路線是怎樣的
第3題：某人欲購(gòu)買一個(gè)商鋪，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其評(píng)估該商鋪的最高購(gòu)買價(jià)格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。問(wèn)：
1、此次估價(jià)是鑒證性估價(jià)還是咨詢性估價(jià)，評(píng)估的價(jià)值類型是什么?
2、寫出估價(jià)技術(shù)路線
問(wèn)答題第二版問(wèn)題及答
簡(jiǎn)答1：某估價(jià)師為一寫字樓估價(jià)，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)兩者的租金差異較大。(1)請(qǐng)問(wèn)造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫字樓為其中一個(gè)可比實(shí)例，請(qǐng)問(wèn)如何處理B寫樓的租金?
簡(jiǎn)答2：李某房屋被征收，其中裝修及家具為3年前，估價(jià)師評(píng)為10萬(wàn)，李某不認(rèn)同，因其3年花費(fèi)了30萬(wàn)元，要求重核。但估價(jià)師經(jīng)過(guò)認(rèn)為無(wú)誤。請(qǐng)問(wèn)(1)怎么向李某解釋其疑問(wèn)和說(shuō)明?(2)估價(jià)時(shí)主要采用什么方法，講述估價(jià)路線。
簡(jiǎn)答3：某人想購(gòu)買一間商鋪，主要用于出租，要求收益不低于銀行一年期的貸款利率，請(qǐng)求某估價(jià)師評(píng)估出最高出價(jià)。(1)請(qǐng)問(wèn)是簽證性還是咨詢性估價(jià)?評(píng)估時(shí)應(yīng)采用什么價(jià)值?(2)主要采用什么方法?講述估價(jià)路線。
問(wèn)答題第三版問(wèn)題及答
問(wèn)答一：是被征收人對(duì)裝飾裝修的價(jià)值有疑問(wèn)，問(wèn)估價(jià)師應(yīng)怎么說(shuō)明??裝飾裝修用什么方法估價(jià)，技術(shù)路線是什么?
答：從三點(diǎn)說(shuō)明：一時(shí)點(diǎn)不同，二狀況不同有折舊，三是價(jià)值類型，一個(gè)是購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，一個(gè)是殘余價(jià)值。
適宜用成本法估價(jià)，先按材料費(fèi)、人工費(fèi)、工程費(fèi)等計(jì)算重新構(gòu)建價(jià)格，然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計(jì)算折舊，相減得現(xiàn)值。
(成本法技術(shù)路線我沒(méi)有答要用客觀成本，不知道算不算錯(cuò))
問(wèn)答二：可比實(shí)例B的租金與估價(jià)對(duì)象有差異，可能的原因有??如果選B，應(yīng)做哪些工作??
答：一是租金內(nèi)涵不同，可能包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測(cè)算單位不同。
應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響
(這個(gè)沒(méi)有認(rèn)真審題，題中只是說(shuō)了B在外觀、區(qū)位等4個(gè)方面和A相同，但沒(méi)有說(shuō)內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒(méi)有答，后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺(jué)如果考慮那么多根本答不下的。所以這個(gè)就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對(duì)了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了)
問(wèn)答三：是投資商鋪獲利，算最高買價(jià)，投資收益率不低于一年存款利率，問(wèn)價(jià)值類型、估價(jià)方法和技術(shù)路線??
答：價(jià)值類型是投資價(jià)值。估價(jià)方法用收益法，技術(shù)路線是用市場(chǎng)法求取比準(zhǔn)租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率、空置率等，測(cè)算凈收益，根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來(lái)選擇適當(dāng)報(bào)酬率和報(bào)酬資本化公式進(jìn)行測(cè)算。
問(wèn)答題第四版問(wèn)題及答
1、估價(jià)對(duì)象為A幢寫字樓，B為A相鄰寫字樓，外觀、規(guī)模相似，但A、B寫字樓租金有差異，問(wèn)⑴、導(dǎo)致AB寫字樓租金差異主要有哪些;(參考答案：內(nèi)部設(shè)備、布局、租戶類型、權(quán)益、物業(yè)管理水平、智能化程度等等不同)⑵、如果以B寫字樓作為可比實(shí)例求取A的租金，應(yīng)作如何修正;(參考答案：實(shí)物狀況、權(quán)益狀況調(diào)整等等)
2、國(guó)有土地上房屋拆遷中裝飾裝修賠償評(píng)估，評(píng)估公司評(píng)估結(jié)果為10萬(wàn)元，委托方稱3年前裝修和購(gòu)買家具共花費(fèi)30萬(wàn)，因此說(shuō)評(píng)估公司評(píng)估過(guò)低。問(wèn)⑴、造成如此評(píng)估結(jié)果，評(píng)估公司應(yīng)作如何解釋(參考：估價(jià)時(shí)點(diǎn)、折舊等等)⑵、如果評(píng)估拆遷裝修裝飾賠償，應(yīng)選用何種方法，步驟如何(成本法，步驟不好答啊)
3、委托方甲看中一個(gè)商鋪，想購(gòu)買用來(lái)出租獲取穩(wěn)定收益，在滿足甲要求的報(bào)酬率的情況下，讓你評(píng)估其能夠購(gòu)買此商鋪的最大值，問(wèn)：這種評(píng)估屬于鑒證性評(píng)估還是咨詢性評(píng)估(咨詢性評(píng)估)，價(jià)值類型為(投資價(jià)值)，可以采用何種方法評(píng)估及技術(shù)路線如何(收益法，技術(shù)路線參照收益法技術(shù)路線，理論與方法教材中有介紹)
二、單選
單選題第一版問(wèn)題及答案
1、 問(wèn)屬于房地產(chǎn)的收入，應(yīng)該是營(yíng)業(yè)收入扣除商業(yè)利潤(rùn)扣除老字號(hào)收益 選A
2、問(wèn)凈收益，選A
3、問(wèn)不屬于商業(yè)的個(gè)別因素，選通風(fēng)采光
4、問(wèn)收益價(jià)格高于比準(zhǔn)價(jià)格的原因，選報(bào)酬率低
5、問(wèn)使比準(zhǔn)價(jià)格上升(記不清了)，選項(xiàng)有通脹，存款利率，我選了存款
6、問(wèn)征收，抵押情況下比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格的權(quán)重，選了等于
7，問(wèn)侵犯甲公司的何種權(quán)利，選地役權(quán)
8，問(wèn)丙公司應(yīng)該如何，選繼續(xù)開(kāi)發(fā)
9，問(wèn)賠償責(zé)任人，選甲公司和乙公司
10，問(wèn)賠償金額，選差價(jià)+利息
單選題第二版問(wèn)題及答案
第一題：
1、一經(jīng)營(yíng)性酒店評(píng)估，營(yíng)業(yè)收入5320，品牌收入占8%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等等分別為2260、130、250、210，利潤(rùn)為10%，問(wèn)房產(chǎn)帶來(lái)收入為多少(4894.4)
2、問(wèn)凈收益多少：(1554.96)
3、如果你評(píng)估此項(xiàng)目，下列哪些不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容(采光通風(fēng)、建筑高度、內(nèi)部布局、裝修情況)
第二題：商鋪評(píng)估收益法價(jià)格為12000元/平方米，市場(chǎng)法為10000元/平方米，問(wèn)
4、造成收益價(jià)格高于市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格的原因不包含以下哪個(gè)(通貨率上升、存款利率下降、租賃市場(chǎng)旺盛、銷售市場(chǎng)淡)
5、這問(wèn)記不起來(lái)了
6、如果確定評(píng)估結(jié)果，應(yīng)如何做(收益法權(quán)重大于市場(chǎng)法、市場(chǎng)法權(quán)重大于收益法、權(quán)重相等、還有一個(gè)選項(xiàng)忘記了)
第三題：甲公司開(kāi)發(fā)一河景房，將相鄰的一塊地售給乙公司，為保持河景，給了一筆錢給乙公司，條件是不得建高層建筑，但沒(méi)有登記。乙公司又轉(zhuǎn)手給丙公司，但沒(méi)有說(shuō)明甲公司的條件。現(xiàn)在丙公司蓋高層建筑，甲公司上訴，要求停止開(kāi)發(fā)。
7、甲公被侵害的是什么權(quán)利?(地役權(quán) 相鄰權(quán) 共有權(quán)
8.丙公司應(yīng)該怎么做( 停止開(kāi)發(fā) 繼續(xù)開(kāi)發(fā) 待甲乙公協(xié)商好后再開(kāi)發(fā)
9、購(gòu)河景房的人和甲公司如索賠，索賠的對(duì)象分別是?
10、如協(xié)商不成，丙公司繼續(xù)開(kāi)發(fā)，如何評(píng)估甲公司損失(河景房售價(jià)和非河景房售價(jià)的差價(jià) 河景房售價(jià)和非河景房售價(jià)的差價(jià)加上甲公司給的一筆錢的本金及利息 河景房售價(jià)和非河景房售價(jià)的差價(jià)減去甲公司給的一筆錢的本金及利息
三、找錯(cuò)
找錯(cuò)題第一版問(wèn)題及答案
1、估價(jià)人員應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
2、假設(shè)和限制條件中：依據(jù)《估價(jià)規(guī)范》和委托人要求不對(duì)
3、假設(shè)和限制條件與注冊(cè)估價(jià)師聲明前后矛盾(假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔(dān)責(zé)任，而聲明中卻強(qiáng)調(diào)不存在質(zhì)量問(wèn)題)
4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個(gè)別因素(這個(gè)比較玄，湊數(shù)的。第一次考沒(méi)安排好時(shí)間)
5、估價(jià)對(duì)象狀況描述過(guò)于簡(jiǎn)略，如土地的四至、地形地勢(shì)等
6、市場(chǎng)法中可比實(shí)例3樓層為3層，未作調(diào)整
7、可比實(shí)例租金內(nèi)涵未交代，是否為客觀市場(chǎng)租金
8、可比實(shí)例空置率未說(shuō)明取值依據(jù)，空置率均為5%
9、比較法中可比實(shí)例2交易日期未做修正，或應(yīng)說(shuō)明不作修正的理由
10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實(shí)并加以說(shuō)明
11、市場(chǎng)法中租金的最終確定未列出計(jì)算過(guò)程，采用簡(jiǎn)單平均法的理由不充分
12、估價(jià)結(jié)果缺少車庫(kù)的價(jià)值
13、忘了
找錯(cuò)題第二版問(wèn)題及答案
1、 封面中缺注冊(cè)估價(jià)師的注冊(cè)號(hào)
2、結(jié)果報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象缺房地產(chǎn)建成具體到月。
3、技術(shù)報(bào)告中，收益法前面的公式與后面計(jì)算的公式不一致
4、可比實(shí)例3與估價(jià)對(duì)象所處的樓層不一致未進(jìn)行調(diào)整。
5、交易實(shí)例2交易日期修正取值無(wú)理由
6、未說(shuō)明實(shí)例是否包含車庫(kù)的價(jià)值
7、缺租賃保證金及押金的利息
8、鋼混40年錯(cuò)
9、收益年限29年錯(cuò)
10、收益法公式選用無(wú)理由
11、總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，不應(yīng)按511.45平方米計(jì)算或說(shuō)明計(jì)算的理由
12、缺修正金額計(jì)算的過(guò)程和理由
13、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期受估價(jià)目的所限說(shuō)法錯(cuò)誤碼。
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1、 封面估價(jià)人員表述錯(cuò)，應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;
2、致委托人函估價(jià)對(duì)象描述不清，缺少樓層和車庫(kù);
3、估價(jià)師聲明沒(méi)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師蓋章;
4、結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不清，缺：建筑物建成年月日(只表述為2000年建成)、缺土地使用權(quán)出讓年限(只表述剩余年限27年)、缺他項(xiàng)權(quán)設(shè)立時(shí)間;
5、技術(shù)報(bào)告收益法公式無(wú)選取理由，或與計(jì)算公與方法選擇表述的公式不一致;
6、市場(chǎng)法中可比實(shí)例缺權(quán)益狀況的修正;
7、市場(chǎng)法可比實(shí)例2未進(jìn)行交易日期修正;
8、市場(chǎng)法個(gè)別因素調(diào)整中缺車庫(kù)和夾層的修正;
9、收益法年總費(fèi)用中缺租賃費(fèi);
10、收益法收益年限錯(cuò)誤，未考慮土地使用權(quán)剩余年限;
11、收益法中租賃期未采用租約期租金;
12、收益法中維修費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，不應(yīng)該為估價(jià)對(duì)象實(shí)際重置價(jià)格;
13、技術(shù)報(bào)告估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵表述不清，未明確車庫(kù)價(jià)值是多少
找錯(cuò)題第四版問(wèn)題及答案
1、 封面中“估價(jià)人”錯(cuò)誤，應(yīng)為房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師
2、致委托人函中缺報(bào)告應(yīng)用有效期
3、可比實(shí)例3未作樓層修正
4、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺區(qū)位狀況
5、收益年限29年錯(cuò)，應(yīng)為27年
6、收益法中未計(jì)算車位價(jià)格
7、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限40年錯(cuò)
8、確定估價(jià)結(jié)果時(shí)取511.??錯(cuò)，應(yīng)為411.??
9、保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)取有效收入錯(cuò)。
10、樓層屬于區(qū)位因素
11、收益法中凈收益未考慮租約因素
12、假設(shè)和限制條件中不考慮租約因素錯(cuò)
13、凈收益測(cè)算缺其他收入
四、改錯(cuò)題
改錯(cuò)題第一版問(wèn)題及答案
最后一題四個(gè)錯(cuò)誤，1，法律上許可錯(cuò)誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可
2，技術(shù)上可能錯(cuò)誤，僅有估價(jià)人員目測(cè)可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來(lái)確定其是否能拆除。
3、經(jīng)濟(jì)上可行，僅測(cè)算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠，還應(yīng)測(cè)算其費(fèi)用現(xiàn)值，兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇
4、價(jià)值最大化，價(jià)值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費(fèi)。
改錯(cuò)題第二版問(wèn)題及答案
背景：一郊區(qū)樓盤，為改善缺乏商服配套因素，政府原則同意該小區(qū)首層住宅變更為商業(yè)用途，一些業(yè)主已經(jīng)辦理了變更手續(xù)，其中業(yè)主甲尚未辦理變更手續(xù)，但由于資金緊張，將首層住宅向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托評(píng)估公司評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。下面為評(píng)估報(bào)告片段中的最高最佳利用分析
最高最佳利用分析
最高最佳利用就是，在法律允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，經(jīng)過(guò)充分的認(rèn)證，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的利用。
一、法律上的允許，由于有政府原則上同意，所以本次評(píng)估對(duì)象可以按商業(yè)用途評(píng)估(參考：貌似原則同意，但實(shí)際未辦理手續(xù)，法律上不算允許)
二、技術(shù)上可行，首層住宅改造成商鋪的建筑技術(shù)、材料等方面均可以實(shí)現(xiàn)等等
三、經(jīng)濟(jì)上可行，改造成商鋪的價(jià)值大于住宅的價(jià)值(參考：應(yīng)該是兩種用途在財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，或者收入大于支出，才是經(jīng)濟(jì)上可行，而不是商鋪價(jià)值大于住宅價(jià)值)
四、價(jià)值最大化，改造成商鋪之后的市場(chǎng)價(jià)值減去住宅的價(jià)值及裝修改造費(fèi)用的剩余價(jià)值大于0，因此估計(jì)對(duì)象商鋪用途是能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的利用。(參考：應(yīng)該是每一種可能用途下的市場(chǎng)價(jià)值，比較最大化是何種用途)
綜上所述，最高最佳利用以重新開(kāi)發(fā)為前提(參考：應(yīng)以改變用途為前提)
每一年最后一題都不會(huì)重復(fù)，所以復(fù)習(xí)的時(shí)候，盡量去研究每一個(gè)細(xì)微點(diǎn)，比如報(bào)告中的：風(fēng)險(xiǎn)提醒，變現(xiàn)能力分析，等等 總之越來(lái)越不可能考簡(jiǎn)單的計(jì)算錯(cuò)誤了
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