2016年房地產估價師《案例分析》試題及答案
案例1
賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同 2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應是( )
A.合同1規定的房款
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
標準答案：
1.A,2.A
解析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據合同進行的。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中。
案例2：
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批準權在( )。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
案例3：
張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經營不善，擬于 2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產估價公司進行評估，請你作為一名房地產估價師寫出評估該住宅轉讓價格的估價技術路線。
標準答案：
1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的完全產權售價。
2.根據張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產權的售價減去需繼續向銀行支付的剩余本息值在轉讓之日的現值，得出該套住宅的轉讓價。
案例4：
某商業樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主于 2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。
1、采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應( )。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
2、 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )。
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料
3、估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
4、假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
答案：1 A、 2、 C 3、C、 4、 D
案例5：
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理?
答案：
(1)估價程序上應特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。
2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明。
3)公示期滿后，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告。
(2)房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委托評估機構確定。
(3)價不考慮的房屋租賃因素的影響。
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