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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》專項(xiàng)試題及答案2024
從小學(xué)、初中、高中到大學(xué)乃至工作，我們最熟悉的就是試題了，試題是考核某種技能水平的標(biāo)準(zhǔn)。什么樣的試題才能有效幫助到我們呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》專項(xiàng)試題及答案2024，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》專項(xiàng)試題及答案 1
一、問(wèn)答題（每題 10 分，共 30 分）
1. 某商業(yè)房地產(chǎn)，總建筑面積為 5000 平方米，土地使用年限為 40 年，從 2010 年 5 月 1 日起計(jì)。該房地產(chǎn)于 2016 年 5 月 1 日擬進(jìn)行抵押評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)定為 2016 年 5 月 1 日。已知該地區(qū)類似商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平為每月每平方米 100 元，空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率分別為 10%和 30%。資本化率經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查和分析確定為 8%。請(qǐng)簡(jiǎn)要闡述采用收益法評(píng)估該商業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的技術(shù)路線。
2. 在對(duì)某一工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，發(fā)現(xiàn)該廠房存在一定程度的結(jié)構(gòu)損壞。現(xiàn)場(chǎng)勘查得知，廠房部分墻體出現(xiàn)裂縫，屋頂有滲漏現(xiàn)象。該廠房建于 2000 年，原設(shè)計(jì)使用壽命為 50 年。請(qǐng)說(shuō)明在成本法評(píng)估該廠房?jī)r(jià)值時(shí)，如何考慮這些結(jié)構(gòu)損壞因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
3. 某住宅小區(qū)內(nèi)有一套待估住宅，所在小區(qū)周邊有學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等配套設(shè)施。該住宅建筑面積為 120 平方米，戶型為三室兩廳。在市場(chǎng)比較法評(píng)估過(guò)程中，估價(jià)師選取了三個(gè)可比實(shí)例，實(shí)例 A、實(shí)例 B 和實(shí)例 C。實(shí)例 A 的成交價(jià)格為每平方米 8000 元，交易情況修正系數(shù)為 1.05，市場(chǎng)狀況修正系數(shù)為 0.98，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 1.02；實(shí)例 B 的成交價(jià)格為每平方米 7800 元，交易情況修正系數(shù)為 1.03，市場(chǎng)狀況修正系數(shù)為 1.01，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 0.99；實(shí)例 C 的成交價(jià)格為每平方米 8200 元，交易情況修正系數(shù)為 0.99，市場(chǎng)狀況修正系數(shù)為 1.03，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 1.01。請(qǐng)計(jì)算該待估住宅的比準(zhǔn)價(jià)格。
二、單項(xiàng)選擇題（每題 2 分，共 20 分）
1. 收益法中確定報(bào)酬率的基本方法不包括（ ）。
A. 市場(chǎng)提取法
B. 累加法
C. 指數(shù)調(diào)整法
D. 投資報(bào)酬率排序插入法
2. 在成本法估價(jià)中，關(guān)于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）。
A. 重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
B. 重建價(jià)格是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
C. 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用成本法、比較法來(lái)求取
D. 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在全新?tīng)顩r下的價(jià)格
3. 市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近（ ）。
A. 估價(jià)作業(yè)日期
B. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C. 委托估價(jià)日期
D. 實(shí)地查勘日期
4. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 35 年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái) 4 年的凈收益分別為 15.1 萬(wàn)元、16.3 萬(wàn)元、15.5 萬(wàn)元、17.2 萬(wàn)元，報(bào)酬率為 9%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。
A. 159.56
B. 168.75
C. 169.39
D. 277.70
5. 在成本法中，計(jì)算投資利息時(shí)，土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本的計(jì)息期一般按照（ ）計(jì)算。
A. 整個(gè)開(kāi)發(fā)期
B. 開(kāi)發(fā)期的一半
C. 開(kāi)發(fā)期的 1/3
D. 開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間
6. 下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）。
A. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的'估價(jià)方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理
B. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
C. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)
D. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)比較法、收益法等方法求取
7. 某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的年凈收益為 216 萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格預(yù)計(jì)為 5616 萬(wàn)元，資本化率為 8%，則該寫字樓目前的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。
A. 5200
B. 5066
C. 4858
D. 4600
8. 運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是（ ）。
A. 街道不規(guī)整，但臨街各宗土地排列較整齊
B. 街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列較整齊
C. 街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列不整齊
D. 街道、臨街各宗土地排列均不整齊
9. 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效期一般為（ ）。
A. 半年
B. 一年
C. 兩年
D. 三年
10. 下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中，（ ）要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。
A. 替代原則
B. 合法原則
C. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
D. 最高最佳利用原則
三、多項(xiàng)選擇題（每題 3 分，共 30 分）
1. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，下列屬于一般因素的有（ ）。
A. 經(jīng)濟(jì)因素
B. 人口因素
C. 社會(huì)因素
D. 環(huán)境因素
E. 行政因素
2. 收益法中，確定凈收益時(shí)應(yīng)注意（ ）。
A. 有形收益和無(wú)形收益
B. 實(shí)際收益和客觀收益
C. 樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)
D. 重置收益和重建收益
E. 土地收益和建筑物收益
3. 成本法估價(jià)中，建筑物折舊可分為（ ）。
A. 物質(zhì)折舊
B. 功能折舊
C. 經(jīng)濟(jì)折舊
D. 外部折舊
E. 內(nèi)部折舊
4. 在市場(chǎng)比較法中，選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)符合的要求有（ ）。
A. 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同
B. 可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合
C. 可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)
D. 可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
E. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)
5. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即（ ）。
A. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B. 開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間
C. 施工開(kāi)始的時(shí)間
D. 購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間
E. 開(kāi)工日期
6. 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（ ）等組成。
A. 封面
B. 目錄
C. 致估價(jià)委托人函
D. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
E. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告
7. 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說(shuō)法，正確的有（ ）。
A. 應(yīng)誠(chéng)實(shí)正直，依法獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)
B. 不得利用知悉的估價(jià)委托人的商業(yè)秘密牟取不正當(dāng)利益
C. 不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)
D. 應(yīng)保守在估價(jià)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私
E. 應(yīng)維護(hù)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，不得采取不正當(dāng)手段進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)
8. 路線價(jià)法中，深度價(jià)格修正率的類型有（ ）。
A. 單獨(dú)深度價(jià)格修正率
B. 累計(jì)深度價(jià)格修正率
C. 平均深度價(jià)格修正率
D. 加權(quán)深度價(jià)格修正率
E. 混合深度價(jià)格修正率
9. 下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的說(shuō)法，正確的有（ ）。
A. 從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額
B. 法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、以及其他法定優(yōu)先受償款
C. 在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金
D. 評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，抵押價(jià)值應(yīng)為租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額
E. 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)委托人、房地產(chǎn)管理部門、抵押權(quán)人和人民法院提供
10. 房地產(chǎn)估價(jià)的方法主要有（ ）。
A. 市場(chǎng)比較法
B. 成本法
C. 收益法
D. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法
E. 路線價(jià)法
四、分析題（20 分）
某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一宗位于城市中心區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積為 8000 平方米。該房地產(chǎn)所在區(qū)域交通便利，周邊商業(yè)氛圍濃厚。在評(píng)估過(guò)程中，估價(jià)師采用了市場(chǎng)比較法、收益法和成本法三種方法。
市場(chǎng)比較法選取了三個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)交易情況、市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況修正后，得到的比準(zhǔn)價(jià)格分別為每平方米 30000 元、32000 元、31000 元。
收益法評(píng)估中，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析，確定該商業(yè)房地產(chǎn)的年有效毛收入為每平方米 1200 元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 40%，資本化率為 8%。
成本法評(píng)估中，土地重新取得成本為每平方米 10000 元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為每平方米 15000 元，建筑物折舊率為 20%。
請(qǐng)根據(jù)以上資料，綜合分析三種估價(jià)方法的結(jié)果。
答案
一、問(wèn)答題答案
1. 技術(shù)路線：
首先，確定收益期限。該商業(yè)房地產(chǎn)土地使用年限為 40 年，從 2010 年 5 月 1 日起計(jì)，至 2016 年 5 月 1 日已使用 6 年，剩余收益期限為 34 年。
其次，計(jì)算有效毛收入。總建筑面積為 5000 平方米，租金水平為每月每平方米 100 元，則年潛在毛收入 = 5000×100×12 = 600 萬(wàn)元。空置率為 10%，則有效毛收入 = 600×(1 - 10%) = 540 萬(wàn)元。
然后，計(jì)算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 30%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 = 540×30% = 162 萬(wàn)元。
接著，計(jì)算凈收益。凈收益 = 有效毛收入 - 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 = 540 - 162 = 378 萬(wàn)元。
最后，選用合適的收益法公式（本題可選用有限年期公式），將凈收益、資本化率和收益期限代入公式計(jì)算該商業(yè)房地產(chǎn)的收益價(jià)格，以此作為抵押價(jià)值的參考，但要注意考慮抵押價(jià)值的特殊性，如扣除法定優(yōu)先受償款等相關(guān)內(nèi)容。
2. 考慮方法：
在成本法中，對(duì)于建筑物的重置成本或重建成本計(jì)算時(shí)，需要考慮結(jié)構(gòu)損壞對(duì)修復(fù)成本的影響。首先，要對(duì)結(jié)構(gòu)損壞進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)估，確定修復(fù)這些損壞所需的費(fèi)用。
對(duì)于墻體裂縫和屋頂滲漏問(wèn)題，可以請(qǐng)專業(yè)的建筑工程師或相關(guān)技術(shù)人員估算修復(fù)成本。例如，如果修復(fù)墻體裂縫需要重新砌筑部分墻體、加固結(jié)構(gòu)等，計(jì)算相應(yīng)的材料、人工等成本。對(duì)于屋頂滲漏，可能需要重新鋪設(shè)防水層等費(fèi)用。
將這些修復(fù)成本加到正常的建筑物重新購(gòu)建成本中。同時(shí)，由于結(jié)構(gòu)損壞可能會(huì)影響建筑物的剩余使用壽命，在計(jì)算折舊時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整剩余使用壽命的計(jì)算。如果結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重，可能會(huì)縮短建筑物的剩余使用壽命，從而增加折舊額，降低評(píng)估價(jià)值。
3. 計(jì)算過(guò)程：
實(shí)例 A 的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格 A = 8000×1.05×0.98×1.02 = 8398.72（元/平方米）
實(shí)例 B 的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格 B = 7800×1.03×1.01×0.99 = 8081.86（元/平方米）
實(shí)例 C 的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格 C = 8200×0.99×1.03×1.01 = 8442.74（元/平方米）
待估住宅比準(zhǔn)價(jià)格 =（8398.72 + 8081.86 + 8442.74）÷3 = 8307.77（元/平方米）
二、單項(xiàng)選擇題答案
1. C
2. C（建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用成本法、比較法來(lái)求取，這種說(shuō)法錯(cuò)誤，成本法中重新購(gòu)建價(jià)格是通過(guò)成本途徑求取，比較法是通過(guò)類似房地產(chǎn)價(jià)格修正得到評(píng)估對(duì)象價(jià)格，不能用比較法求重新購(gòu)建價(jià)格）
3. B
4. B（先根據(jù)前 4 年凈收益求出穩(wěn)定的年凈收益，再用收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。A =(15.1 + 16.3 + 15.5 + 17.2)÷4 = 16（萬(wàn)元），V = A÷Y×[1 - 1÷(1 + Y)^n]=16÷9%×[1 - 1÷(1 + 9%)^35]=168.75（萬(wàn)元））
5. A
6. A（假設(shè)開(kāi)發(fā)法理論依據(jù)是預(yù)期原理，收益法理論依據(jù)是預(yù)期原理和地租原理等，二者理論依據(jù)不完全相同）
7. A（V = A×(P/A,i,n)+Vt×(P/F,i,n)，A = 216，i = 8%，n = 2，Vt = 5616，代入計(jì)算可得 V = 5200 萬(wàn)元）
8. B
9. B
10. C
三、多項(xiàng)選擇題答案
1. ABCE（環(huán)境因素屬于區(qū)域因素）
2. AB（凈收益確定要考慮有形收益和無(wú)形收益、實(shí)際收益和客觀收益）
3. ABC（建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊，外部折舊屬于經(jīng)濟(jì)折舊范疇）
4. BCDE（可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)可以是同一供求范圍內(nèi)即可，不一定必須相同）
5. AD
6. ABCDE
7. ABCDE
8. ABC
9. ABCE（評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，抵押價(jià)值應(yīng)為未受租約限制部分的價(jià)值加上有租約限制部分在租賃期內(nèi)按租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之和）
10. ABCDE
四、分析題答案
1. 三種方法結(jié)果計(jì)算：
市場(chǎng)比較法：比準(zhǔn)價(jià)格平均值=(30000 + 32000 + 31000)÷3 = 31000（元/平方米），市場(chǎng)比較法評(píng)估價(jià)值 = 31000×8000 = 248000000（元）
收益法：年有效毛收入 = 8000×1200 = 9600000（元），運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 = 9600000×40% = 3840000（元），凈收益 = 9600000 - 3840000 = 5760000（元），收益價(jià)格 = 5760000÷8% = 72000000（元）
成本法：土地成本 = 8000×10000 = 80000000（元），建筑物成本 = 8000×15000 = 120000000（元），建筑物折舊 = 120000000×20% = 24000000（元），成本法評(píng)估價(jià)值 = 80000000 +(120000000 - 24000000)=176000000（元）
房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》專項(xiàng)試題及答案 2
案例一
（一）背景資料
某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積為 50000 平方米，位于城市中心繁華地段。該項(xiàng)目于 2015 年建成并投入使用，主要用于出租經(jīng)營(yíng)，包括商場(chǎng)、寫字樓和餐飲店鋪等多種業(yè)態(tài)。現(xiàn)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2024 年 1 月 1 日。
（二）問(wèn)題
1. 在收集資料階段，你認(rèn)為需要收集哪些方面的資料？
2. 請(qǐng)闡述可以選用的估價(jià)方法及理由。
（三）答案
1. 資料收集內(nèi)容：
產(chǎn)權(quán)資料：包括土地使用證、房產(chǎn)證等，明確產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、用途限制等信息。
項(xiàng)目規(guī)劃資料：原始的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃條件，了解建筑布局、容積率、綠化率等指標(biāo)，分析對(duì)價(jià)值的影響。
運(yùn)營(yíng)資料：各業(yè)態(tài)租戶的租賃合同，租金水平、租賃期限、租金遞增方式等；運(yùn)營(yíng)成本資料，如物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)用等。
市場(chǎng)資料：周邊類似商業(yè)房地產(chǎn)的交易案例，包括成交價(jià)格、交易時(shí)間、交易面積、物業(yè)狀況等；周邊商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平、空置率等市場(chǎng)租賃情況。
區(qū)域資料：城市規(guī)劃對(duì)該區(qū)域的發(fā)展定位，交通條件（周邊公交線路、地鐵站等），周邊配套設(shè)施（如停車場(chǎng)、娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校等）的完善程度。
2. 估價(jià)方法及理由：
收益法：該商業(yè)房地產(chǎn)主要用于出租經(jīng)營(yíng)，有穩(wěn)定的租金收入和運(yùn)營(yíng)成本，收益資料易于獲取。通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)各年的凈收益，并選用合適的資本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可以得到房地產(chǎn)的價(jià)值，符合該類收益性房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)。
市場(chǎng)法：周邊有類似商業(yè)房地產(chǎn)的交易案例，能夠收集到足夠的可比實(shí)例資料。通過(guò)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象在區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等方面進(jìn)行比較和修正，可以評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。
案例二
（一）背景資料
某住宅小區(qū)內(nèi)有一套待估住宅，建筑面積為 120 平方米，所在樓總層數(shù)為 6 層，該套住宅位于第 3 層。該小區(qū)周邊配套設(shè)施完善，有學(xué)校、醫(yī)院、超市等。小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，綠化較好。周邊類似住宅近期有較多交易。現(xiàn)因貸款抵押需要，對(duì)該套住宅進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2024 年 6 月 1 日。
（二）問(wèn)題
1. 若采用市場(chǎng)法評(píng)估，在選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？
2. 如何對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正？
（三）答案
1. 選取可比實(shí)例的注意事項(xiàng)：
區(qū)位相似性：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象位于同一供需圈，周邊配套設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院、超市等）的完善程度和距離相近，交通條件相似。
用途相同：必須是住宅用途，功能上與估價(jià)對(duì)象類似。
建筑結(jié)構(gòu)和類型相似：應(yīng)選擇同為磚混結(jié)構(gòu)或鋼混結(jié)構(gòu)等類似結(jié)構(gòu)類型，且房屋類型（如多層住宅）相同的實(shí)例。
規(guī)模相當(dāng)：建筑面積與估價(jià)對(duì)象接近，一般差異不宜超過(guò)±10%。
交易日期接近：盡量選擇交易日期與 2024 年 6 月 1 日相近的實(shí)例，以減少市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)價(jià)格的影響，一般以不超過(guò)一年為宜。
交易情況正常：實(shí)例應(yīng)是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下正常交易形成的價(jià)格，排除特殊交易情況（如債務(wù)清償、急售等）。
2. 交易情況修正：
首先，確定需要修正的交易情況因素。例如，如果可比實(shí)例是親友之間的交易（價(jià)格可能偏低）、帶有特殊附加條件（如賣方承擔(dān)了高額的稅費(fèi)使買方實(shí)際支付價(jià)格降低）等情況，都需要進(jìn)行分析。
對(duì)于不同的交易情況，采用不同的修正方法。如果是交易價(jià)格偏低或偏高的情況，可以通過(guò)調(diào)查了解正常市場(chǎng)價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格的差異程度，以百分比的形式進(jìn)行修正。例如，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)某可比實(shí)例因賣方急于出手價(jià)格比正常價(jià)格低 10%，則在修正時(shí)應(yīng)將該實(shí)例價(jià)格乘以 1 / (1 - 10%) = 10 / 9。如果是特殊附加條件影響價(jià)格，需分析該條件對(duì)價(jià)格的具體影響金額或比例，然后進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
案例三
（一）背景資料
某工業(yè)廠房，占地面積為 10000 平方米，建筑面積為 8000 平方米，于 2010 年建成。廠房?jī)?nèi)配備了較為先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，有完善的供電、供水和排水系統(tǒng)。該廠房所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)集中區(qū)，周邊交通便利，有多條公路連接。現(xiàn)因企業(yè)改制需要，對(duì)該廠房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2024 年 10 月 1 日。
（二）問(wèn)題
1. 該工業(yè)廠房估價(jià)的特點(diǎn)有哪些？
2. 可以采用哪些估價(jià)方法？并說(shuō)明理由。
（三）答案
1. 工業(yè)廠房估價(jià)特點(diǎn)：
涉及專業(yè)設(shè)備評(píng)估：廠房?jī)?nèi)有先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備，設(shè)備的價(jià)值和使用狀況會(huì)影響廠房整體價(jià)值評(píng)估，需要考慮設(shè)備與廠房的協(xié)同性以及設(shè)備的折舊、更新等因素，評(píng)估過(guò)程可能需要專業(yè)設(shè)備評(píng)估人員參與。
受產(chǎn)業(yè)政策影響大：所在工業(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策，如對(duì)某些產(chǎn)業(yè)的扶持或限制，會(huì)影響廠房的價(jià)值。如果產(chǎn)業(yè)屬于限制發(fā)展類型，可能導(dǎo)致廠房需求降低，價(jià)值下降。
對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴強(qiáng)：完善的供電、供水和排水等基礎(chǔ)設(shè)施是工業(yè)廠房正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，其質(zhì)量和容量等因素對(duì)廠房?jī)r(jià)值有重要影響。同時(shí)，周邊交通條件對(duì)于原材料和產(chǎn)品的運(yùn)輸至關(guān)重要，直接關(guān)系到廠房的使用效益和價(jià)值。
2. 估價(jià)方法及理由：
成本法：可以計(jì)算重新構(gòu)建該工業(yè)廠房及配備相應(yīng)設(shè)備的成本，再扣除折舊得到其價(jià)值。對(duì)于該工業(yè)廠房，由于有詳細(xì)的建筑和設(shè)備資料，成本法可較準(zhǔn)確地反映其價(jià)值。成本包括土地取得成本、廠房建筑成本、設(shè)備購(gòu)置安裝成本以及從建成到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用，通過(guò)合理確定折舊年限和折舊率來(lái)計(jì)算折舊。
市場(chǎng)法（若有足夠可比實(shí)例）：如果周邊有類似工業(yè)廠房的交易案例，可通過(guò)市場(chǎng)法評(píng)估。通過(guò)比較可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象在面積、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況、區(qū)位等方面的差異，進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值。但工業(yè)廠房交易相對(duì)較少，可能難以獲取足夠多合適的可比實(shí)例。
收益法（如果有穩(wěn)定收益）：若該廠房有穩(wěn)定的出租收益或企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益數(shù)據(jù)可獲取，可采用收益法。通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)收益并考慮風(fēng)險(xiǎn)等因素確定資本化率，將收益折現(xiàn)得到廠房?jī)r(jià)值。不過(guò)，收益的預(yù)測(cè)需要考慮企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等復(fù)雜因素。
【房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》專項(xiàng)試題及答案2016】
案例1
賣房者甲與購(gòu)房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同 2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是( )
A.合同1規(guī)定的房款
B.合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.A,2.A
解析：1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買賣估價(jià)價(jià)值之中。
案例2：
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。
1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級(jí)總公司
2.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
3.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)
標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,C
解析：2.因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
案例3：
張某于2006年11月以銀行按揭方式購(gòu)買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營(yíng)不善，擬于 2007年5月出售該住宅。李某有意購(gòu)入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價(jià)格，為此委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫出評(píng)估該住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的估價(jià)技術(shù)路線。
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.用市場(chǎng)法或成本法評(píng)估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)。
2.根據(jù)張某與銀行簽訂的.按揭合同的約定，李某在購(gòu)入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價(jià)。
案例4：
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
1、采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)( )。
A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算
B.按建筑物耐用年限計(jì)算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算
D.按建筑物已使用年限計(jì)算
2、 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是( )。
A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日
C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料
3、估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是( )萬(wàn)元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
4、假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)
D.該500萬(wàn)元可再次抵押
答案：1 A、 2、 C 3、C、 4、 D
案例5：
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。
請(qǐng)問(wèn)：
1.針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?
答案：
(1)估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作。并在報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。
2)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。
3)公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。
(2)房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。
(3)價(jià)不考慮的房屋租賃因素的影響。
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