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房地產估價師《案例分析》專項練習
案例分析題屬于綜合性較強的題目類型，考察的是高層次的認知目標。下面是小編分享的房地產估價師《案例分析》專項練習，一起來看一下吧。
案例一：
某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業。估價人員根據現場勘察的結果，發現該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
(問題1) 估價人員應根據( )用途對該兩幢房屋進行估價。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘查結果的'現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他用途，應通過下列( )途徑。
A.自行改變
B.經上級主管部門批準改變
C.經政府房屋管理部門批準，并按法定程序辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續
答案：1、 B 2、B
該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應為( )
A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值
D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值
答案：3、 D 4、D
案例二：
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問：
1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的'記載為準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
案例三：
賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應是( )
A.合同1規定的房款
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的`全部裝修費
標準答案：1.A,2.A
解 析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據合同進行的。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中。
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