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房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析試題及答案

時(shí)間:2025-04-10 05:13:30 試題 我要投稿

2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析試題及答案

  【案例一】

2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析試題及答案

  某企業(yè)購(gòu)得一個(gè)已停工5年的在建工程,結(jié)構(gòu)封頂,其中1-4層為商業(yè)裙樓,5-27層為住宅,裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

  問(wèn)題:

  請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線,以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

  參考答案:

  1. 題中所給出的已停工5年的在建工程,俗稱之為“爛尾樓”,購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款,首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分,及5-8層住宅的哪一部分,即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確,當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清,在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值,應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額,宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。

  2. 具體地說(shuō),商業(yè)裙樓部分可以收益法為主,輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法,住宅部分可以市場(chǎng)法為主,輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程,尚未竣工,更未驗(yàn)收啟用,續(xù)建過(guò)程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用,尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓,則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

  3.除需考慮以上問(wèn)題外,對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值,對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值,在確定評(píng)估價(jià)值時(shí),需考慮的主要因素有:土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉?chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。

  【案例二】

  某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過(guò)出讓取得,2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤(rùn),并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況,為此,在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。

  問(wèn)題:

  (1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

  (2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

  參考答案:

  (1)錯(cuò)誤有:

  ①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

  ②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模,確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期,以此計(jì)算投資利息。

  ③利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

  (2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊:

  ①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

  ②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

  ③可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

  【案例三】

  某城區(qū)缺少辦公用房,兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠,兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū),上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償,向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。

  據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》,甲公司開(kāi)發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求?

  對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

  參考答案:

  一、甲公司可能提出的要求:

  1.按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估;

  2.對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估;

  3.對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

  二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù):

  1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評(píng)估(筆者注:按法定用途),評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失;按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

  2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn),可以按照改造后辦公用途評(píng)估,也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失。

  3.對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

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