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2016年房地產估價師《理論與方法》考試真題練習（單選題）
單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
1.【題干】關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是( )。
【選項】
A.房地產估價難免會有誤差
B.房地產評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差
C.不應采用一股物理測量的誤差標準來要求估價的誤差標準
D.可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一股是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。由于真實價值不可得知，出現了替代真實價值的兩種選擇，即實際成交價格和合格的估價師的重新估價結果。參見教材P9。
【考點】
2.【題干】關于房地產估價結栗的說法，獵誤的是( )。
【選項】
A.估價結果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關專業意見
B.注冊房地產估價師在完成估價之前應征求估價委托人對估價結果的意見
C.估價結果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同
D.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業水平和職業道德的影響
【答案】B
【解析】本題考查的是估價結果。不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見。參見教材P35。
【考點】
3.【題干】估價中應盡量采用多種估價方法，其主要原因是( )。
【選項】
A.估價對象適宜采用多種方法估價
B.各種估價方法都有一定的局限性
C.各種估價方法之間具有理論統一性
D.難以通過分析排除不適用的估價方法
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產估價的持點。要求在估價中盡量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限。參見教材P10。
【考點】
4.【題干】下列引起某商業房地產價格上漲的因索中，不屬于該商業房地產價格自然增值因表的是( )。
【選項】
A.該商業房地產所在地區經濟發展、人□增加
B.該商業房地產附近修建地鐵、交通條件改善
C.該商業房地產所在區域規劃為城市中央商務區
D.該商業房地產擁有者聘用了優秀的物業服務企業
【答案】D
【解析】本題考查的是保值增值。外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。參見教材P65。
【考點】
5.【題干】下列估價對象區位狀況的描述中，不屬子位置狀況描述的是( )。
【選項】
A.估價對象距離機場35公里
B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道
C.估價對象建筑物坐北朝南
D.估價對象附近有三條公交線路經過
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產區位狀況描述。房地產區位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見教材P78。
【考點】
6.【題干】下列影響房地產供求變化的因表中，不會引起房地產需求量增加的是( )。
【選項】
A.消費者的收入水平增加
B.該種房地產的價格水平下降
C.該種房地產的開發成本上升
D.消費者預期該種房地產價格上漲
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產需求。一般地說，某種房地產的價格如果上漲了，對其需求就會減少。參見教材P86。
【考點】
7.【題干】購買一套建筑面積為120，單價為18000元/的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是( )。
【選項】
A.于成交日期一年后一次性支付所有款項
B.于成交日期一次性付清，給予5%的優惠
C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付
D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的泜押貸款支付
【答案】D
【解析】本題考查的是名義價格和實際價格。選項D的名義價格和實際價格是相等的，都是216無元。參見教材P113。
【考點】
8.【題干】距離是衡量房地產區位優劣最常見、最簡單的指標，其中相對科字的距離指標是( )。
【選項】
A.空間直線距離
B.交通線路距離
C.交通時間距離
D.經濟距離
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產區位因索。經濟距離是更科字但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統一用貨幣來衡量，以反映距離。參見教材P132。
【考點】
9.【題干】下列影響一套住房價格的因索中，不屬于實物因索的是( )。
【選項】
A.朝向
B.保溫
C.隔音
D.戶型
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產實物因索。朝向是區位因索。參見教材P125。
【考點】
10.【題干】關子房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是( )。
【選項】
A.只有合法的房地產才能成為估價對象
B.估價對象狀況必須是實際狀況
C.以公益為目的字校教學樓可以作為抵押評估對象
D.估價結果應是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格
【答案】D
【解析】本題考查的是合法原則。合法原則要求估價結果是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155。
【考點】
11.【題干】評估用于產權調換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹Ig正確的是( )。
【選項】
A.價值時點為現在，估價對象狀況為現在狀況
B.價值時點為現在，估價對象狀況為未來狀況
C.價值時點為未來，估價對象狀況為現在狀況
D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況
【答案】B
【解析】本題考查的是價值時點原則。在評估用于產權調換房屋的價值時，應持別注意兩點：
(1)價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致。(2)估價對象狀況，如期房的區位、用途、建筑面積、建筑結構等，以房屋證收部門向房地產估價機構出具書面意見說明的用于產權調換房屋狀況為依據。參見教材P162。
【考點】
13.【題干】評估建筑面積為的住宅在2016年9月30日前市場價格，下列交易實例中最適合作為可比實例的是( )
交易實例建筑面積(m2)用途成交價格
(元/m2)成交日期區域交易情況
甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易
乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易
丙140辦公65002016.9.29同一供需量正常交易
丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易
【選項】
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】B
【解析】本題考查的是。可比實例是類似房地產中真實成交且符合一走條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產等財產或相關權益。參見教材P173。
【考點】
18.【題干】關于建筑物經濟壽命說法，正確的是( )。
【選項】
A.經濟壽命主要由建筑物的質量及地基穩定性決定
B.正常情況下，經濟壽命長子自然壽命
C.經濟壽命與周圍環境，房地產市場狀況有關
D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經濟壽命不變
【答案】C
【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經濟壽命主要甶市場決走，同類建筑物在不同地區的經濟壽命可能不同，一般是在建筑物設計使用年限的基礎上，根據建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環境、房地產市場狀況等進行綜合分析判斷得出的。參見教材P235。
【考點】
19.【題干】房地產的有租約限制價值等于( )。
【選項】
A.無租約現值價值減承租****益價值
B.出租****益價值加承租****益價值
C.無租約現值價值減出租****益價值
D.出租****益價值減承租****益價值
【答案】A
【解析】本題考查的是出租****益價值。出租****益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租****益價值+承租****益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租****益價值。參見教材P106。
【考點】
20.【題干】運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風險不完全一致，其根本原因是( )。
【選項】
A.能夠獲得的交易實例數量較多
B.所取得的報酬率是利用過去的數量求取的
C.利用試錯法和內插法求取報酬率時存在計算誤差
D.可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當調整
【答案】B
【解析】本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦巾過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。參見教材P250。
【考點】
21.【題干】某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報財率為6%，該房地產的價值為( )萬元。
【選項】
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【答案】C
【解析】本題考查的是剩余技術。建筑物年收益額=建筑物現值X建筑物的資本化率=200X12%
=24，那么土地的年收益額=60-24=36，土地的價值=36x(P/A，6%，30)=38x1/6%x[1-1/]=495.53.合計，房地產價值=200+495.53=695.53萬元。參見教材P257。
【考點】
24.【題干】通過房祖求取房地產凈收益，不應扣除( )。
【選項】
A.空罝損失
B.房產稅
C.房屋折舊費
D.房屋保險費
【答案】C
【解析】本題考查的是凈收益的測算。運營費用是指維持房地產正常使用或營業的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。
【考點】
26.【題干】下列引起房地產貶值直的因索中，屬于功能折舊的是( )。
【選項】
A.寫字樓層高偏低
B.廠房受酸雨腐蝕
C.住宅庫存量過大
D.在建工程基礎不均勻沉降
【答案】A
【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科字技術進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設計上的缺陷等。參見教材P296。
【考點】
29.【題干】關于假設開發法估價中開發經營期、建設期、經營期等之間關系的說法，錯誤的是( )。
【選項】
A.開發經營期可分為建設期和經營期
B.建設期的起點與開發經營期的起點相同
C.經營期可具體分為銷售期和運營期
D.建設期和經營期不會重疊
【答案】D
【解析】本題考查的是后續開發經營期。在銷售(含預售)的情形下，建設期和經營期有重疊。參見教材P330。
【考點】
30.【題干】當房地產價格持續上升或持續下降且各期上升或下降的數額大致相同，宜選擇的估價方法是( )。
【選項】
A.平均增減量去
B.平均發展速度法
C.移動平均法
D.指數修句法
【答案】A
【解析】本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的，并且各期上升或下降的數額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P349。
【考點】
33.【題干】在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產不考慮租賃因索的影響。這一估價假設屬于( )。
【選項】
A.未走事項假設
B.背離事實假設
C.不相一致假設
D.依據不足假設
【答案】B
【解析】本題考查的是估價報告的組成。背離事實假設，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋證收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被證收房屋租賃、抵押、查封等因索的影響。參見教材P413。
【考點】
34.【題干】關子價值時點的說法，錯誤的是( )。
【選項】
A.價值時點可以是過去、現在或將來
B.價值時點是甶估價目的決走的
C.價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致
D.價值時點與實地查勘日期可以不一致
【答案】C
【解析】本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一走與估價對象狀況對應的時點一致。參見教材P162表5-1。
【考點】
35.【題干】關于估價師聲明的說法，正確的是( )。
【選項】
A.估價師聲明是注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明
B.估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證
C.未參與估價的注冊房地產估價師可以在估價師聲明上簽名
D.估價師聲明中應對估價結果成立的條件作出提示和說明
【答案】B
【解析】本題考查的是估價報告的組成。估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其估價職業道德、專業勝任能力和勤勉盡責估價等的承諾和保證。參見教材P412。
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