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房地產估價師《理論與方法》判斷題練習
判斷題
1、高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額；②各部分分攤的土地面積；③各部分分攤的地價額。參見教材P387。
2、資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報酬率的區別所在。參見教材P255。
3、為便于投資利息的測算，銷售費用應當區分為銷售之前發生的費用與銷售同時發生的費用。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：為便于投資利息的測算，銷售費用應當區分為銷售之前發生的費用與銷售同時發生的費用。參見教材P278。
4、根據市場調查，獲知某類房地產2003～2007年的價格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運用平均增減量法預測，該類房地產2008年的價格高于4800元/m2。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：d＝（4550－3500）/4＝262.5（元/m2），預測該地區商品住宅2008年的價格為：V5＝P0＋d×i＝3500＋262.5×5＝4812.5（元/m2）。參見教材P348。
5、明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：明確估價目的有助于明確估價時點、估價對象和價值類型。參見教材P398。
6、估價報告使用期限也是估價的責任期。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責任期限。參見教材P414。
7、房地產的共有權在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產享有權利，承擔義務。
【正確答案】：Y
【答案解析】：按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權。參見教材P50。
8、對可及性相當的土地設定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價格，此標準價格稱為路線價。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調整來求取街道兩側的土地價值的方法。參見教材P368。
9、在實際估價中，估價程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現反復。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：在實際估價中上述估價程序中的各個工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時甚至需要一定的反復，但不得隨意簡化和省略。參見教材P393。
10、在市場比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場狀況調整的具體方法，可采用價格指數或價格變動率，也可采用時間序列分析。參見教材P192。
11、供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。參見教材P126。
12、現需評估某期貨房地產的價值，在此估價中，估價對象狀況為未來某時點的狀態，則房地產市場情況應為未來某時點的狀態。 （ ）
【正確答案】：N
13、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產的合理經營期限為：A－（n－1）×b＝0，n＝38／3＋1＝13.67（年）。參見教材P224～225。
14、運用市場法求取房地產的價格時，選取的可比實例的規模一般應在估價對象規模的0．5～2范圍內。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5倍～2倍范圍內。參見教材P180～181。
15、一般的建筑物適用于重建價格，有歷史美學價值的建筑物適用于重置價格。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。參見教材P289
16、有條件選用市場法進行估價的，應當以市場法為主要的估價方法。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：有條件選用市場法估價的，應以市場法為主要的估價方法。參見教材P405。
17、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P247。
18、任何一個估價項目都有估價目的。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價目的是基礎，決定估價的其它方面。參見教材P29。
19、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1．05倍，第三層的房地價值為第四層的1．15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：設一層的房地產價值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15＝1.0988x，四層為1.05x ×0.91＝0.9555x，總房地價值為4.1043x，參見教材P389。
20、當選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結果賦予較大的權重；反之，賦予較小的權重。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：當選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結果賦予較大的權重；反之，賦予較小的權重。參見教材P410。
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