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房地產估價師理論與方法單選測試題
單項選擇題
1、某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會（ ）。
A.上升
B.下降
C.不變
D.無法確定
【正確答案】：A
正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費
2、在房地產價格中，市場價格是（ ）。
A.穩定均衡價格
B.不穩定均衡價格
C.長期均衡價格
D.短期均衡價格
【正確答案】：D
【答案解析】：市場價格是短期均衡價格。參見教材P95。
3、市場法的理論依據是房地產價格形成的（ ）。
A.預期原理
B.市場有效原理
C.替代原理
D.生產費用價值論
【正確答案】：C
【答案解析】：市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。參見教材P173。
4、房地產權利的種類中，屬于債權的是（ ）。
A.地役權
B.土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
【正確答案】：D
5、為評估某房地產2011年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0．3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（ ）元/㎡。
A.3868．92
B.4000．00
C.4072．54
D.4286．89
【正確答案】：C
【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元／㎡，所以正確答案是4000×（1＋0.3%）6＝4072.54，參見教材P194。
6、某類房地產2005年-2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0．1、0．2、0．2、0．5，則利用平均增減量法預測該類房地產2010年得價格為（ ）元/平方米。
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
【正確答案】：B
【答案解析】：各年增減量分別為320、330、350、340
平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338
2010年價格=6810+338×5=8500
7、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100㎡，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（ ）元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.2998
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P184～185。一年后支付的款項要折現到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。
首期支付30%，那么首期支付的價款就是30×30%＝9萬，余下30×（1－30%）＝21萬在年末支付，房地產實際價格＝30×30%+30×70%/（1+6%）＝28.811萬元
建筑面積單價＝28.811/111.11＝2593.018868元/平方米，選A。
8、在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的（ ）進行移動平均。
A.市場行情
B.周期長度
C.實際時間
D.變動程度
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的周期長度進行移動平均。參見教材P352。
9、某地區商品住宅價格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為（ ） 元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
【正確答案】：C
【答案解析】：預測2003年的價格為：V6＝3100×1.051256＝4183.96（元/m2）參見教材P351。
10、某建筑物建成于1993年10月1日，在該建筑物建成5年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，土地使用權出讓合同未約定不可續期。建筑物的經濟壽命為60年，有效經過年數為10年，如果要求取建筑物在2008年10月的現值，則建筑物的剩余經濟壽命應為（ ）年。
A.40
B.45
C.50
D.60
【正確答案】：C
【答案解析】：在估價時點建筑物的剩余經濟壽命為60－10＝50（年）。參見教材P310～311。
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