- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》單選試題
1.第一個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位，當(dāng)( )低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去的房地產(chǎn)。
A.市場價格
B.投資價格
C.使用價格
D.交換價格
答案：A
解析：投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買;反之，說明不值得投資購買。
2.政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價人員為其評估能夠承受的最高購買價格，這也是一種( )。
A.市場價值評估
B.投資價值評估
C.原始價值評估
D.賬面價值評估
答案：B
解析：就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。但作為房地產(chǎn)估價人員，評估投資價值或提供房地產(chǎn)市場分析報告、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。
3.( )是隨著時間的推移而減少的。
A.原始價值
B.賬面價值
C.市場價值
D.投資價值
答案：B
解析：原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。
4.( )是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。
A.原始價格
B.理論價格
C.成交價格
D.市場價格
答案：D
解析：市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。
5.樓面地價又稱單位建筑面積地價，樓面地價與土地總價的關(guān)系為( )。
A.樓面地價;土地總價÷總建筑面積
B.樓面地價：土地總價x總建筑面積
C.樓面地價：土地總價+總建筑面積
D.樓面地價：總建筑面積÷土地總價
答案：A
6.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間
B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間
C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間
D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實際年齡之和的時間
答案：B
7.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：該幢寫字樓的銷售利潤率
=[1000×(1+10%)1.5+1200×(1+10%)1.5/2+3000×(2%+5.5%)]×10000/(3000×10000)=11.08%。
8.某成片荒地面積為1平方公里，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是( )萬元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
答案：C
解析：{30000+30000×[(1+7.2%)0.5-1]}÷(1000×1000×65%)=477.87(萬元/m2)。
9.某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/Km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為( )元/m2。
A.50.02
B.103.22
C.109.63
D.114.82
答案：A
解析：土地取得費用=36×10000÷666.67=540(元/m2)，土地開發(fā)費用=150(元/m2)，該土地的投資利息=(540+150)×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50.02(元/m2)。
10.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價格為600元/m2，建筑物殘值率為5%，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是( )。
A.81.00%
B.84.00%
C.84.17%
D.84.80%
答案：B
解析：d=D/C×100%=1440/(120×600)100%=2%，當(dāng)R≠0時，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。
11.估價機(jī)構(gòu)接受估價委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分受托的估價業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負(fù)責(zé)該估價項目。( )
A.對
B.錯
12.中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是( )。
A.所有權(quán)價格
B.抵押權(quán)價格
C.地役權(quán)價格
D.使用權(quán)價格
13.估價資料保管期限從估價報告出具之日起計算，一般應(yīng)在( )年以上。
A.30
B.25
C.20
D.15
14.如果可比實例的交易時點與其估價時點不一致，則必須進(jìn)行交易日期的修正。( )
A.對
B.錯
15.某房地產(chǎn)的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為( )元/m2。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
16.房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價值，其與房屋造價的比例為殘值率。( )
A.對
B.錯
17.某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元/m2。
A.2660
B.2427
C.2425
D.2294
18.估價目的是由委托人提出的，但在實際中委托人往往并不懂得要提出估價目的，并可能不懂得如何表達(dá)其估價目的，因此一般估價目的都是由估價人員自己來確定。( )
A.對
B.錯
19.長期趨勢法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為( )。
A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來繼續(xù)存在
B.房地產(chǎn)市場無明顯季節(jié)性波動
C.忽略了政府宏觀調(diào)控因素對價格的影響
D.市場上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料
20.甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則( )的總價多。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣多
D.無法比較
答案:11.B 12.D 13.D 14.B 15.D 16.B 17.A 18.B 19.A 20.B
21.下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是( )。
A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)
22.長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是( )和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。
A.指數(shù)平滑分析
B.趨勢擬合分析
C.時間序列分析
D.相關(guān)分析
23.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)的( )。
A.開工日期
B.取得估價對象的日期
C.取得待開發(fā)土地的日期
D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期
24.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為( )萬元(收益可視為無限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為( )元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮�，這些修正實際上為( )。
A.交易情況修正
B.交易日期調(diào)整
C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.區(qū)域因素調(diào)整
27.從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)( )。
A.估價業(yè)務(wù)
B.估價目的
C.估價對象
D.估價程序
28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵? )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度
B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度
C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度
30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為( )。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
答案：21.C 22.C 23.B 24.C 25.C 26.C 27.A 28.B 29.B 30.A
【房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》單選試題】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)估價師《理論與方法》單選專項訓(xùn)練12-04
房地產(chǎn)估價師《理論與方法》單選復(fù)習(xí)題08-10