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2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試題

　　一、單項選擇題

2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試題

　　(一)某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下說法正確的為()。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧ㄟ^下列途徑中的()。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3.該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為()。

　　A.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為()。

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值

　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進行估價。

　　5.能否改建的最終批準權(quán)在()。

　　A.政府房地產(chǎn)管理部門

　　B.政府規(guī)劃管理部門

　　C.政府土地管理部門

　　D.上級總公司

　　6.評估時依據(jù)的建筑面積應為()。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個面積都不行

　　7.該公司委托評估應選擇()。

　　A.房地產(chǎn)管理部門

　　B.資產(chǎn)管理部門

　　C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　D.驗資機構(gòu)

　　(三)為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。

　　8.交易日期調(diào)整的主要方法是()。

　　A.百分率法

　　B.價格指數(shù)法

　　C.價格變動率法

　　D.價格指數(shù)變動率法

　　9.對該可比實例的價格進行交易日期的調(diào)整，應調(diào)整為()元/m2。

　　A.3415

　　B.3484

　　C.3586

　　D.3658

　　參考答案

　　(一)1.A2.D3.B4.C

　　(二)5.B6.D7.C

　　(三)8.A9.D

　　二、問答題

　　(一)某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設計為商場;塔樓A座為28層，設計為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設備設施安裝未完成。

　　請問：1、2005年對該大廈進行估價是否可采用成本法?為什么?2、寫出估價技術路線。

　　(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

　　請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

　　(三)某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該l00萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。

　　請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因?

　　參考答案

　　(一)1、一般不考慮使用成本法進行評估：因為該大廈閑置了10年，物質(zhì)折舊的存在是明顯的，也是比較容易計算的，但是由于結(jié)構(gòu)上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認為對設計缺陷造成的功能折舊盡管計算理論是完善的，但是要想準確的落實在數(shù)額的估算上還是比較困難的，所以應該舍棄成本法。

　　2、依據(jù)大廈的現(xiàn)狀，一般認為就是采取從估價對象續(xù)建完成后可實現(xiàn)市場價值中扣除續(xù)建成本、費用，也就是在整體上采取假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行評估，首先要確定估價對象的未來狀態(tài)，因此在分析估價對象現(xiàn)狀以及市場環(huán)境的基礎上，對改造方案做出了設定，并在此基礎上對項目改造完成后的價格進行評估，具體采用市場法進行，是對成本開發(fā)期間費用進行估算。

　　(二)解法一：對此題分析如下。

　　1.估價報告中的待估房地產(chǎn)年凈收益與財務報表中的年凈利潤含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對應的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對商場的出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;而凈利潤系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤等，因此凈收益和凈利潤是不同的。

　　2.收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應作不同的考慮和計算。

　　3.房地產(chǎn)估價中所用的成本應是估價時點的社會平均客觀成本，而委托人所提供的實際成本是歷史的，也不一定是社會平均客觀成本，所以兩者是不同的。

　　解法二：

　　1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同。

　　(2)凈收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分。

　　(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限(或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年)。

　　3.估價采用的成本應為估價時點當時的社會平均客觀成本(或?qū)嶋H成本是歷史的，不一定是社會平均客觀成本)。

　　(三) 1.銀行按估價值的八成貸款給業(yè)主，對風險考慮不夠。

　　2.抵押估價時點為1999年8月1日，拍賣的時間為2001年10月1日，由于時間變化，房地產(chǎn)價值會發(fā)生變化。

　　3.由于短期(快速)和強制性變現(xiàn)因素，拍賣價格可能會低于公開市場價值。

　　4.房地產(chǎn)拍賣所得扣除各項稅費后得款可能低于公開市場價值。

　　5.如果估價公司當時的估價結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責任。

　　三、案例分析題

　　某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡。來源：考試大

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　　①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　　②應根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應將重置價格減去折舊

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。

　　(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)

　　A.收益年限應按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算

　　B.估價時點應設定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

　　(問題3) 估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應該是(　)萬元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)

　　A.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保

　　C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬元可再次抵押

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

　　①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。