2017房地產估價師考試案例與分析模擬題
要想在房地產估價師的考試中取得好成績，考前要多做案例與分析的模擬試題。下面百分網小編為大家整理的房地產估價師考試案例與分析模擬題，希望大家喜歡。
房地產估價師考試案例與分析模擬題
(一)
××商務樓估價報告
報告封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設和限制條件(略)
估價結果報告
一、委托方：××××商貿有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。
二、估價方：××××房地產估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級
三、估價對象
1.××商務樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業。
××商務樓為8層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積6611m2。總用地面積2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。
估價對象其他內容描述(略)。
四、估價目的：評估××商務樓市場價格，為整體轉讓提供價格參考依據。
五、估價時間：2003年4月1日
六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標準。
七、估價依據(略)
八、估價方法：根據估價對象的特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價。然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。
九、估價結果：估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/㎡(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估價人員(略)
十一、估價作業日期：2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估價報告應用的有效期(略)
估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入根據《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與可出租面積之比分別是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知，類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。
根據上述資料，估價對象年有效毛收入的計算如下：
(1)1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元
(2)2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12萬元
(3)3層年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00萬元
(4)4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元
(5)5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元
(6)6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60萬元
(7)7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43萬元
2.估算年運營費用。
(1)年土地使用費：根據××市規定，劃撥土地使用權的房地產用于出租經營的，應按每年293元/㎡的標準繳納土地使用費。則：年土地使用費=293×2560=75.01萬元
(2)年管理費：根據××市規定，出租經營物業接年租金的5%計管理費。則：年管理費=343.43×5%=17.17萬元
(3)年維修費：按年租金收入的8%計維修費。則：年維修費=343.43×8%=27.47元
(4)年保險費：按年租金收入的2‰計算。則：年保險費=343.43×2‰=0.69萬元
(5)年稅費：根據××市規定，出租經營物些要繳納房產稅、營業稅、城市維護建設費附加，其中：房產稅為年租金收入的12%，營業稅、城市維護建設稅及教育費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元
年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44萬元
3.估算年凈收入：
年凈收入a=年有效毛收入一年運營費用
=343.43-180.44
=162.99元
房地產估價師估價報告的寫法
房地產估價是一項實操性很強的業務，其最終成果要通過估價報告體現。估價報告是估價機構履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件，是估價機構提供給委托人的“產品”，是給予委托人關于估價對象價值的正式答復，是關于估價對象價值的專業意見和研究報告。因此房地產估價師必須能夠動手寫作估價報告。
房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。寫好房地產估價報告，不僅要求房地產估價師具備房地產估價的專業知識，以及與房地產估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規律，同時還要掌握房地產估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學習和掌握房地產估價報告的寫作，是房地產估價師一項很重要的專業訓練，能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。
房地產估價報告是一種指向性非常明確的專業性與職業性的報告文體，也有其特定的語言文字要求。
語言文字方面的要求，主要有對詞義、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說明、圖表的結合使用，專業術語規范等問題。
房地產估價師考試復習講義
一、報酬率的實質，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。即：報酬率=投資回報/所投入的資本。從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。認識到了報酬率與投資風險的關系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應選用的報酬率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險投資的報酬率。在不同地區、不同時期、不同用途或不同類型的房地產，同一類型的房地產的不同權益、()不同收益類型，由于風險不同，所以其報酬率也不相同，因此在估價中并不存在一個統一不變的報酬率。
二、報酬率的求取方法。
1、累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險補償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：
報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優惠
無風險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風險報酬率和具有風險性房地產的報酬率，一般是名義報酬率，即已經包含了通貨膨脹的影響。
2、市場提取法，市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯法和線性內插法。市場提取法求取的報酬率是人們頭腦中過去而非未來的'風險判斷，它可能不是估價對象未來各項收益風險的可靠指針。
3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內容如下：(1)調查、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。(4)根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。
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