房地產估價師理論與方法訓練題
1、
房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.流動性差和價值最大
C.獨一無二和價值量大
D.不可移動和用途多樣
【正確答案】：C
【答案解析】：估價的基本條件。參見教材P11。
2、王某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現值
租金凈收益現值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。
3、在估價報告中應包含一份由( )的估價師簽名、蓋章的聲明。
A.本估價機構所有
B.所有參加該估價項目
C.對該估價項目負第一責任
D.本估價機構法定代表人
【正確答案】：B
【答案解析】：所有參加估價項目的注冊房地產估價師都應在該聲明上簽字。參見教材P412。
4、在保險事故發生后，房地產保險需要評估( )，以為確定賠償金額提供參考依據。
A.市場價格
B.保險價值
C.商品價值
D.所遭受的財產損失
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P18。在保險事故發生后，房地產保險需要評估所遭受的財產損失，以為確定賠償金額提供參考依據。
5、長期趨勢法適用的對象是( )。
A.價格有明顯季節波動的房地產
B.價格無明顯季節波動的房地產
C.價格無明顯變動的房地產
D.價格有明顯變動的房地產
【正確答案】：B
【答案解析】：長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節波動的房地產。參見教材P345～346。
6、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。
7、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為( )。
A.土地取得成本+開發成本
B.土地取得成本+開發成本+管理費用
C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用
D.開發完成后的房地產價值
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P282～283。通常房地產開發投資利潤率的計算基數為土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用。
8、在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時的匯率。
A.成交日期
B.估價時點
C.估價作業日期
D.估價委托日
【正確答案】：A
【答案解析】：在統一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見教材P184。
9、下面( )不是由外部經濟的原因而引起房地產價格上升。
A.裝飾裝修改造
B.修建廣場、公園、公共綠地
C.調整城市發展方向
D.改變城市格局
【正確答案】：A
【答案解析】：外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等。參見教材P66。
10、防范估價風險的最后一道防線是( )。
A.撰寫估價報告
B.內部審核估價報告
C.出具估價報告
D.估價資料歸檔
【正確答案】：B
【答案解析】：對估價報告進行審核，類似于對生產出的產品在出廠之前進行質量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。參見教材P415。
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