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房地產估價師《理論與方法》訓練題：多選題
多項選擇題
1、形成房地產有效需求必須具備的條件有（ ）。
A.消費者有購買房地產的意愿
B.城市經濟高速發展
C.人口急劇增長
D.消費者能夠承受并支付得起房地產價格
E.房地產供給大于房地產需求
【正確答案】：AD
【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付能力。參見教材P82。
2、成本法中的“開發利潤”是指（ ）。
A.開發商所期望獲得的利潤
B.開發商所能獲得的最終利潤
C.開發商所能獲得的平均利潤
D.開發商所能獲得的稅后利潤
E.開發商所能獲得的稅前利潤
【正確答案】：CE
【答案解析】：開發利潤是該類房地產開發項目在正常條件下房地產開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產開發商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產開發商所獲得的平均利潤。開發利潤是所得稅前的利潤。參見教材P282。
3、房地產租賃包括（ ）。
A.房屋租賃
B.土地租賃
C.土地使用權租賃
D.動產租賃
E.土地所有權租賃
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P19。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權租賃。
4、估價中的最高最佳利用具體包括（ ）等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳規模
D.最佳環境
E.最佳集約度
【正確答案】：ACE
【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規模、最佳的集約度和最佳的檔次。參見教材P165。
5、收益法中確定報酬率的基本方法不包括（ ）。
A.市場提取法
B.累加法
C.指數調整法
D.投資報酬率排序插入法
E.收益乘數法
【正確答案】：CE
【答案解析】：收益乘數是求取收益法中計算估價對象價值的方法。參見教材P248～251。
6、下列關于房地產估價原則的表述中，錯誤的是（ ）。
A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技術性原則
D.謹慎原則屬于一般性原則
E.估價時點原則是特殊
【正確答案】：DE
7、決定房地產供給量的因素有（ ）。
A.該種房地產的價格水平
B.該種房地產的開發成本
C.該種房地產的開發技術水平
D.房地產開發商對未來的預期
E.相關物品的價格水平
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發成本；③該種房地產的開發技術水平；④房地產開發企業和擁有者對未來的預期。參見教材P88。
8、在V＝A／r[1－1／（1＋r）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率，不需要用到的是（ ）。
A.試錯法
B.移動平均法
C.曲線擬合法
D.線性內插法
E.指數修勻法
【正確答案】：BCE
【答案解析】：移動平均法和指數修勻法是長期趨勢法的具體應用。參見教材P250～251。
9、關于重新購建價格的說法，正確的有（ ）。
A.重新購建價格是指重新開發全新狀況的估價對象的實際支出
B.重新購建價格相當于賬面價值
C.重新購建價格是客觀的重新購建價格
D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格
E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格
【正確答案】：CD
【答案解析】：A錯在實際兩個字，應該是必要的。B賬面價值是基于歷史成本的余值。E土地重新構建價格，應該按照該地塊在估價時點的剩余年限確定價值確定其土地使用權價格。
10、剩余技術有（ ）。
A.建筑物剩余技術
B.土地剩余技術
C.市場剩余技術
D.房地產剩余技術
E.抵押貸款剩余技術
【正確答案】：ABE
【答案解析】：剩余技術主要有土地剩余技術和建筑物剩余技術，另外還有自有資金剩余技術和抵押貸款剩余技術。參見教材P261。
11、下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是（ ）。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測
C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款
D.處置抵押房地產
E.租賃抵押房地產
【正確答案】：ABC
【答案解析】：租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。參見P14～15。
12、“五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、（ ）等設施或條件以及場地平整。
A.給水
B.排水
C.電力
D.通信
E.熱力
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：基礎知識：三通一平：路通、水通、電通和場地平整；五通一平：具有道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和場地平整；七通一平：道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力和場地平整。參見教材P68。
13、成本法中的投資利息的應計項目包括（ ）。
A.土地取得成本
B.銷售稅費
C.管理費用
D.銷售費用
E.開發成本
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：土地取得成本、開發成本、管理費用和銷售費用均應計算利息。參見教材P279。
14、判定工業房地產區位優劣的主要因素有（ ）。
A.臨街狀況
B.是否便于動力取得
C.是否便于廢料處理
D.是否接近大自然
E.是否便于產品和原料運輸
【正確答案】：BCE
【答案解析】：參見教材P129，A是商業房地產的區位要求；D是住宅房地產的要求。
15、影響房地產價值的權益因素包括（ ）。
A.房地產權利設立及其行使的限制
B.房地產區位的限制
C.房地產使用管制
D.房地產通風采光的限制
E.房地產相鄰關系的限制
【正確答案】ACDE
【答案解析】房地產權益因素包括：房地產權利及其行使的限制；房地產使用管制；相鄰關系的限制。參見教材P126。
16、求取建筑物折舊的方法主要有（ ）。
A.年限法
B.市場提取法
C.分部分項法
D.分解法
E.指數調整法
【正確答案】：ABD
【答案解析】：求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。參見教材P297。
17、成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產估價，以下屬于這類房地產的有（ ）。
A.公園
B.酒店
C.空置的寫字樓
D.學校
E.行政辦公樓
【正確答案】：ADE
【答案解析】：對于很少發生交易而限制了市場法運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產，如學校、醫院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產，特別適用成本法估價。參見教材P271 。
18、運用長期趨勢法估價的一般步驟有（ ）。
A.搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別
B.整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖
C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式
D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格
E.對未來的價格進行分析和預測
【正確答案】：ABCD
19、審核的結論性意見可為（ ）之一。
A.估價沒意義
B.可以出具
C.作適當修改后出具
D.重新撰寫
E.重新估價
【正確答案】：BCDE
【答案解析】：審核結論可為下列之一：①可以出具；②適當修改后出具；③應重新撰寫；④應重新估價。參見教材P416。
20、房地產價格的特征主要包括（ ）。
A.房地產價格受建筑技術的影響很大
B.房地產價格容易受交易者的個別情況影響
C.房地產價格形成的時間通常較長
D.房地產價格實質上是房地產權益的價格
E.房地產價格既有買賣價格，也有租賃價格
【正確答案】：BCDE
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