2015年房地產《案例與分析》試題及答案
案例1：
某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
問題：
請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
【參考答案】：
1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
案例2：
某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優，目前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
問題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術路線。
【參考答案】：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
案例3：
甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。
問題：
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?
【參考答案】：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
案例4：
某管道工程建設項目，在施工過程中未經監理工程師事先同意，施工單位根據業主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現場后，經監理人員檢驗發現，鋼管質量存在下列問題：
1、施工單位未能提交產品合格證、質量保證書和檢測證明材料;
2、鋼管外觀粗糙、標識不清，并且存在銹斑。
3、施工單位已經取樣送檢，經具有實驗資質的單位試驗質量合格，并出具了試驗報告。
問題：
1、對上述問題應如何處理?
2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?
【參考答案】：
1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經監理工程師檢驗發現該批鋼管外觀不良，標識不清，且無產品合格證等資料。故監理工程師應書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項目，并抄送業主備案。
2、監理工程師應要求施工單位提交該批鋼管的產品合格證、質量保證書、材質化驗單、技術指標報告和生產廠家生產許可證等資料，以備監理工程師對生產廠家和材質保證等方面進行書面資料的審查。
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