房地產估價師考試真題及答案（精選8套）
在日常學習和工作生活中，我們經常接觸到考試真題，借助考試真題可以更好地檢查參考者的學習能力和其它能力。那么你知道什么樣的考試真題才能有效幫助到我們嗎？下面是小編幫大家整理的房地產估價師考試真題及答案，希望對大家有所幫助。
房地產估價師考試真題及答案 1
一、單項選擇題
1、【題干】每宗房地產的市場價值不同，是因為房地產具有（ ）。
【選項】
A、用途廣泛性
B、異質性
C、弱流動性
D、長壽命性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產的異質性，也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。
【考點】
2、【題干】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產的主要原因是（ ）。
【選項】
A、房地產投資更易變現
B、房地產投資所需資金少
C、房地產投資收益更高
D、房地產能保值增值
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產投資具有保值增值的特性。
【考點】
3、【題干】能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產投資者通常會選擇（ ）。
【選項】
A、進入穩定期的優質收益型房地產投資
B、尚未進入穩定期的收益型房地產投資
C、機會型房地產投資
D、剛竣工的收益型房地產投資
【答案】C
【解析】本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的房地產投資者，則選擇機會型房地產投資。
【考點】
4、【題干】若房地產市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業房地產市場相對于整個房地產市場的風險系數為1.4，則商業房地產市場的預期收益率為（ ）。
【選項】
A、14%
B、19%
C、21%
D、22%
【答案】B
【解析】本題考查的是投資組合理論。資產預期收益率=無風險資產收益率+市場風險系數×（平均收益率—無風險資產收益率）=5%+1.4×（15%—5%）=19%
【考點】
5、【題干】下列市場監測與預警指標中，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展總體狀況的是（ ）。
【選項】
A、開發強度系數
B、土地轉化率
C、住房可支付性指數
D、住房市場指數
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產市場指標。開發強度系數，是指房地產開發投資與GDP或固定資產投資的比例，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的總體狀況。
【考點】
6、【題干】房地產自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期（ ）。
【選項】
A、平均空置率
B、平均吸納率
C、平均交易量
D、平均租售價格
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產市場的周期循環。從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結構空置率），就是房地產市場自然周期中的平衡點。
【考點】
7、【題干】房地產市場上新建商品房過度開發的誘因不包括（ ）。
【選項】
A、房地產開發企業對市場預測的偏差
B、購房者對市場預測的偏差
C、房地產開發企業之間的博弈和非理性行為
D、房地產開發資金的易得性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產泡沫與過度開發。過度開發的誘因主要有三個方面，即開發商對市場預測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發資金的易得性。
【考點】
16、【題干】張某將現有資金存入銀行，期望10年后增長1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（ ）。
【選項】
A、7.05%
B、7.17%
C、14.10%
D、14.34%
【答案】A
【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，則（1+r/2）20=2，得r=7.05%。
【考點】
17、【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（ ）萬元。
【選項】
A、110.00
B、110.47
C、119.31
D、172.43
【答案】C
【解析】本題考查的是復利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083—1）=119.31。
【考點】
18、【題干】某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現率為5%，則第1年的租金收入是（ ）元。
【選項】
A、23096.67
B、24308.23
C、24754.28
D、25523.64
【答案】B
【解析】本題考查的是復利計算。因為年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1—[（1+s）/（1+i）]n}×（1+i）/（i—s），求出A1就是所求的結果。
【考點】
19、【題干】李某向銀行貸款30萬元購買了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（ ）元。
【選項】
A、948.72
B、1039.09
C、1200.58
D、2149.29
【答案】B
【解析】本題考查的是復利系數的應用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個月，P=30萬元，A1=P[i（1+i）n]/[（1+i）n—1]=300000[0.5%（1+0.5%）240]/[（1+0.5%）240—1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%（1+0.5%）120]/[（1+0.5%）120—1]=1110.205元，則從第11年開始的月還款額為A=A1—A2=2149.293—1110.205=1039.09元。
【考點】
20、【題干】某銀行發放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（ ）元。
【選項】
A、10923.89
B、12673.39
C、23326.61
D、25076.11
【答案】A
【解析】本題考查的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。P=A/i×[1—1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1—1/（1+7.5%）5]=145651.857元，第10年投資回報=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。
【考點】
21、【題干】某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（ ）。
【選項】
A、12.00%
B、14.00%
C、14.80%
D、17.20%
【答案】C
【解析】本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。借貸金=5000—2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產生的收益=3000×R，借貸資金的財務費用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R—300）/2000=22%。解得R=14.8%。
【考點】
22、【題干】在計算房地產投資項目靜態開發成本時，不計算利息的費用是（ ）。
【選項】
A、建造費用
B、融資費用
C、其他工程費用
D、專業人員費用
【答案】B
【解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產投資項目靜態開發成本時，融資費用不需要計算利息。
【考點】
二、多項選擇題
1、【題干】確定折現率的理想方法是采用資金的機會成本加適當的風險調整值，下列收益率或利率中可視作機會成本的有（ ）。
【選項】
A、國債收益率
B、銀行存款利率
C、市場平均投資收益率
D、銀行貸款利率
E、銀行同業拆借利率
【答案】AB
【解析】本題考查的是資產定價模型。確定折現率的理想方法是采用資金的機會成本加適當的風險調整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多=上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。
【考點】
2、【題干】下列房地產成本費用中，應計入竣工房屋價值的有（ ）。
【選項】
A、房屋基礎和結構的投資
B、土地購置費用
C、城市公共配套設施建設費
D、房屋水、電、衛等附屬工程的投資
E、廠房內的工藝設備購置和安裝費用
【答案】AD
【解析】本題考查的是房地產市場指標。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝、工藝設備基礎的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。
【考點】
3、【題干】關于房地產空間市場的`說法，正確的有（ ）。
【選項】
A、存在的目的是為獲取房地產投資收益
B、需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業
C、需求者可以通過租賃來滿足其需求
D、供給來源于房地產資產市場
E、供求關系不會影響房地產市場中的需求
【答案】BCD
【解析】本題考查的是房地產空間市場與資產市場。選項A錯誤，在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平，從而影響資產市場中的需求。
【考點】
4、【題干】關于工程建設項目招標的說法，正確的有（ ）。
【選項】
A、法律、法規規定不宜公開招標的，可采取邀請招標
B、招標項目必須編制標底
C、采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分
D、采用工程量清單招標的，應編制招標控制價
E、招標控制價必須保密
【答案】ACD
【解析】本題考查的是工程建設招標。選相關A正確，法律、法規規定不宜公開招標的，可采取邀請招標;選項B錯誤，招標人可根據項目特點決定是否編制標底。編制標底的額，標底編制過程和標底必須保密。且一個工程只能編制一個標底;選項C正確，根據《建設工程量清單計價規范》（GB 50500——2008）規定：全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責;選項D正確，采用工程量清單招標的，應編制招標控制價;選項E錯誤，招標控制價相當于招標人的采購預算，同時要求其不能超過批準的概算。從招標控制價的作用，我們看出其不同于標底，無需保密。
【考點】
5、【題干】根據消費者對產品不同屬性的重視程度，可將市場細分為（ ）。
【選項】
A、同質偏好市場
B、異質偏好市場
C、分散偏好市場
D、集群偏好市場
E、個體偏好市場
【答案】ACD
【解析】本題考查的是市場細分。產品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質偏好、分散偏好和集群偏好，相應的就會形成不同偏好的細分市場。
【考點】
6、【題干】作為一種競爭戰略，市場定位的主要方式有（ ）。
【選項】
A、產品定位
B、避強定位
C、競爭性定位
D、對抗性定位
E、重新定位
【答案】BDE
【解析】本題考查的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰略，現實了一種產品或一家企業同類似的產品或企業之間的競爭關系。定位方式不同，競爭態勢不同。主要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反應差的產品進行二次定位。
【考點】
7、【題干】關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有（ ）。
【選項】
A、名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大
B、當每年計息周期數m=1時，名義利率等于實際利率
C、當每年計息周期數m>1時，名義利率小于實際利率
D、當每年計息周期數趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關系為：i=er—1
E、名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值
【答案】BCD
【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。
【考點】
8、【題干】房地產置業投資項目經濟效果的主要表現形式有（ ）。
【選項】
A、銷售收入
B、租金收益
C、開發利潤
D、物業增值
E、股權增加
【答案】BDE
【解析】本題考查的是房地產投資經濟效果的表現形式。對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金收益、物業增值或股權增加等方面。租金通常表現為月租金收入，而增值和股權增加效果則既可在處置（轉讓）物業時實現，也可以針對物業的再融資行為中實現（如申請二次抵押貸款）。
【考點】
9、【題干】關于現金回報率的說法，正確的有（ ）。
【選項】
A、現金回報率是年凈收入與初始權益資本的比率
B、現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率
C、現金回報率考慮了還本付息的影響
D、現金回報率中的現金報酬包含了物業升值帶來的收益
E、現金回報率能反映置業投資項目的盈利能力
【答案】BCE
【解析】本題考查的是現金回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B正確，現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率;選項C正確，現金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業升值帶來的收益，現金回報率的現金報酬不包含物業升值帶來的收益;選項E正確，現金回報率能反映置業投資項目的盈利能力
【考點】
10、【題干】下列不確定性因素中，影響房地產置業投資項目財務評價的結果的有（ ）。
【選項】
A、權益投資比率
B、空置率
C、土地費用
D、容積率
E、運營費用
【答案】ABE
【解析】本題考查的是房地產置業投資項目的主要不確定因素。對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。
【考點】
12、【題干】若房地產投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現值判斷風險正確的有（ ）。
【選項】
A、標準差系數越大，風險越小
B、累積概率值越大，風險越小
C、標準差越小，風險越小
D、標準差越大，風險越小
E、標準差系數越小，風險越小
【答案】BE
【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B正確，計算凈現值大于或者等于零時的累積概率，累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小;選項E正確，標準差系數越小，風險越小。凈現值標準差所反映每年各種情況下凈現值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風險的大小。但由于凈現值標準差的大小受凈現值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現值標準差大小衡量項目風險性高低，有時會得出不正確的答案。
13、【題干】房地產投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（ ）。
【選項】
A、做出是否投資的決定
B、對項目投資進行詳細測算
C、是否有進行詳細可行性研究的必要
D、有哪些關鍵問題需要進行輔助研究
E、系統比較項目的規劃設計方案
【答案】ACD
【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：（1）分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定;（2）是否有進行詳細可行性研究的必要;（3）有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。
14、【題干】下列房地產開發企業融資方式中，屬于債務融資的有（ ）。
【選項】
A、銀行信貸
B、商業信用
C、租賃融資
D、租賃融資
E、發行股票
【答案】ABCD
【解析】本題考查的是房地產債務融資。債務主要包括銀行信貸、商業信用、企業債券、租賃融資等類型。
15、【題干】在寫字樓物業管理中，物業服務企業在確定寫字樓租金時，需要考慮的主要問題有（ ）。
【選項】
A、寫字樓可出租或可使用面積的計算
B、寫字樓基礎租金與市場租金之間的關系
C、出租單元的室內裝修
D、租戶的財務狀況
E、出租單元擬經營內容
【答案】ABC
【解析】本題考查的是寫字樓租金的確定、物業服務企業在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素：計算可出租或可使用面積;基礎租金與市場租金;出租單元的面積規劃和室內裝修。
三、判斷題
1、【題干】對房地產的使用功能進行適時調整，可是所投資的房地產保值和增加。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產的收益是在使用過程中產生的，投資者通過及時房地產的使用功能，使之適合房地產市場的需求特征，不僅能增加房地產投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產的價值。
【考點】
2、【題干】報告期內的房價水平，通常用不同類型房屋的中位數或平均價格表示。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產市場指標。房地產價格，是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數或平均數價格表示。
【考點】
3、【題干】房地產開發項目在施工過程中，施工單位發生變更的，不必重新申請領取建設工程施工許可證。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是開工申請與審批，建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。
【考點】
4、【題干】房地產市場調查一般應從手機二手資料開始。（ ）。
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是市場調查的步驟。市場調查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調查的起點，其優點是成本及可以立即使用。
【考點】
5、【題干】按期末慣例法繪制的現金流量圖，時間軸上的時點n表示第（n—1）個計息周期的期末。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是現金流量圖。按期末慣例法繪制的現金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。
【考點】
6、【題干】在復利計算中，年值是指在連續的各計息周期末等額支付金額的價值。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是復利計算。在復利計算中，A表示連續出現在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值。
【考點】
7、【題干】在房地產投資分析中，如果沒有考慮通貨膨脹對收益現金流的影響，則可適當調低折現率估計值。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時適當考慮（適當調低折現率估計）。
【考點】
8、【題干】由于房地產開發項目所需要的開發資金較多，流動負債數額較大，所以流動率相對較低。
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是流動比率。房地產開發項目所需開發資金較多，且本身并不擁有大量的資本金一般來源于長、短期借款。此外，房地產開發項目通常采取預售期房的方式籌資金。這些特點使得房地產開發項目的流動負債數額較大，流動比率相對較低。
【考點】
9、【題干】在其他風險因素不發生變化的情況下，最高運營費用比率越高，房地產投資項目抗風險的能力越強。（ ）。
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查額是房地產開發項目盈虧平衡分析。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收益目標時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。
【考點】
10、【題干】從決策類型上看，房地產投資決策通常屬于確定型決策。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是決策的概念。房地產投資通常屬于風險型或不確定型的群體管理決策。
【考點】
11【題干】在房地產開發項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數量。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金的籌措計劃，要以房地產開發項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數量。
【考點】
12、【題干】房地產開發企業發行的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩定。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比較穩定。
【考點】
13、【題干】政府儲備土地的抵押價值為市場估價價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是土地儲備貸款。政府儲備土地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。
【考點】
14、【題干】在收益性物業管理中，物業服務企業對租戶的人身安全和財務安全負主要責任。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是安全保衛，保障租戶人身和財產的安全，通常是業主的義務。物業管理人員應就物業的安全保衛計劃向業主提供專業意見，并代表業主實施該計劃。
【考點】
15、【題干】在大型購物中心的物業管理中，購物中心內公用面積的維護費用，通常提按鈕租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積額比例分攤。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是零售商業物業的租約。大型購物中心內的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用，通常按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。
【考點】
四、簡答題
1、【題干】某房地產開發項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權單位綜合造價計算。財務費用8000萬元。各類房屋預計銷售均價分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%;銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權銷售均價及其預計加權銷售均比的比率。
【答案】假定該項目的保本加權銷售均價為A元/m2
則銷售收入等于120000A
銷售費用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A
銷售稅費=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面積=項目占地面積×容積率=66667×2=133334m2
可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面積=133334—120000=13334m2
不可售建筑物綜合造價=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99元/m2
該項目造價=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872
土地取得成本=60000萬元
財務費用=8000萬元
當保本時，銷售收入—銷售費用—銷售稅費=土地取得成本+該項目造價+財務費用
=（120000A—2400A—7800A）/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023
保本加權銷售均價為101701.023元/m2
預計加權銷售均價=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2
保全加權銷售均價與預計銷售均價的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535
【考點】
2。某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經營20年后轉售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項目即開始經營。前四年寫字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬元/年;運營費用收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費用為銀行提供的數額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和原油的客房繼續經營，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為400萬元/年;經營費用為收入的55%。第二次改造完成后，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天200元/間，入住率90%;其他收入為800萬元/年;運營費用為收入的50%。經營期結束時，該樓的轉讓凈收入為5000萬元。假設購樓費用和初次裝修改造費用發生在第1年初，其他收支發生在年末每年按365天計，項目的資本金目標收益率為8%。請計算該項目資金財務凈現值和財務內部收益率。
【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73萬元
前四年寫字樓每年收入=960×10000×85%=816萬元
其他收入為600萬元/年
前四年年凈收益=（1241.73+816+600）×（1—45%）=1461.7515萬元
第六年凈收益={[960×（10000—5000）×95%+160×210×80%]/10000+400}×（1—55%）=386.4096萬元
第七年至第二十年寫字樓每年租金收入=960×5000×95%=456萬元
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=2036.7萬元
其他收入=800萬元/年
第七年至第二十年年凈收益=（456+2036.7+800）×（1—50%）=1646.35萬元
資本金凈現值NPV=—8000—5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，6）+（386.4096—2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=—13000+4344.657—962.1312+7643.389+892.1544=—1081.941
內部收益率IRR=8%+1%×92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%
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房地產估價師考試真題及答案 2
判斷題
1.單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實質是以實物形式給職工增加了一部分住房工資，從而達到促進住房分配機制轉換的目的。 ( )
2.住房公積金實質上就是職工的部分工資，不管是職工繳存的，還是單位繳存的，都屬于職工所有。 ( )
3.1999年，國務院頒布的《住房公積金管理條例》，是住房公積金管理工作的法律依據。 ( )
4.每個設區城市可依法成立兩個住房公積金管理中心。 ( )
5.有條件的地方，城鎮個體工商戶可申請繳存住房公積金。 ( )
6.目前，我國的住房公積金繳存比例擬訂后，經本級政府審核后，報國務院批準后執行。 ( )
7.目前，我國的住房公積金繳存比例一般不得低于12%，原則上不高于30%。 ( )
8.職工個人住房公積金的提取，是指繳存職工因特定生活消費或喪失繳存條件時，按照規定提取個人賬戶內的住房公積金存儲余額。 ( )
9.住房公積金的提取是無限制條件的，這與繳存住房公積金的長期性和互助性直接關聯。 ( )
10.職工與單位建立勞動關系是繳存住房公積金的前提。 ( )
11.職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。 ( )
12.單位不為職工出具提取證明的，職工無法提取住房公積金。 ( )
13.職工提取住房公積金時由住房公積金管理委員會核準。 ( )
14.住房公積金的使用包括職工個人對其住房公積金的使用和住房公積金管理中心對歸集的住房公積金的運用兩個方面。 ( )
15.個人住房貸款是住房公積金使用的中心內容和主要形式。 ( )
16.管理中心或者受托銀行要一次性告知職工需要提交的文件和資料，職工按要求提交文件資料后，應當在12個工作日內辦完貸款手續。 ( )
17.職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按月結息，本息逐月結轉。 ( )
18.個人住房公積金貸款遇法定利率調整，貸款期限在5年以內的，實行合同利率，不分段計息。 ( )
19.公積金存款利率不論期限多長均按一年期定額存款付息，不可按五年期或更長期限的定額存款利率計算，以免提高公積金抵押貸款的利率。 ( )(2002年試題)
20.個人住房公積金貸款利率實行一年一定，遇法定利率調整，貸款期在1年以內的，實行合同利率，貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。( )
21.單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資18%的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。 ( )
22.單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規定執行。 ( )
23.個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，免征個人所得稅，但其利息應征稅。 ( )(2005年試題)
24.個人實際領(支)取原提存的住房公積金時，應征收個人所得稅。 ( )
25.目前，管理中心對住房公積金收支業務一般采用權責發生制原則進行核算。 ( )
26.住房公積金的增值收益除了提取貸款風險準備金和中心的管理費用之外，作為城市廉租住房建設的補充資金，保障低收入人群的基本住房需求。 ( )
參考答案與解析
1.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P263，單位按職工工資的'一定比例為職工繳存住房公積金，實質是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達到促進轉換住房分配機制的目的。
2.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P263，單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實質是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達到促進轉換住房分配機制的目的。
3.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P264，1999年，國務院頒布的《住房公積金管理條例》，是住房公積金管理工作的法律依據。
4.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P264，住房公積金管理中心運作是指每個設區城市依法成立一個住房公積金管理中心。
5.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P265，有條件的地方，城鎮單位聘用進城務工人員，單位和職工可繳存住房公積金，城鎮個體、工商戶、自由職業人員可申請繳存住房公積金。
6.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P265，具體繳存比例由住房公積金管理委員會擬訂，經本級政府審核后，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行。
7.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P265，單位和職工繳存比例不應低于5%，不高于12%。
8.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P266，職工個人住房公積金的提取，是指繳存職工因特定住房消費或喪失繳
房地產估價師考試真題及答案 3
試題：
1、集資、合作建房都是經濟適用住房建設的組成部分。 ( )
2、農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，只能使用原有的宅基地和村內空閑用地。 ( )
3、國家對集體土地征收或征用后，土地所有權發生轉移。 ( )
4、農民集體經濟組織按協議將土地使用權作為聯營條件的，必須計算土地補償費和各種補助費。 ( )
5、雖然被拆迂房屋的'使用性質股以房屋權屬證書及權屬檔案記載為準，但拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質協商一致的，可以按照協商結果進行評估。 ( )
6、房地產估價機構不得轉讓受托的城市房屋拆遷估價業務。 ( )
7、根據《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，承擔城市房屋拆遷估價業務的房地產估價機構須由拆遷主管部門指定。 ( )
8、新設立的房地產開發企業領取營業執照后應當在法定時間內向登記機關所在地房地產開發主管部門備案。 ( )
9、建設單位自領取建筑工程施工許可證之日起3個月內開工。如經批準可以延期一次，但不得超過3個月。 ( )
10、經有關部門批準，建筑藝術造型有特殊要求的，其設計可以直接發包。 ( )
11、根據國務院有關規定，自2005年6月1日起.商品房預購人可以將購買的未竣工的預售商品房再轉讓。 ( )
12、抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。 ( )
13、如果抵押房地產是抵押人扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。 ( )
14、權屬有爭議的房屋由登記機關代為登記，并代領房屋權屬證書。 ( )
15、房地產轉讓合同、房地產抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。 ( )
16、國務院將房地產估價機構資質核準列為國家行政許可項目，( )
17、一級房地產估價機構資質由建設部審批。 ( )
18、房屋租賃代理收費，以半月至一月成交租金額為標準，由雙方協商一次性收取。 ( )
19、商品房前期物業管理的委托方為房地產開發企業。 ( )
20、住房共用部位共用設施設備專項維修資金屬于業主所有。 ( )
答案
1、√
2、√
3、×
4、×
5、√
6、√
7、×
8、√
9、×
10、√
11、×
12、√
13、√
14、×
15、√
16、√
17、√
18、√
19、√
20、√
房地產估價師考試真題及答案 4
1.有一宗耐用年限為40年的工業生產用房，已經實際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計算出建筑物的現值為( )萬元。
A.105.75
B.117.15
C.105
D.115
答案：A
2.通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了( )對地價的影響。
A.土地面積
B.地質條件
C.土地位置
D.土地形狀
答案：D
3.估價上的折舊注重的是( )。
A.原始取得價值的減價修正
B.原始取得價格的攤銷與回收
C.重置價格的攤銷與回收
D.價值的減價修正
答案：D
4.某宗房地產1993年10月建成，在2003年10月預評估其現值，經估價人員判定認為該宗物業尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )%
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C
5.房地產按開發程度來劃分，其中包括以下( )類。
A.生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地.農地
B.毛地：是指具有一定城市基礎設施，且已經完成房屋拆遷補償安置的土地
C.熟地：具有較完善的城市基礎設施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補償安置的`土地
D.現房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產
答案：AD
6.關于收益法適用的條件是( )
A.房地產的收益和風險都能較準確地量化
B.房地產將出租或出售
C.有收益或有潛在收益的房地產
D.房地產將用于商業用途
答案：A
7.關于長期趨勢法適用的對象，下列最佳表述為：( )。
A.從短期內難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，可以顯現出一定的變動規律和發展趨勢的房地產
B.從短期內或長期內都難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，可以找到一定的時間序列數據，利用這些數據可以推知未來房地產價格的變動的房地產房地產估價師
C.目前沒有開發，但未來將會進行開發的房地產，由于目前無類似價格可以比較，但根據未來發展趨勢一定地找到類似比較案例的房地產
D.房地產價格通常從短期內難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，會顯現出一定的變動規律和發展趨勢。長期趨勢法適用于價格無明顯季節波動的房地產
答案：D
8.估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其內在聯系性所排列出的先后進行排序。房地產估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是( )2016房地產估價師《理論與方法》精選練習題房產估價師。
①擬定估價作業方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(包括明確估價目的估價對象.估價時點);③搜集估價所需資料;④獲取估價業務;⑤選定估價方法測算：⑥實地查勘估價對象;⑦確定估價結果;⑧撰寫估價報告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報告
A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨
B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩
C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨
D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
答案：C
9.商業用地房地產位置的優劣主要取決于( )。
A.周圍環境狀況，安寧程度
B.位置有利于原料和產品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠近
D.繁華程度，臨街狀況
答案：D
10.應歸檔的估價資料包括( )。
A.估價項目來源和接洽情況記錄
B.與委托人簽訂的估價委托合同
C.向委托人出具的估價報告(包括附件)和實地查勘記錄
D.估價過程中的不同意見和估價包括定稿之前的重大調整或者修改意見記錄
E.估價人員和估價機構認為有必要保存的其他估價資料
答案：BCDE
11.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案：C
12.在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( )。
A.甲乙丙丁
房地產估價師考試真題及答案 5
1、隔墻的類型很多，按構造方式可以分為( )。
A.普通式隔墻
B.塊材式隔墻
C.立筋式隔墻
D.板材式隔墻
2、所謂先行負責，指只要拍賣標的確實存在應告知而未告知的瑕疵，則無論該責任應由誰承擔，均由( )先行負責。
A.委托人
B.拍賣人
C.競買人
D.買受人
3、對商業銀行規定的表述正確的是( )。
A.農村合作商業銀行的注冊資本最低限額為1億元人民幣
B.商業銀行資本充足率不高于8%
C.貸款余額與存款余額的比例不得超過25%
D.對同一借款人的貸款余額與商業銀行的資本余額的比例不得超過10%
4、通常被成為表外業務的商業銀行中間業務是( )。
A.結算類中間業務
B.擔保型中間業務
C.融資型中間業務
D.衍生金融工具業務
5、下列不是銀行信用的主要特點的是( )。
A.是國家調節經濟的重要手段
B.其他形式信用的發展往往離不開銀行信用的支持
C.可以彌補商業信用的不足
D.銀行信用支配其他商業信用
6、下列表述錯誤的是( )。
A.股票是確認股東地位和股東權的憑證，而認股權證則是購買股票的權力憑證
B.股票和股單的作用都是用于證明股東的出資和股東的股份證書
C.股票是有限責任公司發給股東的出資憑證和確認股東地位的憑證
D.股單不能在市場上自由流通
7、下列對于水泥及其分類，說法正確的是( )。
A.水泥呈粉末狀，是一種經過物理化學反應過程能由塑性漿體變成堅硬的石狀體，并能將散粒狀材料膠結成為整體的水硬性膠凝材料;在工程中最常用的是硅酸鹽系列水泥
B.凡是由硅酸鹽水泥熟料、O～5%的石灰石或粒化高爐礦渣、適量石膏磨細而制成的水硬性膠凝材料，稱為硅酸鹽水泥
C.由硅酸鹽水泥熟料、6%～15%的混合材料、適量的石膏磨細制成的水硬性膠凝材料，稱為硅酸鹽水泥
D.為了改善水泥的性能，調節水泥強度等級，在水泥的生產過程中，在水泥中加入一些天然的或人工的礦物材料，稱這些礦物材料為水泥混合材料
8、股份證書的表現形式是股票。( )
A.對
B.錯
9、保險合同的主體包括( )。
A.當事人、關系人和代理人
B.當事人、關系人和公估人
C.當事人、關系人和輔助人
D.當事人、關系人和經紀人
10、下列屬于委托拍賣合同的內容的是( )。
①委托人、拍賣人的姓名或者名稱、住所;②拍賣標的的名稱、規格、數量、質量;③委托人提出的保留價;④拍賣的時間、地點;⑤拍賣標的交付或者轉移的時間、方式：⑥傭金及其支付的方式、期限;⑦價款的支付、期限;⑧違約責任;⑨雙方約定的其他事項
A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨
B.①②④⑤⑥⑦⑧⑨
C.①②③④⑥⑦⑧⑨
D.①②③④⑤⑦⑧⑨
參考答案：
1、BCD 2、B 3、D 4、B 5、D 6、C 7、ABD 8、B 9、C 10、A
試題(二)
1、下列表述正確的`是( )。
A.自營貸款期限最長一般不超過10年
B.短期貸款展期期限不得超過原貸款期限
C.中期貸款展期期限不得超過原貸款期限的一半
D.長期貸款展期期限不得超過3年
2、需求彈性系數的公式形式錯誤的是( ).
A.Ed=ΔQ/ΔP
B.Ed=(ΔQ/Q)/(ΔP/P)
C.Ed=(ΔQ/ΔP)(P/Q)
D.Ed=(dQ/dP)(P/Q)
3、下列對于計算建筑面積時不計算面積的范圍說法有誤的是( )。
A.層高小于2.2m的樓層或部位
B.屬于道路組成部分的穿過建筑物的通道(騎樓、過街樓的底層)吊腳架空層、架空走廊、檐廊
C.無永久性頂蓋的場館看臺、室外樓梯、架空走廊、露臺等
D.消防水池
4、下列關于工程索賠的說法不正確的是( )。
A.在工程承包合同履行中，當事人一方由于另外一方未履行合同所規定的義務時向另外一方提出賠償要求的行為屬于工程索賠
B.在工程承包合同履行中，當事人一方由于出現了由對方承擔的風險而遭受損失時向另外一方提出賠償要求的行為屬于工程索賠
C.工程索賠是單向的
D.工程索賠包括承包人向發包人的索賠和發包人向承包人的索賠
5、無差異曲線的特點包括( )。
A.一條從左上方向右下方傾斜的曲線
B.同一曲線上各點總效用相同，而不同曲線代表不同總效用
C.任意兩條無差異曲線不能相交
D.無差異曲線均凸向原點
6、下列不屬于形成權的是( )。
A.撤銷權
B.解除權
C.債權請求權
D.追認權
7、以天、月、季為時距的動態序列，通過擴大時距合并為以年為時距的動態序列，可以消除( )的影響。
A.時距短
B.時距長
C.季節波動
D.偶然因素
8、建筑工程安裝工程間接費由規費、企業
管理費組成，下列屬于規費的是( )。
A.工程排污費
B.社會保障費
C.教育費附加
D.住房公積金
9、下列關于保險分類的敘述有誤的一項是( )。
A.以保險基金來源的不同劃分，可分為商業保險、社會保險與政策保險
B.以被保險標的的不同性質為標準，可將商業保險分為財產保險與人壽保險
C.以保險的實施形式劃分，可將保險分為自愿保險與強制保險
D.以保險人承保危險的數量為標準，可將保險分為單一危險保險與綜合危險保險
10、甲委托乙公司代其購買商品房，乙以甲的名義與丙公司訂立商品房買賣合同，由此而產生的合同權利義務，直接由( )承受，甲是( )，乙公司是( )，丙公司是( )。
A.甲、被代理人、行為人、第三人
B.甲、被代理人、代理人、第三人
C.乙、行為人、代理人、相對人
D.乙、行為人、相對人、第三人
參考答案：
1、ABCD 2、A 3、D 4、C 5、ABCD 6、C 7、C 8、ABD 9、B 10、B
房地產估價師考試真題及答案 6
1、保險公司在分配當年利潤時，應當提取稅后利潤的（）作為法定公積金。
A.10%
B.15%
C.20%
D.30%
【答案】 A
2、(2017真題)投保房屋財產保險，因雷擊引起火災造成被保險人房屋損壞，則保險價值按（）確定。
A.賬面原值
B.房屋現值
C.重置價值
D.賬面原值加成
【答案】 C
3、在水污染中，主要由城市化造成的是（）。
A.工業污染源
B.生活污染源
C.農業污染源
D.輻射污染源
【答案】 B 4、2012年5月1日，王某向甲房地產開發企業（以下簡稱甲企業）購買了一套80m2的住房，單價為8000元/m2，并可以使用其住房公積金。這是他購買的第一套自住普通住房，現已辦理了房屋產權登記。入住后，王某發現購房合同約定的房屋面積比房屋產權登記的面積少了3m2。買賣雙方對房屋面積誤差的處理方式未作約定。
A.2.40
B.2.88
C.3.36
D.4.32
【答案】 B
5、容易對人的心理產生影響的暫時性污染是( )。
A.放射性物質污染
B.建筑施工噪聲污染
C.生活污染
D.固體廢物污染
【答案】 B
6、商業銀行的最基本職能是（）。
A.充當信用中介
B.變貨幣收入為貨幣資本
C.充當支付中介
D.創造派生存款和信用流通工具
【答案】 A 7、物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定（）。
A.相應的標定價及其浮動幅度，并定期公布
B.相應的市場價及其浮動幅度，并定期公布
C.相應的成本價及其浮動幅度，并定期公布
D.相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布
【答案】 D
8、掛牌出讓國有建設用地使用權，掛牌時間應不少于（）個工作日。
A.5
B.7
C.10
D.15
【答案】 C
9、下列關于全民所有制企業同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地的表述中，正確的是（）。
A.由全民所有制企業向有關部門提出用地申請
B.經批準使用的土地，必須按照國家建設用地的規定征地
C.不計算土地補償費和各種補助費
D.農村集體經濟組織可按照協議將土地使用權作為聯營條件
【答案】 D
10、下列貨幣政策工具中，屬于選擇性貨幣政策工具的是（）。
A.法定存款準備金率
B.再貼現利率
C.公開市場業務
D.貸款額度控制
【答案】 D
11、下列關于不動產登記的表述錯誤的是（）。
A.建設用地使用權和不動產抵押權的設立應當登記，不登記則不發生物權變動效力
B.不動產的面積發生變化、權利人名稱發生變化時，應申請變更登記
C.權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記
D.不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請預登記
【答案】 D
12、（2013年真題）注冊房地產估價師在每一注冊有效期內，最少應接受（）學時的繼續教育。
A.30
B.60
C.90
D.120
【答案】 D
13、經濟適用住房的土地使用權全部是（）供給。
A.出租
B.出讓
C.劃撥
D.置換
【答案】 C
14、(2017真題)商品房預售合同的主要內容不包括（）。
A.人均面積分攤
B.面積差異處理方式
C.前期物業管理
D.商品房質量及保修責任
【答案】 A
15、李某與w房地產開發公司簽訂了商品房預售合同，預測建筑面積為100㎡。后經過有關部門批準，李某所預購商品房實測建筑面積為95㎡，其面積誤差比為（）。
A.-3%
B.3%
C.-5%
D.5%
【答案】 C
16、李某自用位于地下的工業廠房，房產原價為100萬元，2013年應繳納房產稅最多為（）元。
A.4200 B.5040 C.5400
D.6480
【答案】 D
17、房地產開發企業銷售成套商品住宅，應采取的銷售方式是（）。
A.按套銷售
B.返本銷售
C.按房間銷售
D.售后包租
【答案】 A
18、城鄉規劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉規劃草案予以公告，公告的時間不得少于( )日。
A.10
B.20
C.30
D.60
【答案】 C
19、耕地占用稅的計稅依據是納稅人( )面積。
A.經批準占用的耕地
B.經批準占用的土地
C.實際占用的耕地
D.實際占用的建設用地
【答案】 C
20、城鎮土地使用稅的稅率是（）。
A.差別比率稅率
B.幅度比率稅率
C.幅度定額稅率
D.超額累進稅率
【答案】 C
21、某城中村的待改造棚戶區，其居住用地屬于（）。
A.一類居住用地
B.二類居住用地
C.三類居住用地
D.四類居住用地
【答案】 C
22、房地產估價機構的法定代表人或執行合伙人，應是專職注冊房地產估價師，且注冊后從事房地產估價工作至少應滿（）年。
A.2
B.3
C.4
D.5
【答案】 B
23、出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，由城鄉規劃主管部門依據（）提出。
A.城鎮體系規劃
B.土地利用總體規劃
C.修建性詳細規劃
D.控制性詳細規劃
【答案】 D
24、甲企業于2015年初，投資建設裝配式建筑構件生產園區，建設期2年。規劃內地塊面積為280000m2，該規劃地塊容積率為1.3，建筑密度為60%，主要生產廠房為框架結構。甲企業在籌建過程中，以所有的其他不動產為抵押，向某商業銀行申請貸款1.
A.樁基礎
B.條形基礎
C.獨立基礎
D.箱型基礎
【答案】 C
25、甲企業于2014年3月競得一宗100 000㎡的國有土地使用權，規劃容積率為3.0，其中20%為保障房，其余為商品房。甲企業實行保障房和商品房分區管理，商品房實際容積率為2.8，規劃區內建筑密度為50%。經過測算，該項目需要投資12億元，預期經濟利潤2億元，該項目所在城市類似項目正常利潤為6億元。2016年李某購買了其中一套140㎡的商品房，首付40%，貸款利率4.9%，貸款年限為10年，同時就自己的信用向保險人投保。
A.財產保險
B.責任保險
C.信用保險
D.保證保險
【答案】 D
26、下列房地產中，能夠作為拍賣標的`物的是（）。
A.抵押的房地產
B.未經共有人書面同意的共有房產
C.未依法取得不動產權證書的房產
D.用于城市基礎設施建設的劃撥用地
【答案】 A
27、對被征收房屋價值的補償，不得低于（）被征收房屋類似房地產的市場價格。
A.房屋征收確定之日
B.簽訂房屋征收協議之日
C.房屋征收實施之日
D.房屋征收決定公告之日
【答案】 D
28、暫定級工程建設招標代理機構，只能承擔工程總投資( )萬元人民幣以下的工程招標代理業務。
A.10000
B.8000
C.6000
D.4000
【答案】 C
29、陳某購買了江某的一套學區房，雙方為避稅，在辦理相關手續時隱瞞了成交價格，后被有關部門要求房屋價格進行評估。陳某委托其表弟趙某所在的甲房地產估價機構做課稅評估。趙某選取了相鄰區位但不屬于學區房的成交案例進行評估，助陳某、江某偷稅5萬余元。陳某因無力淸償到期住房抵押貸款，被訴到法院，法院裁定公開拍賣陳某住房以清償債務，此時，趙某虛假評估的事情敗露。
A.1
B.2
C.3
D.6
【答案】 D
30、某市中心地段高檔長租公寓，當地市場上沒有同類高檔公寓，由甲運營商壟斷經營。該長租公寓小區總占地面積為100000m2，其中公共服務設施用地15000m2，道路用地5000m2，該小區容積率為5，建筑密度為50%，綠地率30%。整個小區的建筑層數均一樣，規劃總人口為13500人。甲運營商以其租金收益為基礎，利用資產證券化發行了5億元收益憑證。
A.1350
B.1929
C.2250
D.2700
【答案】 D
31、2008年，胡某以120萬元的總價購買了一套鋼筋混凝土結構的住房，各項交易稅費為18萬元。2011年，胡某將該住房以240萬元價格出售，其經濟成本為170萬元，正常利潤為30萬元。胡某將其中的100萬元用于自己的商業項目之中，剩余的140萬元購買了銀行理財產品。2011年，胡某擁有的甲公司辦理了火災保險、運輸工具保險，并為公司員工辦理了意外傷害保險、統籌醫療保險、社會養老保險、勞動工傷保險和失業保險。甲公司2009年末應收賬款余額為300萬元，2010年應收賬款余額為460萬元，全年累計賒銷收入為28000萬元，平均存貨為320萬元。2011年2月，甲公司擬以
2.3億元的價格收購某科技公司，經協商簽訂了收購合同，并支付了包括定金在內的總額為6000萬元的首付款，余款應于5月31日前全部支付完畢。由于銀根收緊，不能及時從銀行取得貸款，也不能采取其他方式籌集資金支付。
A.20
B.70
C.72
D.102
【答案】 B
32、要求企業對于已經發生的交易或者事項，應當及時進行確認、計量和報告，不得提前或者延后。此體現了( )的會計信息次要質量要求。
A.可比性
B.實質重于形式
C.及時性
D.謹慎性
【答案】 C
33、我國的國土面積是960萬km2，2000年人口普查為12.85億人，人口密度為134人/km2.134人/km2屬于（）。
A.比例相對指標
B.結構相對指標
C.動態相對指標
D.強度相對指標
【答案】 D
房地產估價師考試真題及答案 7
1.由于各類次級資料來源龐雜，在市場研究中需要對其進行有目的的篩選和鑒別，篩選和鑒別次級資料是克服該類資料可得性不足、相關性較差、準確性不夠的過程，其基本方法包括：( )。
A.分析次級資料的來源
B.確定搜集次級資料的方法
C.了解次級資料的收集時間
D.掌握次級資料的近期變化趨勢
E.分析次級資料的類型和性質
2.商業用房贏利潛力分析的基本步驟包括( )。
A.確定投資時期
B.估算投資回收期
C.估算投資報酬率
D.確定市場租金水平及變化趨勢
E.估計出需求量和供給量，確定供求缺口
3.辦公樓市場調研的關鍵點是( )。
A.成本分析
B.產品分析
C.市場區分析
D.地區經濟分析
E.相關政策分析
4.在住宅市場的產品分析中，應從( )等幾方面進行研究。
A.小區環境
B.物業
C.停車場
D.戶型結構
E.房價
5.房地產市場調研的重要性在于( )。
A.有助于判斷市場需求量
B.有助于認識市場潛力
C.有助于企業認識市場
D.有助于企業獲得壟斷利潤
E.有助于評估產品和服務的質量
參考答案： 1.ACE 2.BCDE 3.BCD 4.BCD 5.ABCE2017房地產估價師《理論與方法》沖刺試題
1.房地產市場調研報告基本結構中的正文部分包括( )。
A.調研結論
B.調研問卷
C.調研方法
D.調研目標
E.項目概況
2.住宅市場調研的價格分析一般是要鑒別出影響住宅價格的主要因素，包括( )等方面。
A.經濟因素
B.社會因素
C.市場競爭因素
D.行政與政治因素
E.住宅內在和周邊環境因素
3.在商業用房的`市場調研中，為保證典型性分析的客觀性，通常采用的典型性抽樣標準大致有( )，并依此標準來選取一定的樣本展開深人調查。
A.區位
B.規模
C.環境
D.經營領域
E.裝修標準
4.房地產投資決策科學、理性與否，與決策賴以形成的數據的客觀性密切相關，而客觀數 據的重要來源就是直接的現場調研，下列( )屬于現場調研方法。
A.觀察法
B.試驗法
C.投射法
D.詢問法
E.小組訪談法
5.在確定房地產市場調研課題時，可以從( )人手確定。
A.分析市場環境
B.進行定性調研
C.分析二手資料
D.分析對手信息
E.與各行業專家討論
參考答案：
1.ACDE .ABDE 3.ABD 4.ABD5.BC
房地產估價師考試真題及答案 8
1、 某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為( )元/㎡。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
標準答案：D
2、 某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月l日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月l日)該房地產的評估價值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
E.4454.54
標準答案：E
3、 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年2016年房地產估價師考前模擬試題2016年房地產估價師考前模擬試題。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
標準答案：B
4、 某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為( )年2016年房地產估價師考前模擬
A.45
B.50
C.52
D.55
標準答案：C
5、 某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的'建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%，則評估該項目續建完成時的總價值為( )萬元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85
標準答案：D
6、 已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/㎡;若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于( )元/㎡
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
標準答案：D
7、 某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為1016年房地產估價師考前模擬試題房產估價師。該商鋪的價值為( )萬元。
A.521
B.533
C.695
D.711
標準答案：A
8、 已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
標準答案：C
9、 運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是( )。
A.待開發房地產開發建設開始時的具體日期
B.待開發房地產建設發包日期
C.取得待開發房地產的日期
D.房地產開發完成并投入使用的日期
標準答案：C
10、 下列關于假設開發法的表述中，不正確的是( )。
A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法
B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用
C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房
D.假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余
標準答案：C
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