2015年房地產估價師《理論與方法》模擬試題及答案
一、判斷題
1、高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分分攤的土地面積;③各部分分攤的地價額。參見教材P387。
2、資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報酬率的區別所在。參見教材P255。
3、為便于投資利息的測算，銷售費用應當區分為銷售之前發生的費用與銷售同時發生的費用。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：為便于投資利息的測算，銷售費用應當區分為銷售之前發生的費用與銷售同時發生的費用。參見教材P278。
4、根據市場調查，獲知某類房地產2003～2007年的價格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運用平均增減量法預測，該類房地產2008年的價格高于4800元/m2。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，預測該地區商品住宅2008年的價格為：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。參見教材P348。
5、明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：明確估價目的有助于明確估價時點、估價對象和價值類型。參見教材P398。
6、估價報告使用期限也是估價的責任期。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責任期限。參見教材P414。
7、房地產的共有權在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產享有權利，承擔義務。
【正確答案】：Y
【答案解析】：按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權。參見教材P50。
8、對可及性相當的土地設定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價格，此標準價格稱為路線價。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調整來求取街道兩側的土地價值的方法。參見教材P368。
9、在實際估價中，估價程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現反復。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：在實際估價中上述估價程序中的各個工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時甚至需要一定的反復，但不得隨意簡化和省略。參見教材P393。
10、在市場比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場狀況調整的具體方法，可采用價格指數或價格變動率，也可采用時間序列分析。參見教材P192。
11、供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。參見教材P126。
12、現需評估某期貨房地產的價值，在此估價中，估價對象狀況為未來某時點的狀態，則房地產市場情況應為未來某時點的狀態。 ( )
【正確答案】：N
13、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產的合理經營期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。參見教材P224～225。
14、運用市場法求取房地產的價格時，選取的可比實例的規模一般應在估價對象規模的0.5～2范圍內。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5倍～2倍范圍內。參見教材P180～181。
15、一般的建筑物適用于重建價格，有歷史美學價值的建筑物適用于重置價格。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。參見教材P289
16、有條件選用市場法進行估價的，應當以市場法為主要的估價方法。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：有條件選用市場法估價的，應以市場法為主要的估價方法。參見教材P405。
17、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P247。
18、任何一個估價項目都有估價目的。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價目的是基礎，決定估價的其它方面。參見教材P29。
19、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：設一層的房地產價值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價值為4.1043x，參見教材P389。
20、當選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結果賦予較大的權重;反之，賦予較小的權重。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：當選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結果賦予較大的權重;反之，賦予較小的權重。參見教材P410。
二、多項選擇題
1、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是( )。
A.相鄰房地產合并交易
B.交易雙方成交前進行了超長時間的協議磋商
C.交易雙方存在利害關系
D.交易稅費非正常負擔
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。參見教材P187。
2、選取可比實例時，應符合的要求包括( )等。
A.可比實例與估價對象所處的地區必須相同
B.可比實例的交易類型與估價目的吻合
C.可比實例的規模與估價對象的規模相當
D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格
E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同
【答案解析】選取的可比實例應滿足下列要求：①與估價對象的區位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權利性質相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規模相當。⑥與估價對象的建筑結構相同。參見教材P181～182。
3、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于( )。
A.房地產具有開發或再開發潛力
B.將預期原理作為理論依據
C.正確判斷了房地產的最佳開發方式
D.正確量化了已經獲得的收益和風險
E.正確預測了未來開發完成后的房地產價值
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠程度，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)，②是否根據當地房地產市場行情或售求狀況，正確地預測了未來開發完成后的房地產價值。參見教材P322。
4、下列不存在替代關系的有( )。
A.普通住宅與娛樂房地產之間
B.經濟適用房與普通商品住宅之間
C.經濟適用房與高檔別墅之間
D.普通住宅與商業用房之間
E.賓館與寫字樓之間
【正確答案】：ACD
【答案解析】：某種房地產的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。參見教材P86。
5、在房地產交易中往往需要繳納一些稅費。根據稅法及中央和地方政府的有關規定，應由買賣雙方共同繳納或者各負擔一部分的稅費包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續費
D.土地使用權出讓金
E.契稅
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，如印花稅、交易手續費。參見教材P187。
6、下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，正確的是( )。
A.原始價值高于或等于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹慎價值低于市場價值
D.快速變現價值低于市場價值
E.評估價值等于理論價值
【正確答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數包括( )。
A.土地取得成本
B.開發成本
C.管理費用
D.銷售費用
E.投資利息
【正確答案】：AB
【答案解析】：直接成本利潤率的計算基數=土地取得成本+開發成本。參見教材P282。
8、下列關于房地產估價本質的說法，正確的有( )。
A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格
B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價
C.房地產估價是為委托人提供價格保證
D.房地產估價是會有誤差，但誤差應在合理范圍內
E.房地產估價既是一門科學也是一門藝術
【正確答案】：ADE
【答案解析】：參見教材P5-10。房地產估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤;房地產估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。
9、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有( )。
A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估
B.評估市場價值所采用的折現率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般報酬率
C.評估投資價值所采用的折現率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率
D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益
E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的
【正確答案】：AB
【答案解析】：C應該是最低報酬率;D應該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P97。
10、下列是收益性房地產的有( )。
A.農地
B.寫字樓
C.寫字樓
D.倉庫
E.未開發的土地
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：收益性房地產如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房、倉庫、農地等。參見教材P72。
11、基準地價修正法是一種( )，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數的科學性。
A.直接估價方法
B.間接估價方法
C.精確的估價方法
D.經驗性的估價方法
【正確答案】：ABD
【答案解析】：制作臨街深度價格修正率表的要領是：①設定標準臨街深度;②將標準臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價格遞減率;④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。
12、房地產價格構成中的開發成本包括( )。
A.取得土地使用權時的出讓金或轉讓金
B.基礎設施建設費
C.公共配套設施建設費
D.勘察設計和前期工程費
E.管理費
【正確答案】：BCD
【答案解析】：“取得土地使用權時的出讓金或轉讓金”屬于土地取得成本，而“管理費”是房地產價格構成的一項。參見教材P277～278。
13、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括( )。
A.在運用市場法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘
B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價
C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低
D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊
E.在運用假設開發法時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正
【正確答案】：ACD
【答案解析】：B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;E不應低估后續開發的必要支出及應得利潤。參見教材P170。
14、搜集交易實例時應搜集交易實例的( )。
A.成交價格
B.議價時間
C.成交日期
D.付款方式
E.交易雙方
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易實例時應盡量搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。參見教材P177。
15、市場法適用的對象有( )。
A.標準廠房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產開發用地
E.紀念館
【正確答案】：ACD
【答案解析】：市場法適用的估價對象是數量較多、經常發生交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產開發用地。參見教材P174。
16、現狀為在建工程的房地產，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是( )。
A.估價時點為現在，估價對象為現時狀況
B.估價時點為現在，估價對象為未來狀況
C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況
D.估價時點為未來，估價對象為現時狀況
E.估價時點為現在，估價對象為歷史狀況
【正確答案】：ABC
17、土地實物因素包括( )。
A.面積
B.形狀
C.地形
D.土壤
E.位置
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：土地實物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢;地基(工程地質);土壤;土地開發程度。參見教材P122～124。
18、估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用在于( )。
A.體現估價師的專業勝任能力
B.反映估價師的職業道德
C.保護估價師和估價機構
D.保護估價報告使用人
E.規避估價風險
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P33。合理且有依據地說明估價假設反映了估價師的能力和職業道德，但是其最終作用在于風險防范與控制。
19、某工業用地的土地面積為10000m2，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規劃調整所需的補地價為( )萬元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
【正確答案】：ACD
【答案解析】：明確基準地價的內涵和表達方式。其中，明確基準地價的內涵是要確定基準地價對應的下列條件：①估價時點;②土地用途;③土地使用權性質;④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開發程度。參見教材P382～383。
20、在建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，房地產的價值包含( )。
A.以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產價值
B.以土地使用權年限為收益期限計算的房地產價值
C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計算的房地產價值
D.以建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值
E.建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價時點的價值
【正確答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束。在這種情況下，房地產的價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值，加上建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價時點的價值。參見教材P236。
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