2015年房地產估價師理論與方法精選試題及答案
一、單項選擇題
1.某居住小區，用地面積35公頃，其中公共建筑用地占12%，道路廣場用地占22%，綠地率30%，住宅總建筑面積31.56萬平米。則該小區的住宅建筑面積凈密度為( )。
A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90
2.室內環境越來越多的受到建筑材料的污染，其中( )材料中可能含有高本底的鐳，鐳可蛻變成放射性很強的氡，造成室內氡的污染。
A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁紙
3.當建筑場地的上部土層較弱、承載力較低，在不適宜采用在天然地基上作淺基礎時宜采用( )。
A.獨立基礎
B.整體式筏式基礎
C.箱形基礎
D.樁基礎
4.利潤應根據工程類別按相應的計費基礎乘以利潤率確定。其中土建工程的利潤計算基礎是( )。
A.直接工程費
B.直接費
C.直接工程費+間接費
D.人工費
5.( )是繪制房產權證附圖的基本圖。
A.宗地圖
B.房產分戶圖
C.房產分丘圖
D.房產分幅圖
6.若X商品對Y商品的交叉彈性系數Exy>0，則表明X商品與Y商品為( )。
A.正常商品
B.替代品
C.互補品
D.不相關商品
7.某房地產項目投入自有資金支付土地投資350萬元人民幣，其余采用銀行貸款方式投入開發成本470萬元，開發周期2年，年貸款利率8%，利息支出78.21萬元，正常利潤為210萬元，若該項目能夠獲得超額利潤，則銷售收入至少應該為( )萬元。
A.898.21
B.1108.21
C.1166.25
D.1322.83
8.以下金融工具屬于直接金融工具的是( )。
A.抵押契約
B.保險單
C.銀行券
D.存款單
9.以下不屬于信托職能的是( )。
A.融通資金
B.財務管理
C.信用服務
D.投資咨詢
10.股票與股單都是用于證明股東的出資和股東的股份證書，它們( )。
A.適用范圍相同
B.性質相同
C.表現形式相同
D.同屬于證據證券
11.保險損失補償時，權益轉讓原則近適用于( )。
A.財產保險
B.責任保險
C.信用保險
D.人身保險
12.反映總體單位的屬性和特征的統計術語稱為( )。
A.指標
B.統計總體
C.標志
D.總體單位
13.當有價證券的市場價低于成本時，應相應的減記資產帳面價值，并將減記金額計入當期損益。這樣的做法體現( )。
A.配比原則
B.謹慎原則
C.歷史成本原則
D.責權發生制原則
14.在當事人意思表達一致后，仍須有實際交付標的物的行為才能成立的合同，稱為( )。
A.雙務合同
B.贈與合同
C.要式合同
D.實踐合同
15.限制物權是指權利人可以在其所有物上為他人設立權利。下列屬于限制物權的是( )。
A.益物權
B.所有權
C.債權
D.自物權
16.在買方報價拍賣中，拍賣人宣布的起拍價不是要約表示，只有( )報價才是要約表示。
A.拍賣公司
B.委托人
C.競買人
D.買受人
二、多項選擇題
1.下列指標中，屬于控制性詳細規劃中規定性指標的有( )。
A.用地面積
B.建筑紅線后退距離
C.建筑高度
D.建筑密度
E.建筑間距
2.工程量清單計價中的分部分項工程采用綜合單價，由( )組成。
A.規費
B.人工費、材料費、機械使用費
C.管理費、利潤
D.風險
E.稅金
3.由于需求拉上型造成通貨膨脹的基本原則因有( )。
A.原材料價格上漲
B.物價總水平持續下降超過6個月
C.國民經濟比例失調
D.過分提供信用
E.政府支出大幅擴張
4.商業保險包括( )。
A.保證保險
B.存款保險
C.財產保險
D.養殖業保險
E.勞動工傷保險
5.下列屬于強度相對指標的是( )。
A.綠地率
B.容積率
C.房屋空置率
D.人口凈密度
E.建筑密度
6.根據《民法通則》規定，( )的訴訟時效期間為1年。
A.寄存財物被丟失
B.環境污染損害賠償
C.身體受到傷害要求賠償
D.拒付租金
E.損壞公共物品
三、判斷題
1.城市規劃運作體系包括城市規劃的編制和審批兩個方面。( )
2.大氣污染物中，顆粒物對人體的危害程度與其直徑大小和化學成分有關。對人體危害最大的是飄塵。( )
3.建筑物橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。( )
4.根據工程量清單計價法，建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金組成。( )
5.地形圖是按一定比例繪制的地形的正射投影圖。( )
6.某房地產項目的需求價格彈性系數|Ed|=1.67。當房價下降時，購房者支出會下降。( )
7.外部效應引起私人成本與社會成本不一致，使得私人最優配置與社會最優配置偏離，而市場機制往往可以自主消除負外部性所帶來的影響，因而促進了市場配置資源的有效性。( )
8.大額可轉讓存單不記名、金額大、允許在市場上買賣轉讓、有條件的情況下允許提前支取。( )
9.證券可分為貨幣證券、資本證券和商品證券三類。( )
10.債券發行時，若債券利率高于市場利率，則債券的發行價往往高于票面價值。( )
11.保險基本職能中的分散危險是保險經濟活動所特有的內在功能。( )
12.在統計指標中，算術平均數、幾何平均數、平均差都是平均指標。( )
13.某房地產開發企業，在會計核算時，應把銷售中發生的銷售費用計入成本類會計科目。( )
14.合同雙方約定工程總價7500萬元。定金為主合同標的的25%，該定金條款無效。( )
15.拍賣中價高者得規則只是約束競買人的。( )
四、閱讀理解
1.甲房地產開發有限公司(以下簡稱甲公司)與乙建筑工程公司(以下簡稱乙公司)簽訂了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。該項目土地成本1200萬元，建筑安裝工程費用7500萬元，利息支出220.5萬元(70%商業貸款)，正常成本利潤15%，銷售收入17400萬元。甲公司為自己的信用向某保險公司購買了保險。商品住宅建成后銷售均價為29800元/m2。
(1).根據經濟學中的成本概念，該項目的超額利潤為( )。
A.5902.57
B.5869.50
C.2576.93
D.8479.50
(2).該項目中，作為開發商應該了解的居住區規劃的經濟技術指標有( )
A.建筑形式
B.人口凈密度
C.住宅平均層數
D.停車泊位
(3).當前國家針對房價上漲過快采取了調控措施，其中有( )。
A.增加公共工程開支
B.買賣政府債券
C.提高抵押貸款首付比例
D.提高貸款利率
(4).甲公司所購買的保險屬于( )。
A.擔保保險
B.保證保險
C.信用保險
D.責任保險
(5).銷售均價29800元/m2是( )。
A.比較相對指標
B.眾數
C.中位數
D.算術平均數
(6).甲公司與乙公司簽訂的合同屬于( )。
A.有償合同
B.實踐合同
C.雙務合同
D.要式合同
【參考答案】：
一、單項選擇題
1. B 【解析】：參見教材P37 2. A 【解析】：參見教材P56
3. D 【解析】：參見教材P79 4. C 【解析】：參見教材P128
5. C 【解析】：參見教材P155 6. B 【解析】：參見教材P167
7. B 【解析】：參見教材P182 8. A 【解析】：參見教材P215
9. D 【解析】：參見教材P237 10. D 【解析】：參見教材P259
11. A 【解析】：參見教材P280 12. C 【解析】：參見教材P294
13. B 【解析】：參見教材P319 14. D 【解析】：參見教材P358
15. A 【解析】：參見教材P365 16. C 【解析】：參見教材P375
二、多項選擇題
1. ABD 【解析】：參見教材P26 2. BCD 【解析】：參見教材P138
3. DE 【解析】：參見教材P226 4. AC 【解析】：參見教材P275
5. BDE 【解析】：參見教材P298 6. ACD 【解析】：參見教材P355
三、判斷題
1. 錯 【解析】：參見教材P7 2. 對 【解析】：參見教材P44
3. 對 【解析】：參見教材P81 4. 對 【解析】：參見教材P129
5. 對 【解析】：參見教材P152 6. 錯 【解析】：參見教材P166
7. 錯 【解析】：參見教材P198 8. 錯 【解析】：參見教材P241
9. 對 【解析】：參見教材P250 10. 對 【解析】：參見教材P261
11. 對 【解析】：參見教材P273 12. 錯 【解析】：參見教材P298
13. 錯 【解析】：參見教材P325 14. 錯 【解析】：參見教材P363
15. 錯 【解析】：參見教材P376
四、閱讀理解
1. (1). A 【解析】：參見教材P182，(17400-220.5)×15%=2576.93
17400-220.5-2576.93-1200-7500=5902.57
(2). BC 【解析】：參見教材P36
(3). CD 【解析】：參見教材P229
(4). B 【解析】：參見教材P276
(5). D 【解析】：參見教材P298
(6). ACD 【解析】：參見教材P358
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