2015房地產估價師模擬試題：理論與方法
第九章 假設開發法及其運用
一、單項選擇題
1、下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的為( )。
A.新開發房地產項目
B.用于出售用途的房地產項目
C.具有投資開發或再開發潛力的房地產
D.用于投資或再開發的房地產
2、某市區有一大型物資儲備倉庫，現根據城市規劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用( )進行估價。
A.比較法
B.成本法
C.假設開發法
D.長期趨勢法
3、假設開發法用于房地產開發項目分析在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在( )的投資者的立場上。
A.特定
B.典型
C.單個
D.社會
4、運用假設開發法中的現金流量折現法估價時，無需做的是( )。
A.估算后續開發經營期
B.估算后續開發的各項支出、收入
C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生
D.估算開發期中的利息和利潤
5、運用假設開發法中的現金流量折現法估價時，無需做的是( )。
A.估算后續開發經營期
B.估算后續開發的各項支出、收入
C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生
D.估算開發期中的利息和利潤
6、對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測( )房地產市場狀況下的價值。
A.未來開發完成之時的
B.購買待開發房地產時的
C.建設期間的某個時間
D.全部租售出去時的
7、在現金流量折現法中預測開發完成后的價值時，一般可以采用( )和長期趨勢法相結合進行估算。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.路線價法
8、下列對假設開發法的估價前提說法中，正確的是( )。
A.自己開發前提下評估出的價值，要大于自愿轉讓前提下評估出的價值
B.自己開發前提下評估出的價值，要大于或等于自愿轉讓前提下評估出的價值
C.自愿轉讓前提下評估出的價值，要小于或等于被迫轉讓前提下評估出的價值
D.自愿轉讓前提下評估出的價值，要大于或等于被迫轉讓前提下評估出的價值
二、多項選擇題
1、運用假設開發法估價的效果，還要求有一個良好的社會經濟環境，不包括( )。
A.明朗、穩定及長遠的房地產政策
B.一套統一、嚴謹及健全的房地產法規
C.一個較多公平交易的房地產信息資料庫
D.一個公平競爭的市場環境
E.一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫
2、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于( )。
A.房地產具有開發或再開發潛力
B.將預期原理作為理論依據
C.正確判斷了房地產的最佳開發方式
D.正確量化了已經獲得的收益和風險
E.正確預測了未來開發完成后的房地產價值
3、運用假設開發法評估待開發房地產的價值，具體方法有( )。
A.傳統方法
B.現金流量折現法
C.成本法
D.市場法
E.總和法
4、只有在傳統方法中才需要測算的項目是( )。
A.銷售費用
B.投資利息
C.開發利潤
D.銷售稅費
E.后續的開發成本
5、某房地產開發企業擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是( )。
A.利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日
B.利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日
C.開發經營期為2009年10月18日至2011年10月18日
D.建設期為2009年10月18日至2011年10月18日
E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日
三、判斷題
1、成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值;假設開發法中開發完成后的房地產價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是開發成本等扣除項目的價值。 ( )
Y.對
N.錯
2、假設開發法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在某個特定投資者的立場上，而估價是站在一般投資者的立場上。( )
Y.對
N.錯
3、假設開發法最基本的公式為：待開發房地產價值=開發完成后的價值一后續必要支出。 ( )
Y.對
N.錯
4、在現金流量折現法中要求折現率既包含安全收益部分，也包含風險收益部分。 ( )
Y.對
N.錯
5、假設開發法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統方法和現金流量折現法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏離實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統方法。( )
Y.對
N.錯
6、銷售期是自開始銷售未來開發完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。 ( )
Y.對
N.錯
7、經營期的起點通常是取得待開發房地產的日期，終點是開發完成后的房地產經濟壽命結束的日期。 ( )
Y.對
N.錯
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