2017房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》精選題
光有奮斗精神是不夠的，還需要腳踏實(shí)地一步一步地去做。要先分析自己的現(xiàn)狀，分析自己現(xiàn)在處于什么位置，到底具備什么樣的能力，這也是一種科學(xué)精神。你給自己定了目標(biāo)，你還要知道怎么樣去一步一步地實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。從某種意義上說(shuō)，樹(shù)立具體目標(biāo)和腳踏實(shí)地地去做同等重要。那么，下面應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)小編整理了2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》精選模擬題。
黃某于2004年購(gòu)置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類(lèi)似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確)，估值40萬(wàn)元。本文來(lái)源于考試大網(wǎng)。然后，再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬(wàn)元)。請(qǐng)問(wèn)：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?
標(biāo)準(zhǔn)答案：
這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。
因?yàn)椋?/p>
1.將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬(wàn)元大于40萬(wàn)元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。
2.將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。
甲公司2002年通過(guò)有償出讓方式(拍賣(mài))取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣(mài)還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣(mài)底價(jià)為3900元/㎡。拍賣(mài)行據(jù)此進(jìn)行了拍賣(mài)，成功賣(mài)出了8棟，平均成交價(jià)格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評(píng)出的拍賣(mài)評(píng)估底價(jià)太低，而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣(mài)底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。
請(qǐng)問(wèn)：乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?
標(biāo)準(zhǔn)答案：
乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有
1.拍賣(mài)時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。
2.為還債而強(qiáng)制拍賣(mài)的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。3.拍賣(mài)時(shí)只賣(mài)出了20棟中的8棟，說(shuō)明在當(dāng)時(shí)的拍賣(mài)成交價(jià)格水平上，市場(chǎng)的需求并不旺盛，需求不足也會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格較低。
4.整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語(yǔ)。
5.2002年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與2003年拍賣(mài)別墅時(shí)不同，2002年的拍賣(mài)地價(jià)與2003年拍賣(mài)別墅的地價(jià)不具可比性，更不能與2003年拍賣(mài)別墅的拍賣(mài)底價(jià)相提并論。
甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司對(duì)其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設(shè)施;其余各層為酒店客房、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會(huì)議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價(jià)公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積10000元/㎡;當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房?jī)r(jià)為250元，年平均入住率為60%;本文來(lái)源于考試大。該酒店正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%;會(huì)議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當(dāng)?shù)鼐频觐?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容，請(qǐng)指出錯(cuò)誤并改正：
1層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000×900=18000000(元)=1800萬(wàn)元酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬(wàn)元酒店會(huì)議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬(wàn)元)
酒店年總費(fèi)用=1022×40%=409(萬(wàn)元)
酒店客房及會(huì)議室年凈收益=1022+24-409=637(萬(wàn)元)
酒店客房及會(huì)議室價(jià)格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬(wàn)元)酒店辦公室價(jià)格=300×10000=3000000(元)=300(萬(wàn)元)
該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107(萬(wàn)元)
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬(wàn)元)。
2.酒店會(huì)議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬(wàn)元)。
3.自用辦公室價(jià)值計(jì)算重復(fù)，因其價(jià)值已包含在酒店的整體價(jià)值內(nèi)。4.總價(jià)格中的“酒店及會(huì)議室價(jià)格”計(jì)算有誤，不是6007萬(wàn)元，應(yīng)為6005萬(wàn)元。
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