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2016房估師《經營與管理》真題訓練及答案（多選題）
多項選擇題
1.【題干】確定折現率的理想方法是采用資金的機會成本加適當的風險調整值，下列收益率或利率中可視作機會成本的有( )。
【選項】
A.國債收益率
B.銀行存款利率
C.市場平均投資收益率
D.銀行貸款利率
E.銀行同業拆借利率
【答案】AB
【解析】本題考查的是資產定價模型。確定折現率的理想方法是采用資金的機會成本加適當的風險調整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多=上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。
【考點】
2.【題干】下列房地產成本費用中，應計入竣工房屋價值的有( )。
【選項】
A.房屋基礎和結構的投資
B.土地購置費用
C.城市公共配套設施建設費
D.房屋水、電、衛等附屬工程的投資
E.廠房內的工藝設備購置和安裝費用
【答案】AD
【解析】本題考查的是房地產市場指標。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝、工藝設備基礎的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。
【考點】
3.【題干】關于房地產空間市場的說法，正確的有( )。
【選項】
A.存在的目的是為獲取房地產投資收益
B.需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業
C.需求者可以通過租賃來滿足其需求
D.供給來源于房地產資產市場
E.供求關系不會影響房地產市場中的需求
【答案】BCD
【解析】本題考查的是房地產空間市場與資產市場。選項A錯誤，在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平，從而影響資產市場中的需求。
【考點】
4.【題干】關于工程建設項目招標的說法，正確的有( )。
【選項】
A.法律、法規規定不宜公開招標的，可采取邀請招標
B.招標項目必須編制標底
C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分
D.采用工程量清單招標的，應編制招標控制價
E.招標控制價必須保密
【答案】ACD
【解析】本題考查的是工程建設招標。選相關A正確，法律、法規規定不宜公開招標的，可采取邀請招標;選項B錯誤，招標人可根據項目特點決定是否編制標底。編制標底的額，標底編制過程和標底必須保密。且一個工程只能編制一個標底;選項C正確，根據《建設工程量清單計價規范》(GB 50500——2008)規定：全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責;選項D正確，采用工程量清單招標的，應編制招標控制價;選項E錯誤，招標控制價相當于招標人的采購預算，同時要求其不能超過批準的概算。從招標控制價的作用，我們看出其不同于標底，無需保密。
【考點】
5.【題干】根據消費者對產品不同屬性的重視程度，可將市場細分為( )。
【選項】
A.同質偏好市場
B.異質偏好市場
C.分散偏好市場
D.集群偏好市場
E.個體偏好市場
【答案】ACD
【解析】本題考查的是市場細分。產品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質偏好、分散偏好和集群偏好，相應的就會形成不同偏好的細分市場。
【考點】
6.【題干】作為一種競爭戰略，市場定位的主要方式有( )。
【選項】
A.產品定位
B.避強定位
C.競爭性定位
D.對抗性定位
E.重新定位
【答案】BDE
【解析】本題考查的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰略，現實了一種產品或一家企業同類似的產品或企業之間的競爭關系。定位方式不同，競爭態勢不同。主要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反應差的產品進行二次定位。
【考點】
7.【題干】關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有( )。
【選項】
A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大
B.當每年計息周期數m=1時，名義利率等于實際利率
C.當每年計息周期數m>1時，名義利率小于實際利率
D.當每年計息周期數趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關系為：i=er-1
E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值
【答案】BCD
【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。
【考點】
8.【題干】房地產置業投資項目經濟效果的主要表現形式有( )。
【選項】
A.銷售收入
B.租金收益
C.開發利潤
D.物業增值
E.股權增加
【答案】BDE
【解析】本題考查的是房地產投資經濟效果的表現形式。對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金收益、物業增值或股權增加等方面。租金通常表現為月租金收入，而增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業時實現，也可以針對物業的再融資行為中實現(如申請二次抵押貸款)。
【考點】
9.【題干】關于現金回報率的說法，正確的有( )。
【選項】
A.現金回報率是年凈收入與初始權益資本的比率
B.現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率
C.現金回報率考慮了還本付息的影響
D.現金回報率中的現金報酬包含了物業升值帶來的收益
E.現金回報率能反映置業投資項目的盈利能力
【答案】BCE
【解析】本題考查的是現金回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B正確，現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率;選項C正確，現金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業升值帶來的收益，現金回報率的現金報酬不包含物業升值帶來的收益;選項E正確，現金回報率能反映置業投資項目的盈利能力
【考點】
10.【題干】下列不確定性因素中，影響房地產置業投資項目財務評價的結果的有( )。
【選項】
A.權益投資比率
B.空置率
C.土地費用
D.容積率
E.運營費用
【答案】ABE
【解析】本題考查的是房地產置業投資項目的主要不確定因素。對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。
【考點】
12.【題干】若房地產投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現值判斷風險正確的有( )。
【選項】
A.標準差系數越大，風險越小
B.累積概率值越大，風險越小
C.標準差越小，風險越小
D.標準差越大，風險越小
E.標準差系數越小，風險越小
【答案】BE
【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B正確，計算凈現值大于或者等于零時的累積概率，累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小;選項E正確，標準差系數越小，風險越小。凈現值標準差所反映每年各種情況下凈現值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風險的大小。但由于凈現值標準差的大小受凈現值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現值標準差大小衡量項目風險性高低，有時會得出不正確的答案。
13.【題干】房地產投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是( )。
【選項】
A.做出是否投資的決定
B.對項目投資進行詳細測算
C.是否有進行詳細可行性研究的必要
D.有哪些關鍵問題需要進行輔助研究
E.系統比較項目的規劃設計方案
【答案】ACD
【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：(1)分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定;(2)是否有進行詳細可行性研究的必要;(3)有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。
14.【題干】下列房地產開發企業融資方式中，屬于債務融資的有( )。
【選項】
A.銀行信貸
B.商業信用
C.租賃融資
D.租賃融資
E.發行股票
【答案】ABCD
【解析】本題考查的是房地產債務融資。債務主要包括銀行信貸、商業信用、企業債券、租賃融資等類型。
15.【題干】在寫字樓物業管理中，物業服務企業在確定寫字樓租金時，需要考慮的主要問題有( )。
【選項】
A.寫字樓可出租或可使用面積的計算
B.寫字樓基礎租金與市場租金之間的關系
C.出租單元的室內裝修
D.租戶的財務狀況
E.出租單元擬經營內容
【答案】ABC
【解析】本題考查的是寫字樓租金的確定、物業服務企業在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素：計算可出租或可使用面積;基礎租金與市場租金;出租單元的面積規劃和室內裝修。
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