2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案
一、單項選擇題
1、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按( )征收。
A.占用面積
B.土地出讓金
C.經(jīng)營收入
D.銷售收入
【正確答案】：A
2、經(jīng)濟活動的類型和特點不同，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括( )。
A.銷售收入
B.出租收入
C.貨幣收入
D.其他經(jīng)營收入
【正確答案】：C
【答案解析】：對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等。參見教材P147。
3、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是( )。
A.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
B.《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
C.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
D.《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見通知書(選址)》，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計方案審批，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見教材P72。
4、對于( )的企業(yè)，可能會在某方面反應(yīng)強烈，但對其他方面不予理會。
A.隨機型競爭者
B.選擇型競爭者
C.兇猛型競爭者
D.從容不迫型競爭者
【正確答案】：B
【答案解析】：對于選擇型競爭者的企業(yè)，可能會在某方面反應(yīng)強烈，但對其他方面不予理會。參見教材P126。
5、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高項目費用
B.最高租售數(shù)量
C.最高購買價格
D.最高土地取得價格
【正確答案】：B
6、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金時( )萬元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
正確答案B
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。
7、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費不包括( )。
A.建筑安裝工程費
B.公共配套設(shè)施建設(shè)費
C.土地費用
D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P259，房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。
8、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法錯誤的是( )。
A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資
B.投資者可以通過轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式
D.都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入
【正確答案】：D
9、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源，下列選項中不包括( )。
A.土地
B.資本
C.環(huán)境
D.勞動力
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。參見教材P63。
10、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于( )。
A.臨界點分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析
【正確答案】：A
【答案解析】：臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P218。
11、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計成本的( )。
A.2%
B.4%
C.6%
D.8%
【正確答案】：D
【答案解析】：政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計成本的8%。參見教材P68。
12、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為( )。
A.凈現(xiàn)金流量
B.現(xiàn)金流入
C.現(xiàn)金流出
D.現(xiàn)金流量
【正確答案】：A
【答案解析】：現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為凈現(xiàn)金流量。參見教材P146。
13、某銷售型住房市場年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納周期為( )年。
A.0.50
B.1.25
C.1.75
D.3.64
【正確答案】：C
【答案解析】：此題的關(guān)鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。
14、值得指出的是，隨著政府土地儲備制度的建立，( )劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減小。
A.存量
B.增量
C.流量
D.減量
【正確答案】：A
【答案解析】：值得指出的是，隨著政府土地儲備制度的建立，存量劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減小。參見教材P70。
15、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20%的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為( )。
A.小于20%
B.滿足目標收益率要求
C.大于20%
D.不滿足目標收益率要求
【正確答案】：C
16、以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地( )的70%。
A.評估價值
B.實際價值
C.投資價值
D.出讓金收入
【正確答案】：A
【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。
17、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是( )。
A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)
B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長
C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分
D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P359，營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。
18、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的( )。
A.第一階段
B.第二階段的后半段
C.第三階段的后半段
D.第四階段
【正確答案】：B
【答案解析】：從第二周期開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。參見教材P52。
19、停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在( )之間。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P356，停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。
20、( )，開發(fā)商就可以申請開工許可。
A.建筑工程招標工作結(jié)束后
B.設(shè)計方案審查合格之后
C.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之后
D.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后
【正確答案】：A
【答案解析】： 建筑工程招標工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請開工許可。參見教材P80。
二、多項選擇題
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括( )。
A.竣工圖
B.可行性研究報告
C.工程質(zhì)量保修書
D.住宅使用說明書
E.竣工驗收備案表
【正確答案】：AB
【答案解析】：項目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報告是其中最重要的一個)和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表都屬于竣工驗收時需要提交的資料。參見教材P93。
2、以下說法正確的是( )。
A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用
C.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息
D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金一所得稅
E.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金抵押貸款還本付息
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參考教材P364，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項不正確。
3、新設(shè)項目法人融資形式的特點有( )。
A.項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成
B.新設(shè)項目法人承擔相應(yīng)的融資責任和風險
C.從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力
D.從既有法人的財務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力
E.擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進行，并形成其增量資產(chǎn)
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P324，新設(shè)項目法人融資形式的特點是：項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項目法人承擔相應(yīng)的融資責任和風險;從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力。
4、根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為( )等四個層次。
A.經(jīng)營利潤
B.利潤總額
C.稅后利潤
D.未分配利潤
E.可分配利潤
【正確答案】：ABCE
5、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
【正確答案】：ACE
【該題針對“房地產(chǎn)投資風險的概念”知識點進行考核】
6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，下列說法正確的有( )。
A.貸款價值比率通常不超過50%
B.貸款期限最長不超過10年
C.貸款期限最長不超過20年
D.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款
E.僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放
【正確答案】：BDE
【答案解析】：參見教材P307，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項不正確。
7、下面哪項不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類( )。
A.權(quán)益型
B.綜合型
C.增長型
D.抵押型
E.混合型
【正確答案】：BC
8、關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有( )。
A.有效市場大于服務(wù)市場
B.服務(wù)市場大于潛在市場
C.潛在市場大于有效市場
D.滲透市場大于有效市場
E.服務(wù)市場大于滲透市場
【正確答案】：ACE
【答案解析】：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費者的集合;有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合;合格的有效市場是政府或團體有資格消費某種商品的特定消費者的集合;服務(wù)市場，也稱目標市場，是開發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品的消費者的集合。參見教材P112～113。
9、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有( )。
A.土地出讓價款
B.土地購置稅費
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
D.水文地質(zhì)勘測費
E.土地開發(fā)工程費
【正確答案】：ABE
【答案解析】：C屬于房屋開發(fā)費。D屬于勘察設(shè)計和前期工程費。E屬于看產(chǎn)設(shè)計和前期工程費。參見教材P257-259。
10、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目( )。
A.是否有足夠的資金來源
B.是否有較為廣闊的市場
C.是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率
D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力
E.項目是否可行
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P282，可行性研究的結(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。
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