- 相關推薦
房地產估價師經營管理模擬真題（通用17篇）
在學習和工作中，我們經常跟考試真題打交道，借助考試真題可以更好地對被考核者的知識才能進行考察測驗。那么你知道什么樣的考試真題才能有效幫助到我們嗎？下面是小編幫大家整理的房地產估價師經營管理模擬真題（通用17篇），歡迎閱讀與收藏。
房地產估價師經營管理模擬真題 1
判斷題
1.“三項預測值”分析方法是單因素敏感性分析方法中的一種。( )(P220第七章風險分析與決策)
答案：×
解析：“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種。
2.從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的系統風險完全抵消。( )(P25第一章房地產投資及其風險)
答案：×
解析：投資風險有個別風險和系統風險兩種。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風險因素減少，但系統風險仍然存在。
3.從投資角度來看，由于房地產投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產是最理想的投資工具之一。( )(P9第一章房地產投資及其風險)
答案：√
4.在進行風險分析時，期望收益的標準方差值越大，表明該項目風險越大。( )(P16第一章房地產投資及其風險和P227第七章風險分析與決策)
答案：×
5.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P視作第1期期末發生的。( )(P142第五章現金流量與資金時間價值)
答案：×
解析：為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P作為第0期期末發生的。
6.可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。( )(P238第八章房地產開發項目可行性研究)
答案：√
解析：可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
7.REITs股票可在證券交易所進行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流通性。( )(P301第九章房地產金融與項目融資)
答案：√
8.對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目，其投資的財務內部收益率肯定不少于基準收益率。( )(P175第六章經濟評價指標與方法)
答案：√
9.開發商成本利潤率等于開發投資項目的總開發價值減去總開發成本的差額與總開發價值之比( )。(P181第六章經濟評價指標與方法)
答案：×
解析：開發商成本利潤率等于開發投資項目的總開發價值減去總開發成本的差額與總開發成本之比。
10.投資是指經濟主體以獲取未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣或實物，經營某項事業的經濟行為。( )(P1第一章房地產投資及其風險)
答案：√
單項選擇題
11.《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在( )實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
A.城市規劃區內國有土地上 B.城市規劃區內集體土地上 C.城市建成區內國有土地上 D.城市建成區內集體土地上
12.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補償方式是( )。
A.面積結算 B.貨幣補償 C.產權調換 D.貨幣補償或產權調換
13.委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的`性質和面積。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向( )申請確認。
A.拆遷人 B.拆遷主管部門 C.城市規劃行政主管部門 D.房地產權屬登記部門
14.拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起( )日內給予答復。
A.5 B.7 C.10 D.15
15.裁決應當自收到申請之日起( )日內作出。
A.15 B.30 C.60 D.90
16.行政裁決規定的搬遷期限不得少于( )天。
A.7 B.10 C.15 D.30
17.將“房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級”的部門規章是( )。
A.《城市房地產開發經營管理條例》 B.《商品房銷售管理辦法》 C.《房地產開發企業資質管理規定》 D.《城市商品房預售管理辦法》
18.《房地產開發企業資質管理規定》規定，申請《暫定資質證書》的條件不得低于( )級資質企業的條件。
A.一 B.二 C.三 D.四
19.2005年1月，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發商品住宅。
甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。
A.1200 B.1800 C.2100 D.3000
20.《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由( )規定。
A.全國人大 B.國務院 C.國土資源部 D.住房和城鄉建設部
答案：
11. A 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
12. C 【解析】：對于出租人與承租人達不成協議的，為了保障承租人的權益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。
13. C 【解析】：委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。
14. A 【解析】：拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。
15. B 【解析】：裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
16. C 【解析】：行政裁決規定的搬遷期限不得少于15天。
17. C 【解析】：原建設部于2000年3月發布了《房地產開發企業資質管理規定》，將房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級。
18. D 【解析】：暫定資質的條件不得低于四級資質的條件。
19. C 【解析】：2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2004]13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用住房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
20. B 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。
房地產估價師經營管理模擬真題 2
1、下列關于廉租住房地表述中，正確的是()
A.廉租住房地供應對象包括中低收入家庭
B.廉租住房免征房產稅
C.廉租住房的供應以實物配租為主
D.廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人住房面積的60%
2、《土地管理法》規定，農民自由住宅的宅基地，屬()所有。
A.國家
B.所在的村民小組
C. 農民個人
D.農民集體
3、下列關于征收土地的表述中，正確的是( )
A.土地補償費均為該土地別征地前三年平均年產值的6至10倍
B.安置補助費只能發放給安置單位
C.并非所有的'征地都要支付青苗補償費
D.只有所征土地連續三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發建設基金
4、放地產開發項目自( )之日起滿意念未動工開發的，可以征收土地閑置費。
A.土地使用權出讓合同簽定
B.土地使用權出讓合同約定的動工開發
C.土地使用權出讓金繳納
D.土地使用權證書取得
5、《憲法》規定，國家為了公共利益的需求，可以依照法律規定對土地實行( )并給予補償
A.征收 B.征用 C.征收或者征用 D.征購
6、依據《城市房屋拆遷估價指導意見》，城市房屋拆遷估價的估價時點一般為( )之日
A.房地產估價師實地查勘 B.國有土地出讓合同簽定
C.拆遷公司現場動員搬遷 D.房屋拆遷許可證頒發
7、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，有( )裁決
A.上級房屋拆遷管理部門
B.人民法院
C.縣級以上人民政府
D.同級人民政府
8、在城市房屋拆遷補償安置中( )
A.產權不明確的房屋不予補償
B.已設定抵押的房屋，補償款應直接付給抵押權人
C.未解除租賃關系的房屋，暫不補償
D.未超過使用期限的臨時建筑，應給予適當補償
9、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的( )認定
A.房屋權書登記機關 B.縣級以上人民政府
C.房屋拆遷管理部門 D.城市規劃行政主管部門
10、房地產開發企業銷售商品住宅，其保修期從( )之日請計算
A.工程竣工
B.物業驗收合格
C.購房人實際入住
D.開發企業向購房人交付房屋
參考答案：
1、D 2、D 3、C 4、B 5、C 6、D 7、D 8、D 9、D 10、D
房地產估價師經營管理模擬真題 3
一、單項選擇題
1.【題干】下列企業或機構中，不屬于房地產業的是( )。
【選項】
A.房地產開發企業
B.房地產估價機構
C.物業服務企業
D.建筑施工企業
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產業的基本概念。房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業，包括開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。
【考點】
2.【題干】依法征收集體土地的前提，是國家為了( )利益的需要。
【選項】
A.公共
B.社會
C.集體
D.政府
【答案】A
【解析】本題考查的是征收、征用集體土地的政策規定。《物權法》規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體土地。
【考點】
3.【題干】下列國有建設用地中，不能通過劃撥方式取得使用權的是( )。
【選項】
A.城市綠地
B.汽車加油站
C.街心公園
D.地稅局機關
【答案】B
【解析】本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。根據《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權;
①國家機關用地。
②軍事用地。
③城市基礎用地。
④公益事業用地。
⑤國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。
⑥法律、行政法規規定的其他用地。
【考點】
4.【題干】國有土地上房屋征收補償協議由( )和被征收人簽訂。
【選項】
A.房屋征收部門
B.房地產估價機構
C.房屋征收主體
D.房屋征收實施單位
【答案】A
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面基、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過度方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
【考點】
5.【題干】被征收人對房地產估價機構的復核結果有異議的，可以向( )申請鑒定。
【選項】
A.城市綠地
B.汽車加油站
C.街心公園
D.地稅局機關
【答案】D
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估詹家委員會申請鑒定。
【考點】
6.【題干】建筑工程施工過程中，施工單位發生變更的，應重新申請領取( )。
【選項】
A.房屋征收部門
B.另一家房地產估價機構
C.檢察機關
D.房地產價格評估專家委員會
【答案】B
【解析】本題考查的是施工許可管理。建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。
【考點】
7.【題干】城市規劃中，城市綠地范圍的控制線是( )。
【選項】
A.紅線
B.黃線
C.綠線
D.紫線
【答案】C
【解析】本題考查的是城鄉規劃控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。
【考點】
8.【題干】某房地產開發投資項目資本金為2000萬元，則開發企業以工業產權作價出資的'最高額是( )萬元。
【選項】
A.400
B.600
C.700
D.1000
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產開發項目實行資本金制度。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本總金額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。
【考點】
9.【題干】新建商品房的質量問題由( )承擔責任。
【選項】
A.勘察設計單位
B.施工企業
C.工程監理單位
D.房地產開發企業
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
【考點】
10.【題干】某房地產開發企業預收一套建筑面積100m2的商品住宅，單價為1萬元/m2。購房合同對面積誤差未作約定。經實測房屋建筑面積為105m2，買受人實際應付購房款( )萬元。
【選項】
A.100
B.101
C.103
D.105
【答案】C
【解析】本題考查的是商品房買賣合同。按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。
【考點】
11.【題干】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過( )年。
【選項】
A.5
B.10
C.15
D.20
【答案】D
【解析】本題考查的是商品房屋租賃合同
房地產估價師經營管理模擬真題 4
單項選擇題
14反映企業營運能力的財務分析指標有( )。
A流動比率
B應收賬款周轉率
C資產報酬率
D存貨周轉天數
E資產負債率
【答案】BD
【解析】本題考查的是財務分析。營運能力分析主要包括存貨周轉指標和應收賬款周轉指標分析。存貨周轉指標主要有存貨周轉率和存貨周轉天數。應收賬款周轉指標主要有應收賬款周轉率和應收賬款周轉天數參見教材P363.
15關于房地產拍賣標的說法，錯誤的有( )。
A抵押房地產未經抵押權人同意不能拍賣
B處分權受到限制的房地產可以作為拍賣標的物
C未經其他共有人書面同意的共有房地產不能拍賣
D 以劃撥方式職得的國有土地使用權可直接進行拍賣
E城鄉鎮人民磚府批準的集體土地上房屋可進行拍賣
【答案】BD
【解析】本題考查的是房地產拍賣的條件。權利人對房地產的處分權受到限制的房地產不得拍賣，以劃撥方式職得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批準，辦理土地使用權出讓手續，并繳納土地使用權出讓金，可以不辦理出讓手續的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。參見教材P416。
判斷題
1國有土地的所有權由全國人民代表大會代表國家行使。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是土地所有制。全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國務院代表國家行使。參見教材P11。
2職得國有建設用地使用權后，滿2年仍未動工開發而閑置的，可以無償收回。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。超過出讓合同約定的動工開發日期滿年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權，但是，固不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。參見教材P33.
3國有企業改革成為股份合作制企業，經批準可保留其劃撥的土地使用權。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：(1)國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的，
(2)國有企業改組為股份合作制的，(3)國有企業租賃經營的，(4)非國有企業兼并國有企業
的。參見教材P36.
4國有土地上被征收房屋的價值評估時點為房地產估價機構實施評估之日。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。參見教材P49。
5國有土地上房屋征收補償費用應在作出房屋征收決定前足額到位，專款專用。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。參見教材P44.
6建設工程規劃許可證的頒發部門是城市建設行政管理部門。( )
【答案】×
【解析】本題考查的'是城鄉規劃的實施與監督。由城市、縣人民磚府城鄉劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。參見教材p60。
7城市規劃中的控制性詳細規劃應當給出綠化用地界線的具體坐標。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是城鄉規劃控制線。控制性詳細規劃應當提出不同類型用地的界線、規定綠化率控制指標和綠化用地界線的具體坐標。參見教材p64。
8只要經工程質量監督單位認定房屋質量存在的問題，購房者就可以退房。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量下臺格的，購房人有權退房。參見教材P94.
9.以劃撥方式取得國有建設用地使用權的私有住宅轉讓后仍用于居住的，必須辦理出讓手續。
【答案】×
【解析】本題考查的是房地產開發項目轉讓。私有住宅轉讓后仍用于居住的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。參見教材p96。
10.房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是房地產轉讓概述。房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。參見教材P105。
房地產估價師經營管理模擬真題 5
1.【判斷題】
《城市房屋拆遷管理條例》規定的被拆遷人，包括被拆遷房屋的所有人和使用人。()(2009年試題
對
錯
正確答案錯,
解析：被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以依法保護。
2.【判斷題】
在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發生的民事關系主要是拆遷補償安置，對于拆遷補償安置以及相關的問題，拆遷當事人應該對雙方的權利和義務作出明確的界定。 (
對
錯
正確答案對,
3.【判斷題】
拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。 (
對
錯
正確答案對,
4.【判斷題】
《城市房屋拆遷管理條例》規定申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。 (
對
錯
正確答案對,
5.【判斷題】
拆遷當事人之間沒有達成仲裁協議的，仲裁實行“二裁終局制”。 (
對
錯
正確答案錯,
6.【判斷題】
《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。 (
對
錯
正確答案對,
7.【判斷題】
房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規定提交的批準文件后，應對申請內容進行審查，不宜對拆遷范圍進行現場調查。 (
對
錯
正確答案錯,
8.【判斷題】
國家一級的城市房屋拆遷管理部門是指國務院建設行政主管部門，其管理職責是負責全國城市房屋拆遷工作的監督管理。 (
對
錯
正確答案對,
9.【判斷題】
拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，應當通過強制拆遷來解決。 (
對
錯
正確答案錯,
10.【判斷題】
被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定，協商不成的可以通過委托評估確定。 (
對
錯
正確答案對,
11.【判斷題】
當事人對評估結果有異議，且未經房屋所在地房地產專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。鑒定時間應計入裁決時限。 (
對
錯
正確答案錯,
12.【判斷題】
《城市房屋拆遷管理條例》規定，委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金5%以下的罰款。 (
對
錯
正確答案錯,
13.【判斷題】
中止裁決的因素消除后，恢復裁決。中止時間應計入裁決時限。 (
對
錯
正確答案錯,
14.【判斷題】
為了不影響拆遷工作的順利進行，在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供了拆遷安置用房、周轉用房的.情況下，訴訟期間可以不停止拆遷的執行。 (
對
錯
正確答案對,
15.【判斷題】
自訴自建行為，不屬于《城市房屋拆遷管理條例》調整的行為。()(2009年試題
對
錯
正確答案對,
解析：不需要對被拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷行為，如自訴自建行為，不屬于《拆遷條例》所調整的行為，不需要申領房屋拆遷許可證。
16.【判斷題】
拆除非公益事業房屋的附屬物，可以作產權調換，也可以貨幣補償。()(2008年試題
對
錯
正確答案錯,
解析：拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
17.【判斷題】
裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院應予受理。 (
對
錯
正確答案錯,
18.【判斷題】
如果拆遷當事人之間沒有達成仲裁協議的，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷入可以依法申請公安機關先子執行。 (
對
錯
正確答案錯,您
19.【判斷題】
房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費，但包含拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費。 (
對
錯
正確答案錯,
20.【判斷題】
產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷入還應當就該房屋的有關事項向人民法院辦理證據保全。 (
對
錯
正確答案錯,
房地產估價師經營管理模擬真題 6
1．下列關于房屋轉租，表述不正確的是（ ）。
A．出租人可以從轉租中獲得收益
B．在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人
C．房屋轉租應當訂立轉租合同
D．轉租合同不用辦理登記備案手續
2．承租人經（ ）同意，可以依法將承租房屋轉租。
A．政府
B．政府職能部門
C．出租人
D．中介人
3．下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是（ ）。
A．將房屋提供給他人從事經營活動屬于房屋租賃
B．承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止
C．承租人經出租人同意可以將承租房屋轉租并獲得收益
D．租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的房屋租賃的必備條款
4．房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以（ ）的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
A．不轉移占有
B．轉移占有
C．轉移房屋所有權
D．轉移土地使用權
5．下列不屬于在建工程抵押特點的是（ ）。
A．目的是取得在建工程繼續建造資金的貸款
B. 以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產作為償還貸款履行擔保
C．以轉移占有的方式抵押給貸款銀行
D．以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行
6．同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款，說法不正確的是 （ ）。
A．抵押權已登記的，順序不同的，按照債權比例清償
B．抵押權已登記的，順序相同的.，按照債權比例清償
C．抵押權已登記的先于未登記的受償
D．抵押權未登記的，按照債權比例清償
7．人民法院對經估價機構估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由（ ）參照評估價確定。
A．委托人
B．人民法院
C．拍賣師
D．競買人
8．某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來三年連續獲得總額2億元的貸款額度，下列表述中正確的有（ ）。
A．該抵押屬一般房地產抵押
B．該抵押是最高額抵押
C．若銀行實際發放了2.5億元貸款，其優先受償價款為2.5億元
D．若銀行實際發放了2.5億元貸款，其優先受償價款為2億元
E．該抵押可以不經登記即產生合同效力
9．人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的（ ）。
A．50％
B．60％
C．70％
D．80％
答案：1．D 2．C 3．B 4．A 5．C 6．A 7．B 8．BD 9．D
房地產估價師經營管理模擬真題 7
1.按照《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得 轉讓拆遷范圍內的房屋。( )
2.房屋拆遷公司在房屋拆遷中，根據其服務對象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認定為公益事業。( )
3.拆遷人拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償。( )
4.拆遷當事人王某對w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復議。( )
5.根據《城市房屋拆遷估價指導意見》，估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告。( )
6.申領房地產開發企業二級資質，從事房地產開發經營的時問應不少于兩年。( )
7.經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。 ( )
8.城市房地產開發經營管理條例》規定，因房地產開發商的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。 ( )
9.未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。 ( )
10.發布房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監督管理和房地產管理的規定。 ( )
1. 錯 【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。參見教材P42
2. 錯 【解析】：用于公益事業房屋的認定，一是要根據其服務對象，是為大多數老百姓服務還是為特定人群服務，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經營、是否以盈利為目的。參見教材P48
3. 對 【解析】：拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規定的，也是符合公平原則的;在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。參見教材P49
4. 錯 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。參見教材P53
5. 錯 【解析】：估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。參見教材P52
6. 錯 【解析】：申領房地產開發企業二級資質，從事房地產開發經營的時問應不少于3年。參見教材P60
7. 對 【解析】：經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。參見教材P61
8. 錯 【解析】：《城市房地產開發經營管理條例》規定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。參見教材P63
9. 對 【解析】：未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。參見教材P67
10. 對 【解析】：發布房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監督管理和房地產管理的規定。參見教材P69
房地產估價師制度與政策選擇題練習二
1.下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有( )。
A.征收集體土地的過程中對民房的拆遷 B.城市市區內市政建設對居民購買的商品房的拆遷 C.城市近郊區集體土地上水利建設對民房的拆遷 D.城市市區內國有企業對廠房的自拆自建 E.城市市區內建設公益事業房屋對居民私有住房的拆遷
2.產權不明確的房屋是指( )的房屋。
A.有權屬證明 B.產權人下落不明 C.產權人出國留學 D.因產權關系正在訴訟 E.暫時無法確定產權的合法所有人
3.下列關于《暫定資質證書》，表述正確的是( )。
A.《暫定資質證書》有效期為3年 B.房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》的有效期 C.房地產開發主管部門延長《暫定資質證書》的有效期不能超過3年 D.自領取《暫定資質證書》之日起3年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長 E.自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長
4.《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了( )的轉讓房地產開發項目條件。
A.以出讓方式取得的`土地使用權 B.以劃撥方式取得的土地使用權 C.以轉讓方式取得的土地使用權 D.以出租方式取得的土地使用權 E.以抵押方式取得的土地使用權
5.當前，我國各地房地產交易管理機構的主要職責是( )。
A.辦理房地產交易鑒證等手續 B.開展房地產股票活動指導和監督 C.為房地產交易提供洽談協議、交流信息、展示行情等各種服務 D.協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅費 E.為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產成本價格
6.下列( )，不屬于房地產有償轉讓。
A.房地產買賣 B.房地產入股 C.房地產繼承 D.房地產抵債 E.房地產贈與
7.當前我國房地產權屬登記管理的任務主要是( )。
A.做好房地產登記信息化工作 B.做好登記薄記載工作 C.做好房地產登記檔案管理工作 D.為落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據 E.做好物業管理工作
8.房屋所有權初始登記是指( )原始取得所有權而進行的登記。
A.新建房屋申請人 B.原有但已進行過登記的房屋申請人 C.原有但未進行過登記的房屋申請人 D.轉讓所得房屋申請人 E.繼承所得房屋申請人
9.房地產中介服務合同應包括的主要事項有( )。
A.當事人姓名或名稱 B.當事人住所 C.當事人聯系方式 D.中介服務項目名稱、內容、要求和標準 E.合同履行期限
1. BE 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍是在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。參見教材P40
2. BDE 【解析】：產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。參見教材P47
3. BE 【解析】：《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況，延長《暫定資質證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長。參見教材P60
4. AB 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時必須具備的條件;第四十條規定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。
參見教材P65~66
5. ACD 【解析】：房地產交易管理機構的主要職責是：執行國家有關房地產交易管理的法規，并制定具體實施辦法;整頓和規范房地產交易秩序，對房地產交易、經營等活動進行指導和監督，查處違法行為，維護當事人的合法權益;辦理房地產交易鑒證等手續;協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款;為房地產交易提供洽談協議，交流信息，展示行情等各種服務;發布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發展服務。參見教材P110
6. CE 【解析】：房地產繼承、房地產贈與均屬于房地產無償轉讓。參見教材P111
7. ABCD 【解析】：房地產登記的任務：做好登記薄記載工作;做好房地產登記信息化工作;做好房地產登記檔案管理工作。除了以上任務外，房地產登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據。參見教材P138~139
8. AC 【解析】：房屋初始登記是指新建房屋申請人，或但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。參見教材P143~144
9. ABDE 【解析】：房地產中介服務合同應包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所;中介服務項目名稱、內容、要求和標準;合同履行期限;收費金額和支付方式、時間;違約責任和糾紛解決方式;當事人約定的其他內容。參見教材P173
房地產估價師經營管理模擬真題 8
1.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( )。(2005年試題)
A.0.4月
B.2.5月
C.0.4年
D.2.5年
答案：D
解析：吸納率與吸納周期是互為倒數關系。
2.在房地產周期循環周期過程中，控制率持續下降到合理的控制率以下的階段為房地產市場自然周期中的( )。(2005年試題)
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
答案：B
3.如果同一地區的某一類型物業的'售價持續大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會( )。(2005年試題)
A.減少
B.增加
C.不變
D.同步遞減
答案：B
4.從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析( )。(2007年試題)
A.物理結構
B.區域結構
C.產品結構
D.供求結構
E.總量結構
答案：BCDE
解析：從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構。
5.下列關于房地產市場周期循環的表述中，正確的有( )。(2007年試題)
A.房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生
B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高
C.房地產周期循環的供求平衡點是長期均衡價格
D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率
E.在房地產周期循環中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的
答案：ABD
解析：房地產周期循環的供求平衡點是長期平均空置率
6.在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有( )。(2007年試題)
A.空置量
B.房地產價格指數
C.平均建設周期
D.吸納率
E.失業率
答案：BD
7.政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段的主要有( )。
A.加大城市基礎設施建設投入
B.調整銀行貸款利率
C.調整公共住房政策
D.調整房地產稅收政策
E.加快城市化進程
答案：BCD
8.城市土地開發和供應計劃，一般由( )按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。(2003年試題)
A.土地管理部門
B.規劃管理部門
C.市場管理部門
D.設計管理部門
E.計劃管理部門
答案：AB
9.市場主體通常包括( )。(2003年試題)
A.買家
B.賣家
C.交易對象
D.交易價格
E.交易行為
答案：AB
10.房地產市場結構包括( )。(2004年試題)
A.總量結構
B.區域結構
C.產品結構
D.供求結構
E.資金結構
答案：ABCD
房地產估價師經營管理模擬真題 9
1、下列屬于房地產開發直接投資的是()。
A.購買房地產開發、投資企業的債券、股票
B.購買房地產投資信托公司(REITs)的股份
C.購買房地產抵押支持證券(MBS)
D.購買一座正在運營的高爾夫球場
【答案】D
2、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機構所持有的( )債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。
A.房地產企業債券
B.個人住房抵押貸款
C.房地產企業抵押貸款
D.金融機構長期融資
【答案】B
3、房地產投資的( )特點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。
A.能夠得到稅收方面的好處
B.易于獲得金融機構的支持
C.能抵消通貨膨脹的影響
D.提高投資者的`資信等級
【答案】C
4、我國去年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.政治風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
【答案】B
5、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.變現風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
【答案】A
1.應用路線價法的前提條件是()。
A.土地形狀較規則
B.街道較規整
C.地勢較平坦
D.臨街各宗土地的排列較整齊
答案BD
2.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。
A.數學曲線擬合法
B.平均增減量法
C.平均發展速度法
D.移動平均法
答案BC
3.下面屬于構筑物的是( )。
A.煙囪
B.水塔
C.水井
D.屋頂
答案ABC
4.在估價中要特別注意下列( )之間的內在聯系。
A.估價方法
B.估價目的
C.估價時點
D.估價對象狀況
答案BCD
5.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎;④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產狀況修正;⑦求取比準價格。
A.①②③④⑤⑥⑦
B.②①③⑤④⑥⑦
C.①③②④⑥⑤⑦
D.②①⑧④⑤⑥⑦
答案B
1、房地產的投資對象包括()。
A.房地產直接投資和房地產間接投資
B.房地產實物資產和房地產證券
C.商品房建設投資和土地開發投資
D.固定資產投資和流動資產投資
【答案】B
2、房地產開發企業開發建設供出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資屬于( )。
A.商品房建設投資
B.置業投資
C.土地開發投資
D.單純的土地開發
【答案】A
3、按建設性質的不同，投資可分為( )等。
A.新建投資
B.擴建投資
C.利用外資
D.遷建投資
E.恢復投資
【答案】A，B，D，
4、投資的特性包括( )。
A.投資是一種經濟行為，是現在支出一定價值的經濟活動
B.投資具有時間性
C.投資的目的在于得到收益
D.投資具有穩定性
E.投資具有固定性
【答案】A，B，C
5、從物理形態上劃分，房地產資產的物業類型可分為( )。
A.居住物業
B.在建工程
C.工業物業
D.建成后的物業
E.商用物業
【答案】B，D
房地產估價師經營管理模擬真題 10
1、經濟活動的類型和特點不同，對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常不包括( )。
A.銷售收入
B.出租收入
C.貨幣收入
D.其他經營收入
【正確答案】：C
【答案解析】：對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經營收入等。參見教材P147。
2、城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按( )征收。
A.占用面積
B.土地出讓金
C.經營收入
D.銷售收入
【正確答案】：A
3、房地產開發前期的規劃管理，下列步驟正確的是( )。
A.《規劃意見通知書(選址)》，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)《規劃設計條件通知書》，《建設工程規劃許可證》，《建設用地規劃許可證》
B.《規劃設計條件通知書》，《規劃意見通知書(選址)》，《建設用地規劃許可證》，《建設工程規劃許可證》
C.《規劃意見通知書(選址)》，《建設用地規劃許可證》，《規劃設計條件通知書》，《建設工程規劃許可證》
D.《規劃設計條件通知書》，《建設用地規劃許可證》，《規劃意見通知書(選址)》，《建設工程規劃許可證》
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產開發前期的規劃管理，具體包括下發《規劃意見通知書(選址)》，核發《建設用地規劃許可證》，設計方案審批，核發《建設工程規劃許可證》。參見教材P72。
4、對于( )的企業，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。
A.隨機型競爭者
B.選擇型競爭者
C.兇猛型競爭者
D.從容不迫型競爭者
【正確答案】：B
【答案解析】：對于選擇型競爭者的企業，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。參見教材P126。
5、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高項目費用
B.最高租售數量
C.最高購買價格
D.最高土地取得價格
【正確答案】：B
6、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金時( )萬元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。
7、在房地產開發項目投資估算中，房屋開發費不包括( )。
A.建筑安裝工程費
B.公共配套設施建設費
C.土地費用
D.基礎設施建設費
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P259，房屋開發費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。
8、下列關于房地產置業投資的說法錯誤的是( )。
A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資
B.投資者可以通過轉售物業，獲取轉售收益
C.房地產開發企業正在從單一的房地產開發業務模式發展為開發投資和置業投資相結合的業務模式
D.都是為了獲取較為穩定的經常性收入
【正確答案】：D
9、從房地產開發企業的角度看，房地產開發過程中投入的資源，下列選項中不包括( )。
A.土地
B.資本
C.環境
D.勞動力
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產開發需要土地、勞動力、資本、管理經驗、企業家精神和伙伴關系的綜合投入。參見教材P63。
10、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于( )。
A.臨界點分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析
【正確答案】：A
【答案解析】：臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。
11、政府授權開發企業負責實施土地開發時，開發企業的利潤率不高于預計成本的( )。
A.2%
B.4%
C.6%
D.8%
【正確答案】：D
【答案解析】：政府授權開發企業負責實施土地開發時，開發企業的利潤率不高于預計成本的8%。參見教材P68。
12、現金流入與現金流出之差成為( )。
A.凈現金流量
B.現金流入
C.現金流出
D.現金流量
【正確答案】：A
【答案解析】：現金流入與現金流出之差成為凈現金流量。參見教材P146。
13、某銷售型住房市場年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納周期為( )年。
A.0.50
B.1.25
C.1.75
D.3.64
【正確答案】：C
【答案解析】：此題的關鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。
14、值得指出的是，隨著政府土地儲備制度的建立，( )劃撥土地使用權，已經成為政府土地儲備中心優先收回并納入儲備的重要對象，開發商直接獲取該類土地的機會逐漸減小。
A.存量
B.增量
C.流量
D.減量
【正確答案】：A
【答案解析】：值得指出的是，隨著政府土地儲備制度的建立，存量劃撥土地使用權，已經成為政府土地儲備中心優先收回并納入儲備的重要對象，開發商直接獲取該類土地的機會逐漸減小。
15、某房地產開發項目采用20%的折現率計算出的項目凈現值為16萬元，該項目的財務內部收益率為( )。
A.小于20%
B.滿足目標收益率要求
C.大于20%
D.不滿足目標收益率要求
【正確答案】：C
16、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地( )的70%。
A.評估價值
B.實際價值
C.投資價值
D.出讓金收入
【正確答案】：A
【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。
17、下列關于零售商業物業租金的表述中，錯誤的`是( )。
A.設置百分比租金的目的是讓業主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業
B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長
C.百分比租金的基數通常是年總營業額，或年總營業額中超出某一基礎營業額之外的部分
D.營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P359，營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較低。
18、從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然周期的( )。
A.第一階段
B.第二階段的后半段
C.第三階段的后半段
D.第四階段
【正確答案】：B
【答案解析】：從第二周期開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加。參見教材P52。
【該題針對“房地產市場的周期循環”知識點進行考核】
19、停車指數，即每100m2營業面積應設置的車位個數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場的規模不同在( )之間。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P356，停車指數，即每100m2營業面積應設置的車位個數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場的規模不同在4～5之間。
20、( )，開發商就可以申請開工許可。
A.建筑工程招標工作結束后
B.設計方案審查合格之后
C.申領《建設用地規劃許可證》之后
D.申領《建設工程規劃許可證》之后
【正確答案】：A
【答案解析】： 建筑工程招標工作結束后，開發商就可以申請開工許可。參見教材P80。
房地產估價師經營管理模擬真題 11
1、以下物業類型，屬于經營性物業的有( )。
①別墅;②寫字樓;③購物中心;④倉儲用房;⑤高爾夫球場;⑥酒店;⑦出租商住房
A、①②③⑥⑦
B、①②③④⑥⑦
C、②③⑤⑥⑦
D、②③⑥⑦
2、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是( )元。
A、204.8
B、356.72
C、508.91
D、666.67
3、可行性研究可以分為五個步驟，以下排序正確的是( )。
①調查研究;②接受委托;③編制可行性研究報告;④方案的選擇和優化;⑤財務評價和綜合評價
A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③
4、經濟適用房和廉租房項目用地，目前采取( )方式供地。
A、協議出讓
B、招拍掛出讓
C、行政劃撥
D、行政劃撥兼協議出讓
5、在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的( )來適時調節房地產市場的供求關系提供了可靠保證。
A、土地供應計劃
B、城市規劃
C、國民經濟發展計劃
D、土地需求計劃
6、如果同一地區的某一類型物業的售價持續以大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會( )。
A、減少
B、增加
C、不變
D、同步遞減
7、以下關于收益性物業管理現金流的描述，正確的是( )。
A、潛在毛租金收入與空置和收租損失的差就是有效毛收入
B、凈經營收入減去抵押貸款還本付息等于稅前現金流
C、稅前現金流，除去準備金和所得稅，即可得到稅后現金
D、實際毛收入與經營費用的差值就是凈經營收入
8、在房地產資金融資過程中通常不遵循的原則有( )。
A、流動性原則
B、安全性原則
C、物資保證原則
D、盈利性原則
9、房地產市場分析報告大綱主要包括摘要、概述、需求分析、供給分析、競爭分析和市場占有率分析，其中競爭分析中需要列出與競爭有關的項目功能和特點，它包括( )。
A、了解每一細分市場下使用者的.愿望和需要
B、描述計劃建設中的競爭性項目
C、描述已建成或正在建設中的競爭性項目(價格、數量、建造年代、空置、競爭特點)
D、按各細分市場結果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建設項目應具備的特色
10、研究房地產項目融資方案，首先應該明確融資主體，由于融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式( )。
A、既有法人融資
B、新設法人融資
C、企業法人融資
D、自然法人融資
1、C 2、B 3、D 4、C 5、A
6、B 7、B C 8、C 9、B C 10、A B
房地產估價師經營管理模擬真題 12
案例一：
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問：
1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
案例二：
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的'土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡.
請問：
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1)錯誤有：
①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊：
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業。估價人員根據現場勘察的結果，發現該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
(問題1) 估價人員應根據( )用途對該兩幢房屋進行估價。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘查結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他用途，應通過下列( )途徑。
A.自行改變
B.經上級主管部門批準改變
C.經政府房屋管理部門批準，并按法定程序辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續
答案：1、 B 2、B
該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應為( )
A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值
D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值
答案：3、 D 4、D
房地產估價師經營管理模擬真題 13
1. 王某2006年取得房地產估價師資格，如在2010年申請初始注冊時應提供繼續教育合格證明。( )
答案：正確
2. 注冊房地產估價師撤銷注冊可由利害關系人提出請求。( )
答案：正確
3. 物業共用設施的更新、改造費用，可計入物業服務成本。( )
答案：錯誤
4. 加成只對特定的納稅人征收，附加是對所有納稅人征收。( )
答案：正確
5. 學校興辦的招待所用房可免征房產稅。( )
答案：錯誤
6. 土地增值稅的正稅范圍包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。( )
答案：錯誤
7. 某經營性房地產轉讓后，出售方獲得了現金100萬元，有價證券若干，計算土地增值稅時的房地產所得收入應為100萬元。( )
答案：錯誤
8. 住房公積金的繳存基數不包括加班加點工資及特殊情況下支付的工資。( )
答案：錯誤
9. 房租超出家庭工資收入規定的比例，職工可以提取住房公積金支付房租。( )
答案：正確
10. 住房層高的確定是否合理，不僅影響建筑工程造價，也和節約用地有關。( )
答案：正確
11. 城市生活污水不是酚類污染物的來源( )。
答案：錯誤
12. 結構施工圖一般不注比例尺，允許一個圖形使用兩種比例尺。( )
答案：正確
13. 鋼混結構單層廠房的骨架由屋蓋結構、起重機梁、外墻圍護系統、基礎四大部分組成。( )
答案：錯誤
14. 計算工程量，分部分項工程計算順序可以按“先橫后豎、先下后上、先右后左”計算法。( )
答案：錯誤
15. 房產圖的`測繪，是在房產平面控制測量及房地產調查完成后，對房屋和土地使用狀況進行的細部測量。( )
答案：正確
16. 對房地產開發而言，房地產估價成本中的開發成本是一種經濟成本。( )
答案：正確
17. 證券公司屬于非銀行金融機構，主要業務包括有價證券的自營買賣、委托買賣、認購業務和銷售等四種。( )
答案：正確
11. 在存單二級市場上，決定存單轉讓價格的主要因素是利率、期限和本金。轉讓時市場利率低于原定利率，轉讓價格就低。( )
答案：錯誤
19. 債券的短期市場是指發行和買賣2年期內的短期政府債券活動的總稱。( )
答案：錯誤
20. 保險單、保險憑證是保險合同雙方確定權利義務關系和索賠理賠的主要依據。( )
答案：正確
21. 在收集統計數據的形式中，重點調查和典型調查都屬于判斷抽樣。( )
答案：正確
22. 編制資產負債表，對未分配利潤項目，應根據“利潤”賬戶借方分額減去“利潤分配”賬戶借方余額后的差額填列。( )
答案：錯誤
23. 損益表的內容包括銷售收入、銷售成本、銷售稅金、銷售利潤，以及其他業務利潤、投資收益、營業外收入、營業外支出、所得稅和凈利潤等項目。( )
答案：正確
24. 要約原則上是特定人發出的，因此承諾必須由要約人做出。( )
答案：錯誤
25. 王某承租李某的住房，并辦理了房屋租賃登記備案，若該住房因李某償還債務被拍賣，則王某享有優先購買權。( )
答案：正確
26. 房地產中介服務業可分為房地產咨詢業、房地產估價業、房地產經紀業和物業服務業。( )
答案：錯誤
27. 工業生產用地和普通商品住宅用地，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。( )
答案：正確
28. 國家對集體土地實行征收或者征用后，土地所有權發生轉移。( )
答案：錯誤
29. 城市房屋拆遷估價是評估被拆遷房屋的公開房地產市場價值，應當考慮房屋租賃、查封等影響。( )
答案：錯誤
30. 拆遷公益事業房屋時，如不能優先選取用市場比較法估價，則主要選用收益法估價。( )
答案：錯誤
31. 以出讓方式取得土地使用權，在交付全部土地使用權出讓金，并取得十地使用權證后，房地產開發項目即可轉讓。( )
答案：錯誤
32. 房地產開發企業轉止房地產開發項目時，尚未完成房屋拆遷安置補償的，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。( )
答案：正確
33. 城市供水設施用地的界線由城市黃線控制。( )
答案：正確
34. 單位建設面積為240㎡的健身房，可以不申請辦理《施工許可證》。( )
答案：正確
35. 地上房地產抵押人不一定就是債權人。( )
答案：錯誤
36. 地上無建筑物的劃撥土地使用權不能單獨設定抵押。( )
答案：錯誤
37. 訂立房地產抵押合同，未辦理抵押權登記的，不影響合同效力。( )
答案：正確
38. 公告是房屋登記的必經程序。( )
答案：錯誤
39. 構筑物登記也屬于《房屋登己辦法》的調整范圍。( )
答案：正確
40. 二、三級資質房地嚴估價機構不得設立分支機構，但可承接外地業務。( )
答案：正確
房地產估價師經營管理模擬真題 14
1.投資者進行房地產投資的主要目的一般是(B )
A.獲取房地產當期收益
B.獲取房地產未來收益
C.直接從事房地產開發經營活動
D.間接參與房地產開發經營活動
2.投資者對房地產內部，使用功能的變動(例如，在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等)，體現了投資者對房地產投資(B )的重視。
A.各異性
B.適應性
C.相互影響性
D.專業管理依賴性
3.下列關于房地產投資信托基金(REITs)特征的表述中，不正確的是( C)。
A.由專業投資管理者負責經營管理
B.收入現金流的重要部分分配給了股東
C.分為權益型和抵押型兩種形式 提供
D.投資流動性好
4.假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期收益率為( B)。
A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%
5.下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境的因素是( A)。
A.城市或區域產業結構與布局
B.人口數量與結構
C.土地資源狀況
D.建筑技術進步
6.反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的`相對數為(C )。
A.房地產平均價格
B.房地產中位數價格
C.房地產價格指數
D.房地產同質價格
7.隨著社會經濟的發展，房地產價格總體上呈( D)波動的趨勢。
A.向下
B.平穩
C.不穩定
D.向上
8.在房地產市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為(D )階段。
A.租金增長率上升
B.新增供給小于新增需求
C.新開工項目增加
D.租金增長率下降
9.可將房地產開發劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于(B )的工作。
A.投資機會選擇與決策分析階段
B.前期工作階段
C.建設階段
D.租售階段
10.房地產開發項目的施工許可證由( B)向發證機關申請領取。
A.施工單位
B.建設單位
C.監理單位
D.設計單位
房地產估價師經營管理模擬真題 15
1.房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。( )
2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經濟(土地報酬率為6%)，( )
3.在一定時期內，對于開發周期較短的房地產，供給彈性相應地比較小;開發周期較長的房地產，供給彈性相應地比較大。( )
4.均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。( )
5.某宗可比實例房地產2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。( )
6.在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。( )
7.某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權為1994年10月1日取得，土地使用權年期為40年;該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80%。( )
8.非住宅小區級的公共建筑的建設費用和住宅小區內的營業性用房與設施的建設費用均不能計入商品住宅的價格中。( )
9.某宗房地產，其土地于2000年底取得，土地使用權年期為50年。該房地產建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元;預計2005年底起可以穩定獲得年凈收益90萬元。該類房地產的報酬率為10%，則2006年1月1日該房地產價值均為886萬元。( )
10.自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金金額得到。( )
11.假設開發法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在一般投資者的'立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。( )
12.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響：顯現出價格變動的基本發展趨勢。(建設工程教育網提供)( )
13.有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。( )
14.一般而言，房地產價格與利率正相關，利率上升時房地產價格會}升，利率下降時房地產價格會下降。( )
15.接受估價委托后，受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。( )
答案：1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.√14.×15.×
房地產估價師經營管理模擬真題 16
1、最低收入家庭住房保障原則上以( )為輔。
A實物配租
B租金核減
C發放租賃補貼
D實物配租和租金核減
答案：D
2、下列用地中，不宜劃撥供給的是( )。
A部隊伙房建設用地
B工商管理所辦公樓建設用地
C上市公司保衛科值班室建設用地
D科技博物館擴建項目建設用地
答案：C
3、征收耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的( )倍。
A2～3
B3～4
C4～6
D6～10
答案：D
4、全民所有制企業、城鎮集體所有制企業同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地，由( )向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請。
A全民所有制企業
B農村集體經濟組織
C聯營企業
D農村集體經濟組織或聯營企業
答案：C
5、鐵路、公路建設需要征用的土地( )申請批準、辦理征地手續。
A不得分段
B應當分段
C可以分段
D任意分段
答案：C
6、房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由( )估價機構評估。
A一家
B兩家
C三家
D多家均可
答案：A
7、對達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是( )。
A縣級以上地方人民政府
B縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門
C縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門
D市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門
答案：B
8、房地產開發企業資質按照( )分為一、二、三、四等四個資質等級。
A注冊資本
B營業利潤
C高級職稱人員數量
D企業條件
答案：D
9、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是( )。
A轉讓利潤
B市場影響
C產權是否清晰
D被拆遷人的利益
答案：D
10、在正式編制城市總體規劃前，可以由( )組織制定城市總體規劃綱要。
A市人民政府
B市人民政府城市規劃行政主管部門
C市人民政府土地行政主管部門
D城市建設局
答案：A
11、縣級人民政府計劃行政管理部門審批的建設項目，由( )核發選址意見書。
A縣人民政府
B縣人民政府城市規劃行政主管部門
C上一級人民政府
D上一級人民政府城市規劃行政主管部門
答案：B
12、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為( )年。
A5
B4
C3
D2
答案：A
13、商品房預售是指房地產開發企業將正在建設的房屋預先售給( )，并由其預付定金或房價款的行為。
A購房者
B承購人
C預買客戶
D潛在客戶
答案：B
14、商品房預售人應當在簽約之日起( )天之內持預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
A10
B20
C30
D40
答案：C
15、房屋租賃行為應有明確的`租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規定，租賃期限不能超過( )年。
A10
B15
C20
D30
答案：C
16、房地產抵押時，抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以( )為準。
A登記記載的內容
B抵押合同為準
C抵押合同與抵押內容的共同點
D重新簽訂抵押合同，再重新進行抵押登記
答案：A
17、因土地使用權屆滿，權利人需要到登記機關辦理( )。
A轉移登記
B變更登記
C初始登記
D注銷登記
答案：D
18、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在( )m以上部位計算建筑面積。
A1.80
B2.00
C2.20
D2.50
答案：C
19、房地產估價師執業資格考試，由( )負責。
A建設部
B國務院建設行政主管部門和人事行政主管部門
C國務院建設行政主管部門
D國務院人事主管部門
答案：B
20、從事房地產經紀活動的基本條件是( )。
A取得房地產經紀人協理從業資格
B取得房地產經紀人執業資格
C取得房地產經紀人員相應執業資格證書
D取得房地產經紀人執業資格并經注冊生效
答案：A
房地產估價師經營管理模擬真題 17
1、 某房地產價格評估機構對北京一處房屋進行評估，評估價格為300萬元。按國家規定，該評估機構收取評估費最高為( )元。
A.9000
B.10000
C.12000
D.15000
標準答案： B
解 析：100×5‰+200×2.5‰=1萬元。
2、某房地產經紀公司獨家代理，為劉某介紹成交一套二手房，該二手房成交價格總額為20萬元，按照最高收費標準規定，該房地產經紀公司可收取劉某房屋買賣代理費最高為( )元。
A.1000
B.5000
C.6000
D.8000
標準答案： C
解 析：20萬元×3%=0.6萬元。
3、 房地產估價機構資質有效期為 ( )年。
A.2
B.3
C.5
D.6
標準答案： B
解 析：《房地產估價機構管理辦法》第十五條規定，房地產估價機構資質有效期為3年。
4、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，申請人因房地產估價及相關業務以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿( )年的，不予注冊。
A.3
B.4
C.5
D.6
標準答案： A
解 析：《注冊房地產估價師管理辦法》規定，申請人因房地產估價及相關業務以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的，不予注冊。
5、 目前，房地產估價機構各資質等級相應標準中，一級房地產估價機構注冊房地產估價師人數為( )名以上。
A.3
B.5
C.8
D.15
標準答案： D
6、 注冊房地產估價師延續注冊有效期為( )年。
A.1
B.2
C.3
D.5
標準答案： C
解 析：注冊房地產估價師延續注冊有效期為3年。
7、王某通過A房地產經紀公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費標準，A房地產經紀公司可收取王某房屋租賃代理費為( )元。
A.100
B.250
C.500
D.1000
標準答案： D
解 析：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取。
8、 注冊房地產估價師注冊證書失效，不包括( )。
A.聘用單位破產的
B.聘用單位被吊銷營業執照的
C.聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的
D.年齡超過60周歲的'
標準答案： D
解 析：注冊房地產估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效： (1)聘用單位破產的;(2)聘用單位被吊銷營業執照的;(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的;(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產估價機構聘用的;(5)注冊有效期滿且未延續注冊的;(6)年齡超過65周歲的;(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的;(8)其他導致注冊失效的情形。
9、 下列不屬于《物業管理條例》基本制度的是( )。
A.物業管理議標制度
B.業主大會制度
C.住宅專項維修資金制度
D.物業承接驗收制度
標準答案： A
解 析：物業管理招投標制度。
10、 下列關于物業服務企業的資質管理，表述正確的是( )。
A.物業服務企業資質等級分為一級、二級、三級
B.新設立的物業服務企業，其資質等級按照二級核定，并設一年的暫定期
C.國務院建設主管部門負責一級、二級物業服務企業資質證書的頒發和管理
D.設區的市的人民政府房地產主管部門負責二級、三級物業服務企業資質證書的頒發和管理
標準答案： A
解 析：新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理。
11、 某房地產價格評估機構對北京一處房屋進行評估，評估價格為300萬元。按國家規定，該評估機構收取評估費最高為( )元。
A.9000
B.10000
C.12000
D.15000
標準答案： B
解 析：100×5‰+200×2.5‰=1萬元。
12、某房地產經紀公司獨家代理，為劉某介紹成交一套二手房，該二手房成交價格總額為20萬元，按照最高收費標準規定，該房地產經紀公司可收取劉某房屋買賣代理費最高為( )元。
A.1000
B.5000
C.6000
D.8000
標準答案： C
解 析：20萬元×3%=0
【房地產估價師經營管理模擬真題】相關文章：
房地產估價師案例與分析真題模擬09-23
房地產估價師《經營與管理》模擬真題及答案10-11
房地產估價師《理論與方法》模擬真題及答案（精選5套）11-26
2017房地產估價師案例與分析真題模擬題09-20