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2017房地產估價師案例與分析真題模擬題
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黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結論是否正確?為什么?
標準答案：
這樣確定估價結論不正確。因為：
1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。
2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。
趙某于2005年6月預購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價機構進行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現估價人員掌握的資料有：
1.趙某與開發商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;
2.趙某的購房發票;
3.商品房預售許可證復印件;
4.其他有關房地產市場資料。
請問：
1.上述資料用于抵押估價是否齊全?
2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價?
3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?
標準答案：
1.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構應按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業務而迎合估價委托人的要求，使估價結果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。因為重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學合理的。
對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料見表1，并用收益法評估該寫字樓的市場價值。
| 名稱 | 數值 | 名稱 | 數值 |
| 總建筑面積 | 25000㎡ | 房屋重置價格 | 2000元/㎡ |
| 可出租建筑面積 | 22000㎡ | 房屋耐用年限 | 50年 |
| 設備用房建筑面 | 2500㎡ | 房屋維修費率（年） | 房屋重置價格的2% |
| 管理用房建筑面積 | 500㎡ | 月物業管理費 | 5元/㎡ |
| 營業稅及附加率 | 5.55% | 土地剩余年限 | 45年 |
| 接租金收入計的房產稅率 | 12% | 年報酬率 | 5% |
| 平均正常空置率 | 10% | 管理費用率（含保險費、租賃費用） | 租金的3% |
| 可出租建筑面積的月租金（不含物業管理費） | 50元/㎡ | —— | —— |
估價測算如下(節選)：
(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元
(二)年運營費用1.年維修費用
25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
2.年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3.年營業稅及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年運營費用小計
年運營費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
(三)年凈收益年凈收益=(一)項-(二)項=13068000元-2417314元=10650686元
(四)估價結果估價結果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元
答案：
(1)年有效毛收入計算錯誤，物業管理費不應計算。應為;
22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元
(2)年管理費用計算錯誤，不應計人管理用房租金損失。應為：
年管理費用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
(3)年房產稅、營業稅及附加應為：11880000×(12%+5.55%)=2084940元
因此年運營費用應為三項之和：
年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元;
年凈收益(年凈租金)=11880000-3441340=8438660元。
(4)估價結果計算時收益年限取值錯誤，應取45年，即：
估價結果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999萬元
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