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2015房地產估價案例與分析考點：房地產損害賠償估價的特殊性分析
我國進入改革開放以來，隨著市場經濟的深入發展，各地城市建設步伐的不斷加快，房地產投資及城市基礎設施投資已構成我國固定資產投資的主要力量。然而隨著大規模的固定資產投資的實施，發生財產損害的事件呈加速上升的態勢。房屋施工質量缺陷、規劃修改引起采光、日照的重大變化、道路建設引起房屋沉降、山體爆破引起房屋基礎受損、環境污染導致房屋貶值，此等事例在各地均有存在，不勝枚舉。
近年來，國家立法機構及政府相關主管部門也修訂與頒布了一些保護私有財產的法律法規，例如，其中就有2007年開始實施的《物權法》等，社會與公民保護自身財產的維權意識也不斷加強。與此相應，房地產損害賠償的訴訟在近年來逐步增多，房地產估價機構已開始涉足損害賠償估價領域。
一、房地產估價機構承擔損害賠償估價具有必然性
大約十年前，在具體實施損害賠償的仲裁與司法實踐中，涉及到具體的賠償時，如何確定房地產的具體賠償金額成了很大的難題。由于引起損害的原因各種各樣，受損情況表現出多樣性的特點：表現在房屋實體方面，如裂縫、沉降、傾斜等;表現為相鄰建筑物遮擋而引起的日照變化等;表現在規劃修改引起小區公共設施重大變化，如車位、公共綠地等;表現在權利受限引起權益價值貶損等等。上述情況發生時，因為難以找到合適的機構與人員對具體受損金額進行估值，從而導致司法與仲裁工作難以順利展開。
近年來，隨著房地產估價機構在房地產估價領域業務的不斷擴大，社會影響也逐步擴大與加強。部分房地產估價機構受政府、司法或開發商委托，已經在損害賠償、房屋貶值方面開展了估價工作，實踐中已經積累了部分的經驗。
而《房地產估價規范》中明確了該項估價類別的規定：“6.12其他目的的房地產估價6.12.1其他目的的房地產估價，包括房地產損害賠償估價等。 6.12.2房地產損害賠償估價，應把握被損害房地產在損害發生前后的狀態，對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。”可見，《房地產估價規范》雖對損害賠償估價沒有作進一步詳細的闡述，但估價類別中說明損害賠償估價屬于房地產估價的業務領域與范圍。
從損害賠償估價的業務特點看，盡管引起損害的原因千差萬別，但終點歸結為房地產(而不是動產)價值變動的確定。因此從估價的實踐看目前司法在房屋損害賠償估價已明確交付給房地產估價機構評估，其他如資產評估、造價審價、會計等中介行業則基本未涉足該領域;從估價的規范文件看，《房地產估價規范》給予了房地產損害賠償估價的理論支持與指導。綜合上述兩方面，我們認為損害賠償估價由房地產估價機構及估價師承擔具有現實與理論的必然性。
二、損害賠償估價程序的特殊性
(一)損害賠償估價委托程序中的委托主體
一般而言，損害賠償估價的委托主體有這么幾類型：
個別業主或企業：由受損害的業主或企業委托
業主管理委員會：由受損害的業主所在的業主管理委員會委托
損害實施方：由實施損害的開發商或城市建設部門委托
第三方：由法院或仲裁委員會委托
在估價實踐中，除由第三方委托外，估價機構應建議最好由受損方及實施損害方共同委托為宜。雙方委托可以使估價機構更好傾聽雙方對損害理由及引起損害表現的說明，有助于估價機構對損害賠償有更深入的了解與判斷，此外雙方委托的情況下，委托人比較配合估價機構進行現場勘察，提高現場勘察的深入性、全面性。此外由雙方對勘察表進行現場簽字確認，利于估價工作的下一步開展。
(二)損害賠償估價的前置程序
損害賠償估價是技術性很強的估價活動，在某些受環境污染或施工質量缺陷導致的房地產損害賠償估價時，需要在深入了解損害的成因、影響程度方面，某些損害影響程度可能仍在動態發展過程中，在這種情況下，進行估價前需要委托方完成某些前置程序。這些前置程序可能包括：
質量檢驗報告書
環境質量報告書
動態監測數據的報告
修復方案報告
……
上述前置程序中的報告需要由相關的監測部門出具，估價機構只有掌握了上述的監測報告后，才能進行下一步的估價工作。
三、損害賠償估價技術的特殊性
普通的估價業務，具有大量性、重復性等特點，房地產估價機構及估價師已經能夠完全熟練掌握。對于損害賠償估價而言，則呈現出個別性、差異性的特點。要做好該項工作，可借鑒的方面較少，需要針對每個損害的案例進行具體分析的基礎上確定不同的估價思路與估價技術路線與方法，從而使估價技術過程呈現出更大的靈活性;
(一)損害賠償估價技術要與具體賠償案例相結合
損害賠償估價的主要技術方法原則上源于房地產估價的幾大方法、但在實踐中又需要靈活運用。
[例一]結合具體案例采用傳統的估價方法。例如，一般對于施工質量缺陷引起的房地產貶值，如果屬于可修復的情形，可以采用成本法的思路，根據按照修復方案進行造價及相關費用的估價確定估價結果，其估價結果依賴于具體的修復方案。
對于無法完全修復的賠償案例估價，可采用不同的估價技術處理。依賴于處理方案有兩種估價方案：一種是進行必要的修復程序，根據修復的方案進行計算，還需要計算修復后狀態下的貶值，另一種是未進行該修復程序，從而直接計算損害現狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場比較法進行，或者根據非估價傳統主流方法的其他方法如支付意愿法等進行。
[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運用，求取賠償金額。例如小區規劃變化，業委會提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發商減少綠化的造價以及多建房屋的開發利潤所得進行求取，在此過程中，綠化造價采用成本法進行求取，開發利潤通過變形的假設開發法進行求取。
[例三]非傳統估價方法的應用。例如環境質量引起的房地產貶值估價，需要通過對消費者的市場調查問卷，結合專家會議法、支付意愿函數的建立等多渠道進行，從方法的意義而言，已超出傳統的估價方法，但從估價結果看，最終仍回歸到房地產估價的范疇。
(二)損害賠償估價中參數的選擇
損害賠償估價中技術方法最大的問題是某些很簡單的修正沒有經驗參數可供選擇，使估價人員陷于修正參數無足夠理由的困境。在處理類似的損害賠償估價時，估價人員需要對此做出一些變通措施進行處理，例如：
1、盡量借助傳統的修正系數
[例四]通過借助一些傳統的修正系數進行修正，例如處理日照受影響時，可以類比朝南與朝北修正系數的差異(例如差異為6%)，分析日照受影響后的日照時間與受影響前的日照時間，通過兩者之間的比例關系，據此進行大致修正。
2、轉化為等量參數的求取
[例五]某些財產損害的案例，可能直接對房屋的經濟壽命造成影響，但如何確定壽命的減少，可轉化為房屋理論成新率與實際成新率(例如采用樣表確定，見表)的差異，近似利用成新率差異與房屋重置價的乘積，從而確定損害賠償的金額。
序號分部名稱分項名稱基本完好房評定標準現狀情況分項修正
1結構部分地基基礎
2承重構件
3非承重構件
4屋面
5樓地面
6裝飾部分門窗
7內外墻抹灰
8頂棚
9設備部分水衛
10電照
總計
3、進行市場案例調查，采用市場比較法確定修正系數
[例六]某些修正系數雖然無法從經驗或規范修正系數中取得，但可以從市場案例比較而獲得，例如在對確定景觀阻擋的因素系數時，可以采用類似的樓盤案例中有景觀及無景觀的價格進行規范性比較后，確定其不同的修正系數，以此作為比較案例，將不同的案例的修正系數進行市場比較修正，得到所需的修正系數。
4、借助定性轉為定量的方法確定系數
在確實難以進行量化修正參數時，可以采用專家分析法、Delphi法等方法進行。
(三)損害賠償估價技術服務于估價結果，驗證后的結果推動估價技術完善
在損害賠償估價中，估價技術的選擇與完善最終應服務于估價結果，因為，損害賠償估價的最終目的是為損害賠償的雙方確定一個比較客觀的價值，供雙方進行談判乃至作為損害賠償的最終依據。
當然一般估價結果可能與最終的賠償結果可能會有所差異，這些差異可能源于賠償雙方的談判地位、信息掌握程度、預期因素、急于達成協議等多方面因素的限制，這些因素與公開市場價值的假設前提有不一致的地方。估價人員應對最終的損害賠償結果進行跟蹤分析，比較損害賠償最終結果與估價報告最終結果的差異。
進行上述估價后的分析類似于后評價工作，有利于估價人員了解損害賠償估價中是否缺項，某些取值是否合理，估價方法是否應該改進創新等;有利于完善估價的技術，有利于今后損害賠償估價的順利開展。
四、損害賠償估價對估價人員多學科知識及綜合協調能力提出更高要求
損害賠償估價對于估價人員提出了更高的要求，主要體現在以下兩個方面：
1、多學科相關知識的學習
損害賠償估價需要具備估價、造價、規劃、環境、材料等多學科知識，此外還需要掌握傳統估價方法外的數學、經濟學的實用分析方法。作為從事損害賠償估價的估價師而言，掌握更多的學科知識與實用的方法意味著在估價過程中能以最優的方法區別處理，從紛繁復雜的事件中作出更加專業的判斷，作出高質量水平的估價報告。
2、綜合協調能力
估價人員多學科知識的學習并不意味著能精通其他學科，因此在損害賠償估價過程中往往需要其他不同學科或不同領域的專家協助完成整個估價過程。在估價中，房地產估價師需要具備綜合協調能力，使不同領域或學科的專家在一個組織框架下實現組織目標，綜合協調能力是對估價師更高的要求。
損害賠償估價作為一項比較新的估價業務，體現出與傳統意義估價不同特點的特殊性。目前看損害賠償估價還難以成為估價業務新的增長點，但其重大意義在于有利于社會財產保護制度的建立與完善、促進了社會和諧進步的局面。基于此，估價機構應勇于承擔損害賠償估價的社會責任，為社會的進步作出更大的努力與貢獻。
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