2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)適房復(fù)習(xí)資料
經(jīng)適房是當(dāng)今非常重要的一種住宅類型，也是房地產(chǎn)估價(jià)師考試中重要的復(fù)習(xí)資料。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)適房復(fù)習(xí)資料，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)適房復(fù)習(xí)資料
1、開放經(jīng)濟(jì)適用住房二級(jí)市場(chǎng)
新建經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模目前雖然逐年增加，但由于各種因素制約，數(shù)量仍然有限，滿足不了社會(huì)需求。因此，必須新辟房源，可以考慮將存量經(jīng)濟(jì)適用住房納入供應(yīng)范圍，開放經(jīng)濟(jì)適用住房二級(jí)市場(chǎng)。政府應(yīng)制定相關(guān)政策，明確規(guī)定中低收入者可以在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買新建經(jīng)濟(jì)適用住房，也可在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用住房(即存量經(jīng)濟(jì)適用住房)，都可享受免交土地出讓金、減稅、限價(jià)等優(yōu)惠政策。一方面引導(dǎo)消費(fèi)，緩解經(jīng)濟(jì)適用住房一級(jí)市場(chǎng)壓力，另一方面刺激二手房消費(fèi)，繁榮房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。
從供需兩方面來(lái)看，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房二級(jí)市場(chǎng)潛力很大。目前中低收入家庭購(gòu)房的積極性很高，但真正適合他們的房子又很少。商品房?jī)r(jià)格高，而且不能享受優(yōu)惠政策;新建經(jīng)濟(jì)適用住房，數(shù)量有限，位置偏遠(yuǎn)，住宅品種少，選擇余地小，價(jià)格相對(duì)較高。相對(duì)于新建經(jīng)濟(jì)適用住房，二手房具有許多優(yōu)勢(shì)，如價(jià)格便宜，面積適中，區(qū)位條件好，分布廣泛，戶型多樣，選擇余地很大。因此，只要政府明確規(guī)定購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用住房同樣可以享受經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策，就會(huì)極大地激發(fā)廣大中低收入者購(gòu)買房積極性，并引導(dǎo)中低收入者進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，形成二手經(jīng)濟(jì)適用房旺盛的需求。
從供給方面看，在房改過(guò)程房改房具有一定局限性，住房面積、戶型、位置等都受到很大限制，并不能令大多數(shù)購(gòu)房者滿意，因此希望換房的用戶很多，而且以前參加房改的住戶，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好，隨著收入的增加，目前“賣舊換新”的愿望很強(qiáng)烈。但我國(guó)目前許多地方房改政策滯后，制約住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展。只要政策到位，二手經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)供給量很大。二手經(jīng)濟(jì)適用住房供給與需求相互促進(jìn)，共同支撐經(jīng)濟(jì)適用住房二級(jí)市場(chǎng)，而火爆的二級(jí)市場(chǎng)，為經(jīng)濟(jì)適用住房大發(fā)展提供了動(dòng)力。
2、建立經(jīng)濟(jì)適用住房退出制度
經(jīng)濟(jì)適用住房面積適中，價(jià)格便宜，并含社會(huì)保障性質(zhì)，只有中低收入者才能享受，不允許高收入者住用。在完善市場(chǎng)準(zhǔn)入制度同時(shí)，建立退出制度。它包括住房退出和住戶退出二部分。
(1)住房退出是指超過(guò)一定面積標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房強(qiáng)制性改變性質(zhì)，由經(jīng)濟(jì)適用住房變?yōu)樯唐贩俊Ｗ艨梢猿鍪郏匦沦?gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，但買方應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金，也可以不出售，但住戶應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。
(2)住戶退出是指住用經(jīng)濟(jì)適用住房的高收入者退出經(jīng)濟(jì)適用住房，采取出售現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房或補(bǔ)交土地出讓金方法。由于我國(guó)目前居民收入申報(bào)制度不健全，因此判斷高收入者的難度較大。根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)，可以規(guī)定一個(gè)家庭只能擁有一套經(jīng)濟(jì)適用住房，即不允許住戶同時(shí)擁有兩套經(jīng)濟(jì)適用住房，也不允許擁有一套經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房，否則按高收入者對(duì)待，要求退出經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)。同時(shí)嚴(yán)格控制新建經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是面積標(biāo)準(zhǔn)，促使高收入者自覺不進(jìn)入市場(chǎng)。
房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)
假設(shè)開發(fā)法的其他用途
假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價(jià)，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，用于估價(jià)是假設(shè)站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)，用于投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：
(1)確定擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。如果開發(fā)商有興趣取得某個(gè)開發(fā)場(chǎng)地，他必須事先計(jì)算出能夠接受的最高價(jià)格，他實(shí)際的'購(gòu)買價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則不值得購(gòu)買。
(2)確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。在確定預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，是假定開發(fā)場(chǎng)地已按照某個(gè)價(jià)格購(gòu)買，即場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)被看成已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入扣除場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤(rùn)。此利潤(rùn)如果高于開發(fā)商期望的利潤(rùn)，則該開發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。
(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時(shí)，場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本、費(fèi)用在開發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。
房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)文書復(fù)習(xí)講義
1.房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用：
房地產(chǎn)估價(jià)的文書主要有以下10種：
(1)估價(jià)委托書估價(jià)委托書是由估價(jià)需求方出具的，明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、估價(jià)報(bào)告交付日期等事項(xiàng)的文書，是估價(jià)的重要依據(jù)之一，放入估價(jià)報(bào)告的附件中。
(2)估價(jià)委托合同估價(jià)委托合同是由估價(jià)雙方就估價(jià)事宜共同簽訂的書面文件。估價(jià)委托合同的作用有：①建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù);③載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)。
(3)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄是記載估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源的原始資料，做好記錄有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)開拓業(yè)務(wù)和更好地提供服務(wù)。
(4)估價(jià)作業(yè)方案估價(jià)作業(yè)方案是在估價(jià)委托合同簽訂后，明確本次估價(jià)需要解決的主要問題、完成時(shí)間、估價(jià)人員的計(jì)劃和安排，以保證估價(jià)項(xiàng)目能保質(zhì)、按時(shí)完成。
(5)估價(jià)所需資料清單估價(jià)所需資料清單是根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的所列出的需要的資料清單。
(6) 估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄是估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)檢查、觀察估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的文字、照片、攝影等信息的記錄，是估價(jià)的重要依據(jù)之一，通常作為估價(jià)報(bào)告的附件存檔。估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄是否翔實(shí)直接影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值確定。
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