2017房地產估價師成本法復習資料
成本法是房地產估價師考試中的核心知識點，也是考試中的高頻考點。下面百分網小編為大家整理的房地產估價師成本法復習資料，希望大家喜歡。
房地產估價師成本法復習資料
1.成本法適用的估價對象：
①新開發的房地產、舊的房地產、在建工程、計劃開發建設的房地產都可以采用成本法估價;
②由于很少發生交易而限制了市場法的運用，又沒有經濟收益或者沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產以及單純的建筑物或者其裝飾、裝修部分，通常也是采用成本法估價;
③在房地產保險及其他房地產損害賠償中、房地產市場不夠活躍或者類似房地產交易實例較少的地區，難以采用市場法估價的，通常只好采用成本法估價;
④成本法一般適用于評估那些可獨立開發建設的整體房地產的價值。
2. 成本法的注意事項：
(1)采用客觀成本而不是實際成本。
(2)在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。
(3)在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整。
房地產估價師稅收復習講義
稅收是國家參與社會剩余產品分配的一種規范形式，其本質是國家憑借政治權力，按照法律規定程序和標準，無償地取得財政收入的一種手段。稅收的本質決定了它具有強制性、無償性和固定性的特征。
(1)強制性。根據法律的規定，國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。
(2)無償性。國家取得稅收，對具體納稅人既不需要直接償還，也不支付任何形式的直接報酬。所謂稅收，就是向居民無償索取。無償性是稅收的.關鍵特征。
(3)固定性，也稱確定性。國家征稅必須通過法律形式，事先規定納稅人、課稅對象和課稅額度。這是稅收區別于其他財政收入形式的重要特征。
稅收制度及構成要素：針對本知識點提問?稅收制度簡稱稅制，是國家各項稅收法律、法規、規章和稅收管理體制等的總稱，是國家處理稅收分配關系的總規范。稅收法律、法規及規章是稅收制度的主體。稅收制度由納稅義務人(以下簡稱納稅人)、課稅對象、計稅依據、稅率或稅額標準、附加、加成和減免、違章處理等要素構成。
稅收的征管：針對本知識點提問?為了加強稅收征收管理，規范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，國家制定了稅收征管法。主要規定有：
(1)稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。
(2)法律、行政法規規定的納稅人和扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。
(3)稅務機關應當廣泛宣傳稅收法律、行政法規，普及納稅知識，無償地為納稅人提供納稅咨詢服務。納稅人、扣繳義務人有權向稅務機關了解國家稅收法律、行政法規的規定以及與納稅程序有關的情況。
(4)納稅人、扣繳義務人有權要求稅務機關為納稅人、扣繳義務人的情況保密。稅務機關應當依法為納稅人、扣繳義務人的情況保密。
(5)納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權利。納稅人、扣繳義務人對稅務機關所作出的決定，享有陳述權、申辯權;依法享有申請行政復議、提起行政訴訟、請求國家賠償等權利，同時還依法享有控告和檢舉稅務機關、稅務人員的違法違紀行為的權利。
現行房地產稅收：針對本知識點提問?我國現行房地產稅收有房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他與房地產緊密相關的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。
房地產估價師考試復習試題
1、三級資質的房地產估價機構可以從事除( )司法鑒定以外的房地產估價業務。
A.公司上市、企業清算
B.公司上市
C.城鎮房屋拆遷、企業清算
D.城鎮房屋拆遷
【正確答案】：A
【答案解析】：三級資質的房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。參見教材P396。
2、房地產保值增值的特性從房地產價格的變化的總趨勢來講，是( )上升的。
A.間斷
B.波浪
C.連續
D.螺旋
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總趨勢來講的。現實中的房地產價格是波浪式上升的。參見教材P66。
3、建筑物的年齡有實際經過年齡和有效經過年數，它們之間的關系為( )。
A.有效經過年齡等于實際經過年齡
B.有效經過年齡短于實際經過年齡
C.有效經過年齡長于實際經過年齡
D.有效經過年齡可能短于或長于實際經過年齡
【正確答案】：D
【答案解析】：建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實際年齡。參見教材P297。
4、某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。則該商業房地產的折舊年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
【正確答案】：A
【答案解析】：對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。參見教材P310～312。
5、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12%，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為( )萬元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00
【正確答案】：B
【答案解析】：2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(萬元)。參見教材P306～309。
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