房地產行業未來展望

一、房價現狀

現代中國人買房，大多被現代城市和工作需要所捆-綁，造成在選擇上的被動，也容易讓賣地的和造房的利用。而被地段、地鐵、學校、面積捆-綁的原因是很多人并沒有找到合適的買房的時機，不但讓自己的生活陷入被動，上升通道被自己關上，而且間接助長了房價的高企。對于現代城市工作的大部分人來說，買房應該是一個“退出"機制，是一個”脫離“機制，但如果大家一定要把買房定位于”同時服務于我在這個現代化城市的工作打拼“的話，那么現代化城市的房價高企就很難被終止。著作權歸作者所有。

中國房價為什么高？除了流通中的貨幣量迅猛增加的因素外，還有就是中國人把房子當成了投資品，那么在一個牛市中自然價格節節攀升。這兩個因素就像干柴，而政府的托市政策則是汽油。加上中國人與生俱來好賭和好錢的特性（中國人的價值觀總是把賺錢放在很重要的位置），這火就越燒越旺了。

二、未來房價展望

個人認為房價取決于兩方面因素：一是供求關系；二是貨幣政策。供給小于需求，價格上行；供給大于需求，價格下降。房地產市場發展的半程已過，但總需求的下降未必就一定會帶來房價的下降。總需求下降，供應量依然增加或保持不變，則房價會下降；若供應量也同步縮減，那么房價還是會保持平穩的。我認為而隨著房地產行業利潤率的下降，大量企業會逐漸退出這個行業，房地產行業的供應量也會逐步降下來的，未來貨幣政策大放水的可能性也不高，09年市場那種瘋狂很難再出現，房價保持平穩的可能性最高。

決定房地產價格的不是開發商，不是購房者，而是政府——地方政府。

只用減少土地供應、抬高土地價格，就能一定程度上操控當地房價，如果中央政府再配合一下，來個調控、限貸，房價上漲當然蹭蹭蹭。

地方債是一個大包袱，就目前的政治體制，是絕對不允許搞什么地方政府破產的。所以捂這個窟窿，要么把地方債轉移成中央政府債務，但是伴隨的必須有部分收入項目劃歸中央，地方不愿意，營改增已經在起變化了，更不要說賣地收入了；要么放手讓地方不拘形式限期解決，這更不現實。

政府，如果真正想降房價，就得退到2003年狀態：

沒有限購，沒有限貸，沒有房產稅，沒有利率歧視，沒有信貸限制，沒有期房限轉，沒有營業稅，沒有所 得稅，沒有土地增 值稅，沒有任何交易稅費，徹底廢止經濟適用房，徹底廢止保障房，沒有非普通住房，沒有7090，沒有規劃限制，允許開發商自由發債，允許信托計劃，允許房 地產企業上市融資，允許境內外資本投資房地產，清算造謠媒體，允許一個人買76套房，允許REITS上市，允許倒按揭，允許加按揭，允許轉按揭，取消抵押 貸款用途限制，房貸利率打5折，優質客戶房貸利率打3折。 但是從政治上講，我對“利國利民”的可能性，是極度悲觀的。

“動力”永遠存在。但政府采取“殺死信使”的方式，不聽不聞不看。限購限貸，頭埋在沙里，謊稱天下太平。

2017的今年，深圳、上海的事實，和2017年、2011年相似。水面下暗潮涌動，“因為宏觀調控，所以房價飛漲”，因為政府違反憲法推行二限房產稅，供應端一減再減。而另一頭，濫發紙幣絲毫沒有收斂，社會總紙幣購買力屢創新高。

超發的貨幣，去哪里最安全？一線大城市核心區域的房子里存著去啊

過去房地產價格的暴漲離不開兩個國家政策，一是由分稅制導致的地方政府土地財政（就是中央和地方的稅收收入分配，中央把很多稅收收上去，導致地方政府缺錢花，只能通過賣地賺錢維持開支和建設，所以地價越來越貴），二是的貨幣政策，眾所周知過去10幾年中國ZF濫發了多少貨幣，所以人民幣對內貶值相當嚴重，同時大量的貨幣進入了房地產行業，也是推動房地產價格爆漲的一個重要原因。

現在再看這兩個政策。首先，土地財政政策是行不通了。一是地也賣的差不多了，二是再繼續通過賣地來維持開支的話，導致房地產泡沫帶來的經濟隱患和社會動蕩是中國ZF堅決避免的。所以就順勢有了不動產登記制度，登記完了之后就可以收房產稅了，這就可以成為地方ZF的長遠收入了。。

再看貨幣政策。這幾年國家在開會的時候一直在強調積極的財政政策和穩健的貨幣政策。這就說明了貨幣增速不可能再和以前一樣高了。但是我們可以分析一下什么叫做穩健。穩健就是不能讓房地產還有股市什么的再亂搞了，不能讓你再漲太多，同時也不能你跌太多。一跌帶來的政治經濟風險也是ZF堅決避免的。

考慮到中國一線二線三四線城市的環境不一樣，地方政策也不一樣，因此在房地產行業平穩發展或者緩慢衰退的大背景下，這些不同地區的房地產價格也不會不一樣。 總結一下，2017年乃至未來10年房地產價格的走勢。一線城市房地產價格是必然增長的，只是年增長的幅度應該不會超10%，二線城市大部分房地產價格也會增長一點3%左右，個別二線城市房地產庫存大，經濟萎靡的話就會下跌一點，但也不會很多。三線四線城市少數價格會上漲一點，大部分會緩慢下跌，但是下跌幅度不會太多

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房地產行業未來展望 [篇2]

1.行業定位：房地產業仍是國民經濟支柱產業，行業轉型將為經濟發展增添新動力

房地產行業自身規模優勢突出，在國民經濟中占比較高，且高度關聯上下游產業發展；同時土地出讓收入是地方政府財政收入的重要組成部分，影響地方經濟發展。雖然目前我國房地產行業增速有所放緩，但仍處于成長過程中，在此期間衍生的地產金融、增值服務等也將逐步發展，并進一步為經濟增長做出貢獻。展望未來五年，在十三五規劃目標下，我國經濟增長壓力較大，房地產繼續發揮自身規模優勢和聯動其他行業優勢，帶動整體經濟發展。其次，房地產業作為新型城鎮化的重要載體，未來五年新增城鎮人口住房需求以及現有人口改善型需求均需要房地產業發展為前提來滿足。此外，十三五的重要目標為消費對于經濟增長的貢獻明顯加大，住房消費作為消費的主要組成部分，未來仍會保持增長趨勢。總體來看，未來五年房地產業將繼續發揮拉動經濟增長的重要作用。

2.發展環境：城鎮化推動人口紅利持續釋放，穩健貨幣政策為市場營造良好資金環境

(1)城鎮化推動人口紅利持續釋放，gdp有望保持中高速增長

結合聯合國人口署預測，預計到2020年勞動力人口占比也將逐步降至70%左右。《2017-2020年新型城鎮化規劃》提出，2020年城鎮化率將達到60%，城鎮化穩步推進將促使人口紅利持續釋放，為經濟發展注入強大動力。其次，最新經濟數據顯示，產業結構和需求結構均出現了有利變化，結構調整初見成效。再次，近期高層領導多次表態可以適當擴大財政赤字，央行存款準備金率仍然處于高位，財政和貨幣政策均具備較大穩增長的空間。綜合多方金融機構預測，未來五年中國經濟仍將保持6.5%以上的中高速增長。

(2)央行適時調控以平衡資本流出壓力，穩健貨幣政策基調下市場資金合理充裕

國際局勢、經濟發展、美元進入加息周期等客觀環境以及美元指數的歷史規律均顯示未來五年美元將進入新一輪升值周期，這一趨勢將促使國際資本持續流向美國，中國也面臨資本外流的壓力。而人民幣納入sdr后有利于國際機構增持人民幣資產，減緩國內資本外流，同時央行也將適時動用貨幣政策工具，以平衡資本流出壓力，保持國內資金合理充裕。根據中國經濟發展趨勢和國際經驗，預計未來五年m2同比增速將保持在10%-12%的合理水平。

(3)房地產市場結束高速增長，去庫存背景下土地成交將有所回落

1998年以來，房地產市場化不斷推進，同時宏觀經濟穩步增長、貨幣環境總體寬松共同推動了行業規模持續擴大。與1998年相比，2017年全國商品房銷售面積增長9.9倍，商品房銷售額增長超過30倍。2017年以來，商品房銷售、價格和投資相繼出現調整，市場進入理性回歸階段。同時，房地產市場庫存高企也引起了中央高度重視，去庫存將成為未來一段時期內房地產市場的重要工作。在此背景下，中央及地方將嚴控土地供應總量，調節土地供應結構，未來土地成交將繼續回落。

3.市場預判：未來五年房地產市場平穩發展，商品住宅需求總量約53億平方米

(1)模型預判：商品住宅需求總量與過去五年基本持平，投資和銷售額小幅增長

根據"中國房地產業中長期發展動態模型"，預計未來五年我國商品住宅銷售面積總量為52.6億平方米，與2011-2017年基本持平；從總量看，未來五年商品住宅新開工面積為50.6億平方米；開發投資額為37.7萬億元；銷售額為40.9萬億元。從2017-2020年復合增速來看，商品住宅銷售面積年均微幅下降1.5%左右，新開工面積年均下降2.2%左右，開發投資額年均增長4.8%左右，銷售額年均增長5.0%左右。

(2)需求來源分析：新增城鎮人口住房需求仍為市場主流，拆遷改造需求占比持續提升，改善型需求增加

未來五年新增住房總體需求超過85億平方米，其中53億平方米由商品住宅的形式供應。總需求中，新增城鎮人口帶來的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高帶來的改善型需求占26.4%；拆遷改造需求占比34.4%。政策調整將有助于市場需求持續釋放，二胎政策全面放開為市場拓展需求空間；棚戶區改造、貨幣化補償政策將刺激中低收入群體的住房需求；隨著城鎮居民生活水平的提高，以追求生活品質提高為主的改善型住房需求將穩步增加。

(3)市場特點：市場進入平穩發展階段，未來住房消費更加注重品質提升

房地產市場發展漸趨平穩，未來五年市場更加注重產品品質提升。需求結構繼續調整，第三次人口生育高峰帶來的剛性住房需求逐漸減弱，婚房剛需下降，改善型需求將提升。二胎政策全面放開后，二胎出生將增加改善型需求，對于三四線城市影響將高于一二線。產品方面，高品質、設計獨特、綠色環保等宜居產品市場空間更大。服務方面，打造高標準社區，實現物業服務全面升級將成房地產行業重要發展趨勢。

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4.企業格局：強者恒強下市場集中度穩步提高，"地產+金融"加速企業分化

(1)競爭格局：2000億以上的企業數將達到7家，top10房企市場份額超20%

未來5年，國內房地產市場需求增速放緩，多數房企業績增速同步下降，但行業競爭格局分化依舊，強者恒強的馬太效應突出，行業集中度穩步提升。預計2017年7家千億房企格局不改，而500-1000億企業將達9家，到2020年將有7家兩千億級企業、7家1000-2000億企業、16家500-1000億企業，而top10企業銷售額均值將達2000億元左右，市場占有率將超過20%。

(2)地產+金融：股權投資強化房企與金融機構合作，資產證券化開拓企業融資新路徑

未來5年，地產與金融的持續融合將成為行業發展的新趨勢，而地產金融也將成為企業加速分化的催化劑。2017年以來，房地產項目開發風險明顯提升，企業資產負債率攀高，通過股權投資攤低風險的需求量增加，股權投資強化了金融機構與房企的合作紐帶，共生共贏成為趨勢。另外，資產證券化通過盤活不動產、信貸資產等，釋放萬億流動性，為房地產企業開拓了新的融資路徑，將成為未來企業競逐的新熱點。

未來五年房地產市場發展關鍵影響因素--三四線城市的庫存之惑

1.庫存現狀：總量過剩、結構失衡，房地產去庫存迎大考

目前房地產市場的庫存狀況較為復雜，既存在全國總量規模過剩的問題，也存在各級城市結構性失衡的問題，同時不同業態房地產產品之間的庫存情況也差異較大。中國指數研究院通過對幾十個三四線城市的實地調研與深入分析，發現約八成三四線城市存在庫存壓力，并且三四線城市之間庫存壓力差別較大。鎮江、錦州、余姚等土地供應過剩，需求基本飽和，人口增長乏力，庫存壓力突出；常州、臺州、涪陵等庫存水平較高，但在政策、經濟調整下面臨去庫存機遇；廊坊、東莞、佛山等憑借區位優勢承接核心城市資源外溢，產業支撐強，存在發展機遇。

2.庫存去化策略建議：強化消費與供應端引導，構建三四線城市可持續發展長效機制

中央層面，短期內繼續出臺優惠政策，鼓勵住房需求，積極推進住房保障貨幣化改革、推進棚改及棚改貨幣化安置，促進庫存去化，長期仍依賴戶籍、土地、財稅改革等房地產長效機制逐步健全；地方層面，應暫緩土地供應，完善區域交通及生活配套設施建設，根據城市特點，優化房地產供應結構，促進產業結構優化升級，提升城市綜合競爭力，吸引人口流入，增加住房需求；企業層面，應秉持理性和謹慎的態度，規避在高庫存三四線城市的投資，并以消費需求為導向，加快產品升級，提升產品品質，迎合當地市場需求。

房地產行業未來展望 [篇3]

房地產經過08年大跌和09年大漲之后，近幾年已經開始平穩的發展。通過對目前全國房地產狀況的分析，可以使我們對整個行業有一個宏觀的把控，而對代表城市的研究，也可以使我們對房地產的具體狀況有一個詳細的了解。對于房地產現在形勢的良好總結，有利于更好地來研究其未來的發展。

一、房地產當前的形勢

1.政府政策的分析

近些年來，政府在房地產調控方面的政策不斷地出臺。在2011年，政府提出了新的國八條，也就是強化調控，加大土地供應的調控力度，改善商品房的結構，進行嚴格的土地管理。加強普通商品的住宅房與經濟適用房的價格調控，以此來保證中低價位和中小戶型房產的供應。完善城鎮的廉價租房制度，來保障低收入家庭的基本住房需要。通過稅收等手段來調控房地產的市場，特別是加大房地產交易的調節力度。加強金融方面的監管。切實規范與整頓市場的秩序。加強市場的監測，完善市場等的信息披露。通過新的國八條我們可以看出，政府下定了讓房地產市場轉入正常市場機制的決心。新購政策的擴大、二手房交易的營業稅進行全額征收、兩套房的首付比例提高到60%，這些都直接的影響到了樓市的變化。

從2011年到今天，國家通過增加土地供應的調控力度與減少新的樓盤的批售來對二級市場供應進行控制。通過對二手房征收全額交易營業稅來減少三級市場的相關供應力度。同時，利用限購限貸政策，提高了貸款利率，減少了投資需求與投機需求。

2012年，政府層多次地提出房地產的調控政策。在2月的中旬，發改委發出通知，要求在2012年，加大保障房的建設基金支持。中央政治局則提出了繼續推行積極的財政政策與穩健的貨幣政策。同時，國土資源部表示，要堅決地貫徹中央的調控政策。國土資源部發布，閑置滿一年的土地，根據地價的20%，來征收閑置費。國務院在7月正式地批復樂兒前海開發的開放政策。

2.行業形勢以及全國各個主要城市的房地產狀況

（1）行業的形勢

通過政府嚴格的宏觀調控，近幾年房地產的情況趨于平穩，并沒有出現比較大的市場波動。其中，房地產供應量通過08年的減少到09年的增加，在2011年新政策出臺后，日漸平穩。房地產的發展從源頭上得到了控制。源頭控制后，政府對于市場需求進行的控制也十分嚴格，最終使得2011年之后的住宅成交量也趨于平穩，跟09年相比下滑比較多。隨著房地產市場供需量的日漸平穩，價格也逐漸的回歸正軌。從2011年的8月到現在，城市的住宅價格穩定，整體上呈現下滑的趨勢，但是下滑的幅度比較小。目前，房地產的發展平穩，沒有比較大的波動，這主要體現在下面幾個方面。首先，房地產的供應量是逐年減少的，因為政府的宏觀調控和土地的不開再生性，所以供應量的減少的必然趨勢。其次，需求也在減少。新的國八條抑制了投資的需求與投機的需求。最后，價格下降，庫存量的上升以及政府限價政策都會使房地產的價格下降。

（2）山東的房地產形勢

近幾年來，由于山東地區的城市化進程加快，經濟持續快速地發展，隨著外來人員的大量涌入，使這里的房地產市場走在了全國的前沿。房地產急劇拉動了地稅的增長。

根據今年第一季度的數據顯示，全省的地稅系統入庫的稅收為807億。其中，房地產拉動的地稅收入增長了10個百分點，從而有效地促進地稅收入的穩定增長。

今年1-2月份，全省的固定資產的投資總額為1852億，增長了29.1%。社會的消費品的零售總額為3464億，增長了12.7%。出口總額是186億美元，增長了5.4%。三項指標共同增長了約13.3%。一個季度的全省地稅的收入增幅基本上和經濟的增長水平相協調。另外，今年的一季度，山東的地稅稅收為757 億，增長了14.5%，比全國的地稅收入平均增長了2個百分點。

一季度的房地產市場急劇升溫，地稅收入達到199億，增長了55.4%，拉動地稅的收入增長了10個百分點。扣除房地產行業，一個季度其他行業的地稅收入增長了4.8%。

二、房地產未來形勢的影響因素

經濟的發展將直接地影響房地產的未來發展。同樣地，政府的宏觀調控也將影響到房地產未來的走向。

1.經濟的走勢

眾所周知，經濟的三駕馬車分別是投資、消費和進出口。根據目前我國經濟的發展趨勢，估計gdp的同比增速會減緩。消費一直以來都是最平穩的，但是在國家的經濟轉型之中，它對于gdp的貢獻不足，只拉動了4.6個gdp百分點。由于動力不足，所以gdp的增長速度會放緩。國家的經濟面臨著轉型。房地產導致了內需的緊縮和國內經濟的回落。因此今后的形勢不容樂觀。但是，經濟的回落也同時影響著未來房地產的走向。

2.未來政策的形勢

政府對房地產的調控肯定是不會放松的，同時，還會采取積極的財政政策與穩定的貨幣政策，以此來促進房地產的軟著陸。一方面，經濟增速回落，政府的政策不放松，房地產的發展將會回到正常軌道當中。另一方面，土地緊缺，城市化速度加快，總體供應減少，但是需求會不斷地增加。中國未來政策還是會傾向于經濟發展。對于房地產，無論是現在還是將來，其主基調都是嚴格調控。但與此同時，為了促進經濟的發展，政府也不會對房地產市場進行打壓，而只是讓其回到理性市場機制之下。

三、房地產的未來展望

1.二三線的城市將會成為二級市場中的重點，而一線城市的重點則是三級市場。

隨著一線城市限購限貸政策的實行，投資于投機的空間都大大的被縮減。所以，大量的資金可能會被轉向二三線的城市。而對于一線城市而言，無論是從土地供應狀況來看，或者是從政府的政策來講，房地產未來的重點都應該為三級市場。

2.房地產開始向兩極發展，將形成兩頭大、中間小的狀況

由于限購限貸政策，很多投資客的目光將會轉到高端的豪宅物業，而政府也會在保障性住房這一方面，照顧到中低收入的人群。

3.工商鋪的未來發展空間大

根據不同類型物業的開工面積增速對比中，可以看出工商鋪在未來還有很大的空間，特備是在一線城市當中。

4.信托償付的高峰來臨，開發商將會采取降價的方式來進行資金的回籠

大量的資金進入房地產行業所形成的的債務在2012年會陸續的到期。這樣，勢必會考研到開發商的償付能力。在市場沒有回暖之際，房地產開發商們將會采取降價的方式，進行資金的回籠收縮，這樣一來可能會導致市場價格急劇下跌。從供應方面來講講，2012年的庫存量會加大，房價也可能下跌。

5.房地產稅將會擴大試點的范圍

目前我國很多城市的房地產都實行二手房的過戶征稅，以此來提高政府的收入，并且打擊炒賣的行為。隨著稅收制度的完善，限購限貸政策將會逐漸的淡出，但是短期內會繼續存在，為新政策的出臺爭取必要的時間。

四、總結：

房地產市場目前已經得到了人們的廣泛關注。政府為了穩定市場，堅決地實行宏觀調控政策，使得中國的房地產形勢日趨穩定。至于未來房地產形勢的發展，應該會有一個過渡時期。經過這個時期之后，房地產市場將會回歸到理性發展中來。

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