對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的展望
摘要：中國(guó)房地產(chǎn)近年來(lái)日益成為一個(gè)全社會(huì)關(guān)注的話(huà)題，它不僅是國(guó)家和政府面臨的政治、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是全社會(huì)和整個(gè)民族面臨的社會(huì)問(wèn)題和嚴(yán)峻的考驗(yàn)。由于中國(guó)特殊的國(guó)情和現(xiàn)狀，任何有關(guān)住房問(wèn)題的話(huà)題都會(huì)引起國(guó)人乃至國(guó)際關(guān)注，尤其是近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了諸多的不合理因素和利益爭(zhēng)奪，價(jià)值市場(chǎng)需求與供給出現(xiàn)的矛盾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)商和房地產(chǎn)消費(fèi)者的矛盾和平衡問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷眾多的嚴(yán)峻考驗(yàn)中，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展中，也會(huì)出現(xiàn)利好的局面。本文主要從房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)來(lái)深入分析房地產(chǎn)。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 未來(lái) 趨勢(shì)
引言： 隨著生活水平的不斷提高，現(xiàn)代人越來(lái)越注重衣食住行的質(zhì)量和品位�？墒请S著近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及大中小城市房?jī)r(jià)的不斷飆升，國(guó)人更關(guān)心的是衣食住行中“住”這個(gè)話(huà)題，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，住房成為越來(lái)越多的人關(guān)注話(huà)題，房?jī)r(jià)的上漲也始終牽動(dòng)著老百姓的心。
正文：
一、 房地產(chǎn)的當(dāng)前形勢(shì)
房地產(chǎn)具有先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)每6—7年構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。1999年第四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入谷底，這標(biāo)志著從1993年開(kāi)始連續(xù)7年的一個(gè)完整的循環(huán)周期已經(jīng)完成，從2001年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個(gè)新一輪的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。另?yè)?jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告，我國(guó)未來(lái)20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本走勢(shì)是：“十五”期間GDP的增長(zhǎng)率在7．0％～8．1％之間，2017—2020年，GDP增長(zhǎng)率將降至5．5％～6．6％。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動(dòng)房地產(chǎn)的終端市場(chǎng)需求。因此，未來(lái)幾年內(nèi)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)具有推動(dòng)和拉動(dòng)雙重效應(yīng)。
國(guó)家政策對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，平抑市場(chǎng)價(jià)格具有深遠(yuǎn)的影響并起到了至關(guān)重要的作用，其目的是完善和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我
國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的兩年，在這兩年中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量和投資量都達(dá)到了空前的規(guī)模，商品房售價(jià)也連連攀升。為了調(diào)解市場(chǎng)需求和價(jià)格，兩年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，治理和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行秩序，其中包括：中國(guó)人民銀行發(fā)出關(guān)于《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，建設(shè)部等七部委發(fā)出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，以及央行兩次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率的政策等。國(guó)家在加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、獲取開(kāi)發(fā)土地，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度、整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序、完善市場(chǎng)信息披露制度等方面進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控。
從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級(jí)差收益明顯的行業(yè)。一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。一般而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來(lái)的。這種投資與需求的增長(zhǎng)，必然導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。
對(duì)于中國(guó)，從短期來(lái)看，目前保障性住房的投入相對(duì)很小，短期增加的供應(yīng)有限，受益者是原本就不參與商品房市場(chǎng)的低收入人群，房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力基本不受影響；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都是政府的財(cái)政收入的重要部分，短期內(nèi)減少財(cái)政收入增加支出，執(zhí)行上存在很大困難，今后保障性住房建設(shè)能否按照規(guī)劃執(zhí)行就要看政府的決心及其財(cái)政投入；中長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)家政策上規(guī)定“保障住房建設(shè)用地占總土地供應(yīng)70%”、信貸、稅收等政策，明確了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)方向，從源頭上引導(dǎo)保障性住房的建設(shè)，未來(lái)保障性住房力度將持續(xù)加大，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)逐漸顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將引起行業(yè)主體的變化，商品房市場(chǎng)份額將減少，商品房利潤(rùn)率將會(huì)因保障性住房的影響而回落。
近年來(lái)，政府不斷出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，2011年政府在“國(guó)八條”的基礎(chǔ)上提出了“新國(guó)八條”，即強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；加強(qiáng)對(duì)普通商品住宅房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；加強(qiáng)金融監(jiān)管；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)
《對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的展望》。
測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。從新國(guó)八條中我們可以看出政府要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常市場(chǎng)機(jī)制下的堅(jiān)定決心。其中，限購(gòu)政策的擴(kuò)大、二套房房貸首付比例提高至60%以及二手房交易營(yíng)業(yè)稅全額征收這三大舉措對(duì)樓市產(chǎn)生了最直接的影響。
二、 房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
第一，房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在10年代會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò)程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。
第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問(wèn)題。
第三，中國(guó)房地產(chǎn)在10年代會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過(guò)程。這是由未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2017年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀(guān)望情緒業(yè)已出現(xiàn)。
以現(xiàn)在的房地產(chǎn)的大勢(shì)趨向分析，以發(fā)達(dá)城市為中心，發(fā)展中城市為周邊，價(jià)格趨勢(shì)就形成了金字塔的式樣，且呈上升狀態(tài)，各地區(qū)不同，或緩慢或快，但整體趨勢(shì)不變，且金字塔呈壯大狀態(tài)，邊緣快速向兩邊擴(kuò)展。由此，就造成了小片土地的作物糧食生產(chǎn)值遠(yuǎn)低于其作為地基建房的生產(chǎn)值，可利用土地逐漸減少，在作物上無(wú)其他高科技的作用下，糧食作物會(huì)隨之減少，因此，假設(shè)人口基本保持不變，作物生產(chǎn)能力保持不變，政府要想維持社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，唯有宏觀(guān)調(diào)控市場(chǎng)，推出政策，使土地的生產(chǎn)值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生產(chǎn)效率，但如此一來(lái)，房子的價(jià)格會(huì)持續(xù)上升，糧食的價(jià)格也會(huì)上升，最后會(huì)形成通貨膨脹的局面，所以政府仍會(huì)推出提高土地生產(chǎn)利用值的方案，使糧食、住房及人口保持一定的動(dòng)態(tài)平衡。
【對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的展望】相關(guān)文章：
南寧房地產(chǎn)未來(lái)展望12-31
對(duì)未來(lái)的展望12-31
展望未來(lái)11-18
遙感對(duì)未來(lái)的展望11-25