對房地產未來的展望

　　摘要：中國房地產近年來日益成為一個全社會關注的話題，它不僅是國家和政府面臨的政治、經濟問題，也是全社會和整個民族面臨的社會問題和嚴峻的考驗。由于中國特殊的國情和現狀，任何有關住房問題的話題都會引起國人乃至國際關注，尤其是近年來中國房價的不斷攀升，房地產市場充滿了諸多的不合理因素和利益爭奪，價值市場需求與供給出現的矛盾，房地產開發與經營商和房地產消費者的矛盾和平衡問題，中國房地產在經歷眾多的嚴峻考驗中，在社會經濟的向前發展中，也會出現利好的局面。本文主要從房地產業的現狀和未來趨勢來深入分析房地產。

　　關鍵字：房地產  現狀  未來  趨勢

　　引言： 隨著生活水平的不斷提高，現代人越來越注重衣食住行的質量和品位。可是隨著近年來中國房地產行業的不斷發展以及大中小城市房價的不斷飆升，國人更關心的是衣食住行中“住”這個話題，房地產行業是我國國民經濟發展的支柱產業，住房成為越來越多的人關注話題，房價的上漲也始終牽動著老百姓的心。

　　正文：

　　一、 房地產的當前形勢

　　房地產具有先于國民經濟蕭條而蕭條，后于國民經濟復蘇而復蘇的特點。根據國家信息中心發布的統計資料，改革開放以來，我國每6—7年構成一個經濟循環周期。1999年第四季度經濟增長進入谷底，這標志著從1993年開始連續7年的一個完整的循環周期已經完成，從2001年開始，經濟運行將進入一個新一輪的穩定增長期。另據國務院發展研究中心的一份研究報告，我國未來20年的經濟增長的基本走勢是：“十五”期間GDP的增長率在7．0％～8．1％之間，2017—2020年，GDP增長率將降至5．5％～6．6％。房地產發展與宏觀經濟的發展具有正相關性。宏觀經濟的持續發展，將對房地產業發展提供強力的支撐，有利于放大房地產上游的生產要素供給總量，并拉動房地產的終端市場需求。因此，未來幾年內，宏觀經濟發展對房地產具有推動和拉動雙重效應。

　　國家政策對規范房地產市場，調整市場結構與產業結構，平抑市場價格具有深遠的影響并起到了至關重要的作用，其目的是完善和促進我國房地產市場健康發展，進而帶動我國國民經濟和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我

　　國房地產高速發展的兩年，在這兩年中房地產開發數量和投資量都達到了空前的規模，商品房售價也連連攀升。為了調解市場需求和價格，兩年來，國家陸續出臺了一系列政策法規，治理和規范房地產行業的運行秩序，其中包括：中國人民銀行發出關于《進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，國土資源部、監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，建設部等七部委發出的《關于做好穩定住房價格工作的意見》，以及央行兩次上調個人住房貸款利率的政策等。國家在加強房地產信貸業務管理，規范房地產企業融資渠道、獲取開發土地，加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度、整頓和規范市場秩序、完善市場信息披露制度等方面進行引導和調控。

　　從區域經濟來看，房地產業是一個區域差異巨大、級差收益明顯的行業。一個區域的房地產業發展的程度必然受到該地區經濟發展水平及產業結構狀況的制約。一般而言，區域經濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續上升發展起來的。這種投資與需求的增長，必然導致對房地產需求的增加，從而帶動房地產業的相應發展。

　　對于中國，從短期來看，目前保障性住房的投入相對很小，短期增加的供應有限，受益者是原本就不參與商品房市場的低收入人群，房價上漲的推動力基本不受影響；同時，房地產業一直以來都是政府的財政收入的重要部分，短期內減少財政收入增加支出，執行上存在很大困難，今后保障性住房建設能否按照規劃執行就要看政府的決心及其財政投入；中長期來看，國家政策上規定“保障住房建設用地占總土地供應70%”、信貸、稅收等政策，明確了國家對于房地產業的產業方向，從源頭上引導保障性住房的建設，未來保障性住房力度將持續加大，對市場的影響會逐漸顯現，結構性的調整將引起行業主體的變化，商品房市場份額將減少，商品房利潤率將會因保障性住房的影響而回落。

　　近年來，政府不斷出臺了對房地產的調控政策，2011年政府在“國八條”的基礎上提出了“新國八條”，即強化規劃調控，改善商品房結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；加強對普通商品住宅房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度；加強金融監管；切實整頓和規范市場秩序；加強市場監

　　《對房地產未來的展望》。

　　測，完善市場信息披露制度。從新國八條中我們可以看出政府要讓房地產市場回歸到正常市場機制下的堅定決心。其中，限購政策的擴大、二套房房貸首付比例提高至60%以及二手房交易營業稅全額征收這三大舉措對樓市產生了最直接的影響。

　　二、 房地產的未來發展趨勢

　　第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。

　　第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

　　第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2017年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

　　以現在的房地產的大勢趨向分析，以發達城市為中心，發展中城市為周邊，價格趨勢就形成了金字塔的式樣，且呈上升狀態，各地區不同，或緩慢或快，但整體趨勢不變，且金字塔呈壯大狀態，邊緣快速向兩邊擴展。由此，就造成了小片土地的作物糧食生產值遠低于其作為地基建房的生產值，可利用土地逐漸減少，在作物上無其他高科技的作用下，糧食作物會隨之減少，因此，假設人口基本保持不變，作物生產能力保持不變，政府要想維持社會的穩定發展，唯有宏觀調控市場，推出政策，使土地的生產值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生產效率，但如此一來，房子的價格會持續上升，糧食的價格也會上升，最后會形成通貨膨脹的局面，所以政府仍會推出提高土地生產利用值的方案，使糧食、住房及人口保持一定的動態平衡。

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