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文化旅游產(chǎn)業(yè)融資方法案例分析
旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以簡(jiǎn)單概括為以資源利用為前提、市場(chǎng)營(yíng)銷為支撐、資本投入為杠桿。我國(guó)對(duì)旅游資源開發(fā)的投入，從以政府為主，逐步加大了民間資本和資本市場(chǎng)的力量，并正在向以后者為主導(dǎo)的方向過渡。那么，下面是小編為大家整理的文化旅游產(chǎn)業(yè)融資方法案例分析 ，歡迎大家閱讀借鑒。
1旅游資源開發(fā)中的融資方式
旅游資源開發(fā)，應(yīng)以一個(gè)市場(chǎng)化的企業(yè)作為主體，我們可以稱為開發(fā)商。開發(fā)商可以是國(guó)有企業(yè)，也可以是股份有限公司或民營(yíng)企業(yè)，但應(yīng)該是有限責(zé)任制的。
開發(fā)主體至少應(yīng)擁有資源的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)(一般為50年)，亦可擁有土地使用權(quán)，以及土地上除文物保護(hù)單位外的相關(guān)建筑物的所有權(quán)。
開發(fā)商以自有資金投入企業(yè)，并擁有以上資產(chǎn)，由此形成了開發(fā)主體的資本構(gòu)成。以此構(gòu)成為依托，開發(fā)商可以從八個(gè)方面進(jìn)行融資。
1、銀行信貸
銀行信貸是開發(fā)商主要的融資渠道。對(duì)旅游資源開發(fā)，可以采用項(xiàng)目信貸的方式借款。項(xiàng)目信貸要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發(fā)商可使用以下資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押：土地使用權(quán)、相關(guān)建筑物的所有權(quán)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)、未來(lái)門票或其他收費(fèi)權(quán)等等。目前，銀行尚無(wú)完善的對(duì)旅游資源開發(fā)進(jìn)行貸款的金融工具，但已有企業(yè)嘗試開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)、未來(lái)收費(fèi)權(quán)等質(zhì)押的辦法，并取得了成功。
商業(yè)銀行：質(zhì)押、抵押
政策銀行：國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行
賣方信貸：設(shè)備進(jìn)口
擔(dān)保公司
世界銀行貸款
國(guó)家間支持性貸款
2、私募資本融資
開發(fā)商對(duì)自身的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組改制，設(shè)立股份有限公司。開發(fā)商以股份有限公司的主發(fā)起人身份，向社會(huì)定向招募投資人入股，共同作為發(fā)起人，形成資本融資。
開發(fā)商也可以先成立自己絕對(duì)控股的有限責(zé)任公司或股份有限公司，再向社會(huì)定向募股，以增資擴(kuò)股的方式，引入資本金。
戰(zhàn)略投資人
搭車投資人
資產(chǎn)整合
3、整體項(xiàng)目融資
開發(fā)商在開發(fā)中，設(shè)立為若干個(gè)項(xiàng)目，并制作單個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書，按照投資界規(guī)范的要求、準(zhǔn)備招商材料。依據(jù)招商材料，開發(fā)商可以向境內(nèi)外的社會(huì)資金進(jìn)行招商，其中可以采用BOT等多種模式，也可合成開發(fā)、合資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)等。
4、政策支持性融資
充分利用國(guó)家鼓勵(lì)政策，進(jìn)行政策支持性的信貸融資，包括：旅游國(guó)債項(xiàng)目、扶貧基金支持、生態(tài)保護(hù)項(xiàng)目、文物保護(hù)項(xiàng)目、世界旅游組織規(guī)劃支持、國(guó)家及省市旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金等。
5、商業(yè)信用融資
若開發(fā)規(guī)劃有足夠吸引力，開發(fā)商有一定信用，開發(fā)中的工程建設(shè)，可以通過墊資方式進(jìn)行。一般情況下，工程墊資可以達(dá)到30%–40%，若有相應(yīng)的墊資融資的財(cái)務(wù)安排，墊資100%也具有可能性。
商業(yè)信用可以表現(xiàn)在很多方面，若開發(fā)能與開放游覽同步進(jìn)行，則可對(duì)旅游商品、廣告宣傳、道路建設(shè)、景觀建設(shè)等多方面進(jìn)行商業(yè)信用融資。
6、海外融資
海外融資方式非常多，包括一般債券、股票、高利風(fēng)險(xiǎn)債券、產(chǎn)業(yè)投資基金、信托貸款等等。海外融資目前受到一些政策限制，但仍有很多辦法可以開展。這需要一家海外投資銀行作為承銷商，全面進(jìn)行安排和設(shè)計(jì)。
7、信托投資
新的《信托法》出臺(tái)以來(lái)，信托投資公司已經(jīng)擁有了很大的運(yùn)作空間，并創(chuàng)造了一些新的金融工具。其中，以項(xiàng)目和專題方式發(fā)行信托投資憑證，引起了各方面的興趣。我們正在策劃發(fā)行西部旅游信托憑證，把西部旅游項(xiàng)目打包，通過信托憑證，向社會(huì)集資。
8、國(guó)內(nèi)上市融資
由于存在門票收入不能計(jì)入上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的限制，目前資源開發(fā)類旅游企業(yè)較難直接上市。但通過將收入轉(zhuǎn)移到索道等交通工具，以及以賓館、餐飲、紀(jì)念品等項(xiàng)目包裝為基礎(chǔ)的企業(yè)，仍可走上市的道路，也可以吸引上市公司作為配股、增發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資。
綜上所述，旅游資源開發(fā)中的融資運(yùn)作，仍處于十分原始的階段。創(chuàng)造金融工具是金融界應(yīng)努力的方向，但旅游企業(yè)及相關(guān)旅游管理部門，應(yīng)該組織多方專家合作，研究如何將旅游資源的價(jià)值進(jìn)行資本化，予以量化評(píng)估，從而使資源可以作為資本，發(fā)揮其撬動(dòng)融資的功效。
2古城融資方案——以平遙古城為例
平遙歷史上曾經(jīng)執(zhí)中國(guó)金融之牛耳，有“匯通天下”之稱，目前卻面臨資金短缺的困境，資金不足已經(jīng)成為遺產(chǎn)保護(hù)與旅游發(fā)展中直接面臨的重大瓶頸。如何謀求多元化的融資格局，破解“巧婦難為無(wú)米之炊”的尷尬局面，已經(jīng)成為平遙面臨的首要問題。按照“多渠匯流”的原則，根據(jù)旅游業(yè)投融資的趨勢(shì)和規(guī)律，結(jié)合平遙的實(shí)際和特點(diǎn)，本次規(guī)劃提出“九龍治水”的融資綜合解決方案。即：“跑錢”方案、“借錢”方案、“引錢”方案、“融錢”方案、“兌錢”方案、“匯錢”方案、“轉(zhuǎn)錢”方案、“募錢”方案、“擠錢”方案。
1、爭(zhēng)取國(guó)家和省市加大扶持(“跑錢”方案)
抓住中央實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，國(guó)家高度重視加強(qiáng)世界遺產(chǎn)保護(hù)、山西省強(qiáng)力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和加快旅游業(yè)發(fā)展等機(jī)遇，積極爭(zhēng)取中央、省市政府的資金扶持。
(1)爭(zhēng)取理由
鑒于以下三個(gè)理由，申請(qǐng)上級(jí)政府加大扶持：
①世界文化遺產(chǎn)的保護(hù)，是中央和省市縣政府共同的責(zé)任。世界遺產(chǎn)保護(hù)所需投資巨大，平遙縣不能獨(dú)立承擔(dān)。近年來(lái)，上級(jí)政府對(duì)平遙給予了不斷的支持，但規(guī)模比較小，與世界遺產(chǎn)保護(hù)的實(shí)際需求相比，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從1996年至2001年，平遙縣用于文物保護(hù)、維修和景點(diǎn)開發(fā)的資金共有4450多萬(wàn)元，其中中央、省市補(bǔ)助的資金只有450多萬(wàn)元，僅占10.1%，比例明顯偏小。
②平遙目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較薄弱，遺產(chǎn)保護(hù)面臨巨大壓力。平遙2000年財(cái)政總收入才剛剛上億，盡管縣委縣政府竭盡全力，仍然杯水車薪，沒有能力更多地對(duì)遺產(chǎn)保護(hù)進(jìn)行投入。
③對(duì)世界遺產(chǎn)的保護(hù)，使平遙傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)受到很大限制，財(cái)政收入因此縮減，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年，因調(diào)整結(jié)構(gòu)，地方財(cái)政收入縮減上千萬(wàn)元。為了對(duì)世界遺產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，煤炭等平遙的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致財(cái)政承受很大壓力。
(2)面臨機(jī)遇
首先，中央提出全面建設(shè)小康社會(huì)，構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略，重點(diǎn)加大“三農(nóng)問題”的解決力度，并具體加大了對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的投入，必將推進(jìn)對(duì)平遙旅游配套環(huán)境整治的資金投入。其次，國(guó)家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，必然會(huì)加大對(duì)中部發(fā)展的投入，旅游業(yè)作為中部崛起的先鋒產(chǎn)業(yè)，也必然會(huì)受到國(guó)家的關(guān)注和扶持。再次，山西省、晉中市通過煤炭及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)具備了一定的資金積累，并積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，探索生態(tài)補(bǔ)償措施，客觀上構(gòu)成了省市政府加大對(duì)平遙旅游業(yè)扶持的條件。
(3)投資重點(diǎn)
根據(jù)政府投資走向，重點(diǎn)投資于以下難以獲得直接收益的公共領(lǐng)域：
①交通等公共基礎(chǔ)設(shè)施及公共事業(yè);
②城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)是古城的管線、上下水、城市垃圾及污水處理等建設(shè)項(xiàng)目;
③大氣、水源等環(huán)境治理項(xiàng)目;
④文物保護(hù)，重點(diǎn)投資進(jìn)行古城墻、鎮(zhèn)國(guó)寺和雙林寺的保護(hù)和維修;
⑤生態(tài)建設(shè)工程，構(gòu)建縣域完整的綠化系統(tǒng);
⑥人力資源開發(fā)，重點(diǎn)是遺產(chǎn)保護(hù)和旅游從業(yè)人員培訓(xùn)。
(4)配套措施
為爭(zhēng)取國(guó)家、省市政府的投資，需要做好三個(gè)方面的配套工作：
①爭(zhēng)取計(jì)劃單列，加大上級(jí)扶持力度，放寬地方執(zhí)行權(quán)限。鑒于世界遺產(chǎn)保護(hù)的特殊性和旅游業(yè)發(fā)展所面臨的特殊困難，建議山西省將平遙設(shè)置為計(jì)劃單列縣，在項(xiàng)目申報(bào)、轉(zhuǎn)移支付等方面給予特殊扶持。
②打好政策組合拳，充分利用各種配套優(yōu)惠政策和各種資金渠道。全面、充分地利用農(nóng)業(yè)、林業(yè)、能源、環(huán)保、扶貧、中部、文化項(xiàng)目等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，形成政策洼地;全面整合各方面投資渠道，形成規(guī)模投資。同時(shí)，系統(tǒng)地改善平遙遺產(chǎn)保護(hù)與旅游發(fā)展的總體環(huán)境。
③根據(jù)投資走向，做好項(xiàng)目前期工作。積極策劃和籌備一批既符合國(guó)家、省市投資重點(diǎn)，又結(jié)合平遙特點(diǎn)的項(xiàng)目，抓緊項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的編制，特別要關(guān)注古城內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
2、加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作(“借錢”方案)
平遙遺產(chǎn)保護(hù)和旅游業(yè)發(fā)展所需資金數(shù)額巨大，無(wú)法單純依靠政府投入予以解決，需要按照經(jīng)營(yíng)城市的思路，充分盤活資產(chǎn)存量，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，強(qiáng)力推進(jìn)有收益的公共服務(wù)設(shè)施及環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)。
(1)資金渠道
隨著國(guó)內(nèi)金融業(yè)的快速發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的資金存量有了較大的增長(zhǎng)，商業(yè)銀行、政策性銀行的投資能力不斷提升。旅游業(yè)作為投資的熱點(diǎn)，越來(lái)越受到金融機(jī)構(gòu)的青睞，可以充分利用這一優(yōu)勢(shì)開辟融資渠道。同時(shí)，隨著我國(guó)利用國(guó)際資金能力的提高和投資領(lǐng)域的進(jìn)一步開放，國(guó)際金融機(jī)構(gòu)在華投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，為旅游業(yè)拓展國(guó)際融資渠道創(chuàng)造了條件。
具體資金渠道包括：向商業(yè)銀行(如工商銀行、建設(shè)銀行)申請(qǐng)抵押或質(zhì)押貸款;向政策性銀行(如國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及進(jìn)出口銀行)申請(qǐng)貼息貸款;賣方信貸;通過擔(dān)保公司進(jìn)行融資擔(dān)保;申請(qǐng)世界銀行貸款、亞洲開發(fā)銀行;申請(qǐng)國(guó)家間援助性貸款(如FAO、NNDP等)。
(2)融資方式
對(duì)于旅游資源開發(fā)，主要可以采用以下方式融資。
①門票質(zhì)押。以未來(lái)門票或連同其他收費(fèi)權(quán)作為質(zhì)押，向銀行貸款。
②景區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一項(xiàng)資產(chǎn)當(dāng)作質(zhì)押進(jìn)行信貸。
③土地抵押。將國(guó)有的土地使用權(quán)抵押項(xiàng)目信貸，尤其是由于旅游相關(guān)開發(fā)引起大幅度增值的景區(qū)周邊的土地。
④建筑物抵押。將相關(guān)建筑物的所有權(quán)作為抵押進(jìn)行貸款。
景區(qū)的抵押或質(zhì)押項(xiàng)目信貸一般要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發(fā)商使用國(guó)有資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，銀行或其他金融機(jī)構(gòu)則通過相應(yīng)金融工具對(duì)旅游資源的開發(fā)進(jìn)行貸款，包括比較靈活的小額信貸方式。
實(shí)際操作中，如果景區(qū)的開發(fā)規(guī)劃有足夠吸引力，同時(shí)開發(fā)商具備一定的信用，開發(fā)中的工程建設(shè)也可通過墊資方式進(jìn)行。墊資比例一般為30%–40%，如果有相應(yīng)的墊資融資財(cái)務(wù)安排，墊資比例甚至可達(dá)100%。如項(xiàng)目開發(fā)能與開放游覽同步進(jìn)行，還可對(duì)旅游商品開發(fā)、廣告宣傳、道路建設(shè)、景觀建設(shè)等多方面經(jīng)營(yíng)內(nèi)容進(jìn)行商業(yè)信用融資，主要包括：墊資建設(shè)、代銷商品、門票抵扣、預(yù)售預(yù)賣、時(shí)權(quán)融資等。
(3)投資重點(diǎn)
①有收益的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如煤氣、自來(lái)水、污水排放、垃圾處理等。
②可以帶來(lái)土地增值和其他相關(guān)收益的市政基礎(chǔ)設(shè)施，如綠化項(xiàng)目、道路交通等。
③房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和物業(yè)管理等土地開發(fā)項(xiàng)目，如商業(yè)、景區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。
④景區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
(4)配套措施
為了有效地實(shí)現(xiàn)與金融機(jī)構(gòu)合作的融資目標(biāo)，需要采取以下措施。
①成立資產(chǎn)信貸公司，明確借貸主體，目前可以利用現(xiàn)有的旅游開發(fā)公司。
②明確資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，剝離劣質(zhì)資產(chǎn)，分離出可用于借貸的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目抵押資產(chǎn)。
③加大前期工作的力度，研究平遙的資產(chǎn)體系及相應(yīng)的政策扶持措施。
3、加大項(xiàng)目對(duì)外招商引資力度(“引錢”方案)
平遙旅游開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值很高，投資回收有較好的保障，招商引資應(yīng)成為融資的重點(diǎn)之一。
(1)有利條件
①旅游開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)開始成為投資的熱點(diǎn)，大量游資正在向旅游領(lǐng)域匯集。
②平遙具備較大的游客基數(shù)，投資項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)支撐。
③平遙的旅游服務(wù)體系尚有很大的發(fā)展空間，適合商業(yè)資金的進(jìn)入。
④平遙作為世界遺產(chǎn)地，旅游資源開發(fā)潛力很大，具有較大投資回報(bào)空間。
(2)招商引資方式
景區(qū)通過政府招商部門、旅游企業(yè)的招商部門、專業(yè)招商機(jī)構(gòu)、關(guān)聯(lián)企業(yè)及關(guān)聯(lián)人、專題招商會(huì)、參加招商會(huì)、專用招商網(wǎng)站、其它媒體傳播招商等渠道發(fā)布招商信息，與開發(fā)商取得聯(lián)系，根據(jù)項(xiàng)目和開發(fā)商的情況，確定具體的招商引資方式。
①招募入股融資
開發(fā)商以股份有限公司的主發(fā)起人的身份，向社會(huì)定向招募投資人入股，共同作為發(fā)起人，形成資本融資。
②定向募股融資
開發(fā)商先成立自己絕對(duì)控股的有限責(zé)任公司或股份有限公司，再向社會(huì)定向募股，以增資擴(kuò)股的方式，引入資本金。具體方式有：戰(zhàn)略投資人、搭車投資人、資產(chǎn)整合等。
③整體項(xiàng)目融資
開發(fā)商在開發(fā)中，設(shè)立為若干個(gè)項(xiàng)目，并制作單個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書，按照投資規(guī)范的要求、準(zhǔn)備招商材料，并依據(jù)招商材料，向境內(nèi)外的社會(huì)資金進(jìn)行招商，其中可以采用BOT等多種模式，也可合成開發(fā)、合資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)等。
(3)配套措施
①加大投資開放力度，積極推進(jìn)經(jīng)營(yíng)城市。投資項(xiàng)目開放，引進(jìn)外國(guó)資金，制定優(yōu)惠政策，探索多種合作模式，加強(qiáng)政府的協(xié)調(diào)職能。
②改善投資環(huán)境，樹立親商、富商的理念，轉(zhuǎn)換政府職能，建立服務(wù)性的、誠(chéng)信的政府。
③搞好項(xiàng)目包裝與招商資料的準(zhǔn)備，具體材料包括：項(xiàng)目建議書、商業(yè)計(jì)劃書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目策劃及旅游目的地規(guī)劃、具體合作意向、各項(xiàng)優(yōu)惠政策、基本法律文件等。
4、充分利用資本市場(chǎng)融資(“融錢”方案)
隨著旅游業(yè)的發(fā)展和資本市場(chǎng)的發(fā)育，通過資本市場(chǎng)融資已成為旅游開發(fā)可選擇的融資方式之一，迄今為止，中國(guó)資本市場(chǎng)上已有旅游上市公司47家，其中景區(qū)類旅游上市公司13家。資本市場(chǎng)也應(yīng)是平遙旅游開發(fā)的資金來(lái)源之一。
(1)資本市場(chǎng)融資方式
①國(guó)內(nèi)上市融資
②海外融資——海外融資有多種方式，包括一般債券、股票、高利風(fēng)險(xiǎn)債券、產(chǎn)業(yè)投資基金、信托貸款等。海外融資目前受到一些政策限制，但具體操作時(shí)仍可通過多種方法加以運(yùn)作。
③信托融資——新《信托法》出臺(tái)以來(lái)，信托投資公司已經(jīng)擁有了比較大的運(yùn)作空間，并創(chuàng)造了一些新的金融工具。其中，以項(xiàng)目和專題方式，發(fā)行旅游信托投資憑證，將旅游項(xiàng)目打包，向社會(huì)集資的方式，比較適合平遙的實(shí)際。
(2)現(xiàn)狀特點(diǎn)
國(guó)內(nèi)上市融資的方式已經(jīng)受到了各方的廣泛關(guān)注，省市縣各級(jí)政府都將平遙旅游開發(fā)公司的國(guó)內(nèi)上市列入了工作日程，但利用資本市場(chǎng)上其他融資方式的工作尚未啟動(dòng)。
(3)面臨障礙
①資源開發(fā)類旅游企業(yè)存在門票收入不能列入公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的限制，影響平遙旅游開發(fā)公司直接上市。
②遺產(chǎn)類旅游資源能否轉(zhuǎn)讓開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，目前存在爭(zhēng)議，操作規(guī)則不明。
③當(dāng)前資本市場(chǎng)不景氣，融資效果受到影響。
(4)配套措施
①優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。從主要依賴門票收入的景區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，向賓館、民居旅館、餐飲經(jīng)營(yíng)、旅游交通、旅游紀(jì)念品產(chǎn)銷等多項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移資本和收入，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力。
②創(chuàng)新遺產(chǎn)地管理模式。在提高景區(qū)管理效率的同時(shí)，合法規(guī)避遺產(chǎn)保護(hù)的紅線。
③積極探索資本市場(chǎng)上新的融資方式。研究和嘗試海外融資和信托融資的可能和效果。
5、創(chuàng)新模式盤活民居資產(chǎn)(“兌錢”方案)
當(dāng)代人的生活方式和居住觀念正在發(fā)生著深刻的變革，旅游與房地產(chǎn)結(jié)合，創(chuàng)造各種旅游住所，已經(jīng)成為景區(qū)深度開發(fā)的趨勢(shì)。
(1)存量資產(chǎn)
平遙古城內(nèi)，沿街共坐落著3797座具有濃厚地方風(fēng)格和歷史風(fēng)貌的傳統(tǒng)民居，地方政府擁有其中超過60%民居的產(chǎn)權(quán)。
(2)盤活方式
以“我在古城平遙有個(gè)家”為主題，策劃系列拍賣、發(fā)售和招租等活動(dòng)，具體方式如下。
①產(chǎn)權(quán)融資——包括：產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)售、項(xiàng)目公司拆分產(chǎn)權(quán)發(fā)售等。
②出售部分產(chǎn)權(quán)——包括：分時(shí)度假等。
③第二駐地——包括：第二居所、企業(yè)第二總部(或企業(yè)莊園)等。
④租賃融資——包括：設(shè)備租賃、資產(chǎn)租賃、土地租賃、房屋租賃等。
⑤民居收藏——包括：文化民居收藏、主題民居收藏等。
(3)配套措施
①成立專門的民居資產(chǎn)管理公司，統(tǒng)一盤活和管理民居資產(chǎn)。
②對(duì)現(xiàn)存民居資產(chǎn)進(jìn)行分類登記，策劃對(duì)應(yīng)的盤活方式。
③改善古城內(nèi)的居住環(huán)境。
④創(chuàng)新居民管理方式，如發(fā)行“平遙綠卡”，賦予民居使用者平遙古城的永久居留權(quán)，但同時(shí)要注意兼顧和保持古城內(nèi)的傳統(tǒng)居住文化。
⑤選擇中高端人群入住古城內(nèi)的民居。
6、鼓勵(lì)當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y(“匯錢”方案)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民間資本的投資能力愈加可觀。景區(qū)的旅游開發(fā)，比較適合當(dāng)?shù)孛耖g資本的投入。積極鼓勵(lì)平遙及其周邊的群眾投資平遙旅游開發(fā)，匯集零散的小額投資，集腋成裘，是一條有效的融資渠道。
(1)基礎(chǔ)條件
①當(dāng)?shù)鼐用駜?chǔ)蓄率較高，近年來(lái)隨著居民收入的增長(zhǎng)，儲(chǔ)蓄額也有了較大的增加，有可能匯集較大數(shù)量的民間資本投入景區(qū)開發(fā)。2003年，平遙人均儲(chǔ)蓄存款達(dá)3937元，全縣城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到18.96億元。
②當(dāng)?shù)鼐用裨谖幕瘋鹘y(tǒng)上有投資經(jīng)商的習(xí)慣。
③平遙旅游服務(wù)體系中尚存在大量的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，方便當(dāng)?shù)厝罕妼⒆陨淼馁Y本與勞動(dòng)力相結(jié)合。
④煤炭等當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的積累，使當(dāng)?shù)孛耖g閑散資本的規(guī)模有了比較大的擴(kuò)張。
⑤現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)其他民間投資領(lǐng)域的效益不高，為平遙旅游業(yè)降低了融資的機(jī)會(huì)成本。
(2)投資重點(diǎn)
重點(diǎn)引導(dǎo)當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y到投入小、見效快、回報(bào)穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)方式靈活的領(lǐng)域中。
①旅游餐飲——包括：餐館、酒吧、茶社、咖啡館等
②旅游交通——包括：旅游客運(yùn)公司、景區(qū)內(nèi)部交通等
③民居旅館——包括：民俗客棧、農(nóng)家樂等
④旅游商品——包括：旅游紀(jì)念品銷售、民間手工藝品制作等
⑤旅游娛樂——包括：民俗表演、曲藝演出、特色娛樂服務(wù)等
⑥旅游景點(diǎn)——包括：小型景點(diǎn)的開發(fā)等
⑦旅行社——包括：小型的地接社等
⑧其他適宜的旅游配套服務(wù)——包括：游客咨詢等
(3)配套措施
①政府要為民間資本開發(fā)的旅游項(xiàng)目提供公平的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。尤其在宣傳營(yíng)銷、利潤(rùn)分配、支持保障等方面，要與國(guó)營(yíng)開發(fā)項(xiàng)目一視同仁。
②采取銀行小額信貸、政府貼息等方式，提供必要的資金扶持。鼓勵(lì)當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y平遙旅游開發(fā)。
③開放投資領(lǐng)域，采取政府特許經(jīng)營(yíng)的方式，鼓勵(lì)投資利潤(rùn)相對(duì)較高的領(lǐng)域。如古城內(nèi)的景點(diǎn)開發(fā)。
④制定優(yōu)惠政策，向當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y開發(fā)的旅游項(xiàng)目做適當(dāng)政策性傾斜。如在用水、用電、土地專用、稅收等方面進(jìn)行優(yōu)惠。
⑤幫助當(dāng)?shù)赝顿Y平遙旅游業(yè)的群眾成立民間團(tuán)體，進(jìn)行行業(yè)互助，爭(zhēng)取群體利益，開展行業(yè)自律。如平遙本地旅游投資者協(xié)會(huì)。
⑥幫助促成增資擴(kuò)股、社會(huì)募股、合伙經(jīng)營(yíng)等開發(fā)形式，豐富當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y平遙旅游業(yè)的方式。群眾個(gè)人的資金有限，在無(wú)力單獨(dú)開發(fā)旅游項(xiàng)目的條件下，多種形式為其參與投資提供了可能。
⑦加大對(duì)當(dāng)?shù)芈糜尉蜆I(yè)和創(chuàng)業(yè)者的培訓(xùn)力度，提高其從旅游業(yè)中獲利的能力。
7、設(shè)立遺產(chǎn)保護(hù)及旅游發(fā)展基金(“募錢”方案)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，公眾對(duì)珍貴的文化傳統(tǒng)日益重視，各種類型的人類文化遺產(chǎn)保護(hù)基金不斷涌現(xiàn)，國(guó)家也出臺(tái)了支持性的相關(guān)政策。在這一背景下，充分利用世界文化遺產(chǎn)的品牌，設(shè)立“遺產(chǎn)保護(hù)及旅游發(fā)展基金”，成為現(xiàn)實(shí)的可能。
(1)資金來(lái)源
①通過基金爭(zhēng)取到的銀行貸款、各級(jí)政府的資金扶持及個(gè)人投資。專項(xiàng)基金是整合各種資源優(yōu)勢(shì)，開拓融資渠道的良好方式之一。
②通過鄉(xiāng)情、文化傳播、遺產(chǎn)保護(hù)等聯(lián)絡(luò)載體募集到的個(gè)人和單位的捐贈(zèng)。基金管理部門要給予捐贈(zèng)方榮譽(yù)或情感上的回報(bào)。
③來(lái)自本地旅游企業(yè)等基金收益方的計(jì)提。
(2)投資領(lǐng)域——“遺產(chǎn)保護(hù)及旅游發(fā)展基金”重點(diǎn)支持以下領(lǐng)域。
①世界遺產(chǎn)及其他文物古跡的保護(hù)修繕，及其前期的研究論證與對(duì)保護(hù)修繕方案的制定。
②旅游項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。
③旅游市場(chǎng)的宣傳促銷、旅游產(chǎn)品的開發(fā)。
④旅游特色項(xiàng)目的貸款貼息。
⑤設(shè)立政府旅游賠償基金，對(duì)受到侵害的游客進(jìn)行賠付。
(3)配套措施
①嚴(yán)格貫徹財(cái)政部、國(guó)家旅游局頒布實(shí)行的《旅游發(fā)展基金管理暫行辦法》，確保資金的合理使用。規(guī)定基金交由平遙縣國(guó)資辦負(fù)責(zé)管理，專戶存儲(chǔ)、專款專用，對(duì)資金的使用要注意合理性、效應(yīng)性和前瞻性。
②建立政府各部門的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，確保基金的科學(xué)運(yùn)作。基金動(dòng)用前先由縣旅游局按照年初批準(zhǔn)的計(jì)劃和項(xiàng)目進(jìn)展的情況提出資金申請(qǐng)，經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，再由國(guó)資辦予以列支。資金投入使用后，縣旅游局實(shí)施項(xiàng)目和資金的管理，并對(duì)資金的使用效果進(jìn)行有效反饋與監(jiān)督，縣審計(jì)局年末對(duì)年度基金使用情況進(jìn)行審計(jì)，確保基金用到實(shí)處，起到實(shí)效。
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