西安市物業管理條例「全文」
第四章 前期物業管理
第四十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第四十二條 提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。
住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經市物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四十三條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第四十四條 建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業管理行政主管部門備案。并將其內容在銷售場所向物業買受人公示，予以說明。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽定買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
第四十五條 本市實行新建住宅物業保修金監管制度。新建住宅物業保修金實行統一交存，權屬不變、專款專用、政府監管的原則。
新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后，申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向市物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。長安區、臨潼區、閻良區及市轄縣的物業保證金應當交存到所在地物業管理行政主管部門設立的專門賬戶。
第四十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業管理期間，不得使用共用部位、共用設施設備專項維修資金，不得轉讓物業的共用部位、共用設施設備的所有權和使用權。
建設單位不履行保修義務的，業主或者業主委員會可以提出申請，經區(縣)物業管理行政主管部門核實后，由物業服務企業組織維修，費用從建設單位交存的保修金中支付。
區(縣)物業管理行政主管部門應當在保修金動用后3個工作日內書面通知建設單位。建設單位在收到書面通知之日起15日內足額補存。
第四十七條 物業服務企業承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，簽訂承接查驗確認書，建設單位并應當向物業服務企業移交相關資料。
第四十八條 前期物業管理適用本條例有關物業管理服務內容、服務質量要求的規定。前期物業管理費用，由入住的業主、建設單位按前期物業服務合同的規定交納。
第四十九條 新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：
(一)物業建筑面積30萬平方米以下的，按物業建筑面積的3‰提供，但最低不得少于100平方米;
(二)物業建筑面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50%。
業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于30平方米。
物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。
第五十條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第五十一條 前期物業管理階段，有下列情況之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，并監督服務企業之間依法交接：
(一)前期物業服務合同到期，首屆業主大會尚未成立物業服務企業不愿再續簽合同的;
(二)物業服務企業擅自集體撤離小區的;
(三)物業服務企業被吊銷營業執照或資質證書的;
(四)法律法規規定的其他情形。
第五章 物業的使用與維護
第五十二條 業主、物業使用人應當遵守管理規約和物業服務合同的約定，愛護物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。
第五十三條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重、抗震結構或者房屋外貌;
(二)私自占用、損壞共用部位、共用設施設備;
(三)違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物;
(四)侵占綠地、毀壞花草樹木;
(五)亂設攤點、亂停車輛;
(六)亂倒垃圾、堆放雜物;
(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;
(八)影響其他用戶采光、通風及其他生活便利;
(九)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者排放超過規定標準的噪音;
(十)從事危害公共利益的活動;
(十一)法律、法規禁止的其他行為。
第五十四條 物業的共用部位、共用設施設備維修養護時，相鄰的業主、物業使用人應予配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因維修養護造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設施設備損失或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第五十五條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責;業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護，并承擔相應的費用。
業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。
第五十六條 業主或者物業使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規定，并與物業服務企業簽訂協議，協議中應當載明房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項。
第五十七條 業主、物業使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業服務企業應當予以制止，并及時向有關行政管理部門報告。
物業服務企業不得改變物業管理區域共用部位、共用設施設備的使用性質。
第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。
第六十條 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業的意見后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第六十一條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務時，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六十二條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
物業服務企業對業主違反服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，應請求業主恢復原狀，停止侵害，排除妨害等并承擔相應民事責任。
第六章 專項維修資金的管理與使用
第六十三條 一個物業管理區域內有兩個以上產權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。
專項維修資金及其孳息歸業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十四條 專項維修資金按下列標準交存和提取：
(一)商品住宅與商品住宅相連的非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。物業管理行政主管部門，應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額，并適時調整。
(二)售后公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金。每平方米建筑交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
(三)出售公有住房的售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。
第六十五條 房屋買受人在辦理房屋入住手續前，應當足額交存首期專項維修資金。
業主大會成立前，專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門代為管理。業主大會成立后，應當在物業管理行政主管部門委托的商業銀行中選擇一家開立維修資金帳戶。維修資金代管部門應當按照有關規定將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地物業管理行政主管部門的監督。
第六十六條 開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬;未劃分物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。
第六十七條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定;無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：
(一)用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的維修資金中列支;
(二)用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔并從該幢業主交存的維修資金中列支;
(三)用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該單元業主交存的維修資金中列支。
住宅共有部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第六十八條 業主轉讓物業的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業主。
第六十九條 市人民的政府應當制定專項維修資金的統一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應當包括使用計劃報批制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主查詢對帳制度。
第七章 法律責任
第七十條 違反本條例規定，不移交有關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交相關資料的，對相關建設單位、物業服務企業予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十一條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十二條 建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處3000元以上3萬元以下的罰款：
(一)未承擔前期物業管理責任的;
(二)拒不交納未出售或者尚未交給物業買受人的房屋的前期物業服務費用的。
建設單位違反本條例規定，拒不制定或者不公示業主臨時規約的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處5000元以上1萬元以下的罰款。
第七十三條 違反本條例規定，挪用專項維修資金的，由物業管理行政主管部門予以追回，移交業主委員會，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第七十四條 業主、物業使用人或者其他單位、個人違反本條例規定，損壞房屋承重結構、抗震結構、房屋外貌或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備的，由物業所在地物業管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失，對個人處1000元以上1萬元以下罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。
第七十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第七十六條 違反本條例規定的行為，其他法律法規有規定的，從其規定。
第七十七條 物業管理行政主管部門作出吊銷資質證書、20萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽證的權利。
當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第七十八條 拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依法處罰;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第七十九條 物業管理行政主管部門工作人員濫用了職權、徇私和舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監察部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第八章 附則
第八十條 本條例中有關專業用語的含義：
(一)自用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;
(二)自用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備;
(三)共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、業主樓層間的供、排水總管、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室;
(四)共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。
第八十一條 本條例自公布之日起施行。
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