西安市物業管理條例「全文」

　　為了方便廣大市民朋友，下面yjbys小編為大家整理了西安市物業管理條例，希望對你有所幫助,下面是條例全文：

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理活動，適用本條例。

　　第三條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條 業主選擇物業管理企業堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第五條 市房產行政管理部門是本市物業管理行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作。

　　區(縣)物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民的政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

　　建設、規劃、市政、民政、園林、公安、價格、工商等行政管理部門應當按照其法定職責協同實施本條例。

　　第六條 物業管理行業協會應當加強行業建設，負責制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務企業依法誠信經營，促進物業管理行業科學、規范、和諧發展。

　　第二章 業主及業主大會

　　第七條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

　　第八條 物業管理區域內的業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主較少，經全體業主一致同意決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　第九條 劃分物業管理區域應當考慮物業的共用設施設備，建筑物規模，社區建設等因素，具體劃分原則如下：

　　(一)物業管理區域以物業建設宗地紅線圖的范圍確定;

　　(二)分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的物業，共用主要配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域;

　　(三)不同物業管理區域地理上自然相連的，業主未入住前，經各自的建設單位同意，并已向房屋買受人明示，或業主入住后，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

　　劃分物業管理區域有爭議的，由物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民的政府處理。

　　本條例實施前已實際形成的獨立物業管理區域，不再重新劃分。

　　第十條 新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理房屋銷售許可證前，應當向所在地區(縣)物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。

　　區(縣)物業管理行政主管部門應當自受理之日起30日內，在征求街道辦事處、鄉鎮人民的政府的意見后進行劃分，并書面告知建設單位。

　　第十一條 物業管理區域符合下例情形之一的，可以設立業主大會：

　　(一)物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積50%以上的;

　　(二)首套物業出售并交付使用滿二年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。

　　物業管理區域符合前款條件后15日內，建設單位應當書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府。

　　街道辦事處或者鄉鎮人民的政府應當自收到書面告知30日內，組織成立業主大會籌備組。區(縣)物業管理行政主管部門應當予以指導。

　　第十二條 業主大會籌備組由5至9人組成。其中，街道辦事處或鄉鎮人民的政府工作人員一名，建設單位代表一名，業主代表3至7名�；I備組組長由街道辦事處或鄉鎮人民的政府工作人員擔任�；I備組中的業主代表由街道辦事處或鄉鎮人民的政府提名，并在物業管理區域內公示，公示時間不少于7日。半數以上業主對提名提出異義的，由街道辦事處、鄉鎮人民的政府重新提名。

　　建設單位和物業服務企業應當提供籌備工作所需的資料。

　　第十三條 業主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首屆業主大會召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

　　(三)確認業主身份和核定業主人數、業主專有部分面積、物業總建筑面積;

　　(四)擬定業主委員會委員選舉辦法;

　　(五)確定業主委員會委員候選人;

　　(六)首次業主大會的其他準備工作。

　　籌備組應當在首屆業主大會會議召開的15日前，將前款第(一)項至第(五)項內容在物業管理區域內公示。

　　第十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首屆業主大會。

　　首屆業主大會選舉產生業主委員會之日起7日內，籌備組應當向業主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組自行終止。

　　第十五條 業主大會分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。

　　第十六條 下列事項由業主大會決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十七條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是應當由物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數占半數業主參加。

　　業主大會會議表決采用記名投票的方式。一個業主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明其所有的專有物業建筑面積。

　　采用書面征求意見的形式召開業主大會的，應當在所在地街道辦事處、鄉鎮人民的政府或其委托的社區居委會現場監督指導下進行。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

　　第十八條 業主委員會由業主大會從業主中選舉產生。業主委員會委員的人數應當為單數，但是不得少于5人，具體人數由業主大會議事規則確定。主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。業主委員會任期由業主大會議事規程規定。

　　業主委員會實行差額選舉，差額比例不低于20%，業主委員會委員按照預定名額和侯選人得票順序，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的候選人當選。未當選業主委員會委員的候選人按照得票順序當選業主委員會候補委員。

　　第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地區(縣)物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民的政府備案：

　　(一)業主大會成立的情況;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會委員的基本情況。

　　第二十條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的`實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第二十一條 有下列情形之一的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議：

　　(一)有20%以上業主書面提議;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)法律法規和業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。

　　業主委員會應當在組織召開業主大會臨時會議15日前，將會議、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，并書面告知全體業主，但前款第(二)項情況除外。

　　應業主提議召集業主大會臨時會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份。

　　第二十二條 業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府責令限期召集;逾期仍未召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民的政府組織召集。

　　街道辦事處或者鄉鎮人民的政府應當于業主大會召開會議15日前，將會議的議題、時間、地點區域以及表決事項在物業管理區域顯著位置予以公告。

　　第二十三條 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由副主任召集。

　　經1/3以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府指定其他委員召集業主委員會會議。業主委員會委員不得委托其他人出席業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經全體委員半數同意。

　　業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章。

　　第二十四條 業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示，業主在15日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

　　業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于20%，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。

　　業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。

　　第二十五條 業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　業主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業主報告。

　　第二十六條 業主委員會組成人員不得有下列行為：

　　(一)接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物;

　　(二)承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作;

　　(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

　　第二十七條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，其業主委員會組成人員資格自行終止：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;

　　(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(四)被判處刑罰的。

　　第二十八條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會組成人員資格終止：

　　(一)不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的;

　　(二)不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的;

　　(三)違反本條例第二十六條規定的;

　　(四)向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;

　　(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第二十九條 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的，由業主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。

　　業主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

　　第三章 物業管理服務

　　第三十條 物業服務企業應當具有獨立法人資格和相應的資質證書。物業服務從業人員應當取得相應的職業資格證書。

　　外埠物業服務企業進入本市從事物業管理服務的,應當到物業管理行政主管部門備案。

　　市物業管理行政主管部門每年應當對物業服務企業的資質和其從業人員的職業資格證書等資料進行核對。

　　第三十一條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業服務。

　　第三十二條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　第三十三條 物業服務合同主要內容：

　　(一)物業管理服務事項;

　　(二)服務質量和費用;

　　(三)雙方的權利義務;

　　(四)專項維修資金的管理與使用;

　　(五)物業管理用房的使用;

　　(六)合同期限;

　　(七)違約責任。

　　第三十四條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十五條 物業服務收費應當遵循合理公開以及費用與服務水平相適應的原則。按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價、市場調節價，其收費項目、收費標準和計費方式由業主和物業服務企業按照國家規定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。

　　第三十六條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定;物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。

　　物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。

　　第三十七條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，代收服務費由委托單位支付，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第三十八條 前期物業服務合同終止或者解除后15日內，物業服務企業應當向業主委員會移交物業管理用房及下列相關資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　第三十九條 物業服務企業退出物業管理區域的物業管理服務，應當履行下列交接義務：

　　(一)移交服務檔案資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交物業服務期間的財務檔案：

　　(二)撤出管理區域內的物業服務人員;

　　(三)清退預收、代收的有關費用;

　　(四)法律、法規規定的其他事項。

　　第四十條 業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

　　業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。