寶雞市物業管理條例

　　《寶雞市城市居住物業管理辦法》已經市人民政府二000年第五次常務會議審議通過，二000年九月二十六日發布施行。下面是辦法全文：

　　第一章 總則

　　第一條 為加強和規范城市居住物業管理，保障居住房屋和公用設施的正常使用，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據《陜西省城市居住區物業管理條例》等法律、法規和規章，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內城市居住物業管理。

　　第三條 本辦法所稱居住物業(以下簡稱物業)，是指已建成投入使用的各類住宅小區、住宅組團、住宅及其相關的公用設施、設備和場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業受物業所有人或使用人委托，依據物業管理委托合同約定，對物業進行維護、維繕和整治、服務，或其他物業管理組織對其出售(出租)的居住物業進行管理的活動。

　　本辦法所稱業主，是指物業的所有人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業的自用人、承租人、借用人或其他實際使用人。 本辦法所稱其他物業管理組織，是指居住物業出售(出租)人為了對自己已出售(出租)的居住物業進行前期物業管理所成立的內設物業管理機構。

　　第四條 物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

　　第五條 各級人民政府和公有住房出售單位應當對不符合物業管理條件的居住區進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業管理的條件。

　　第六條 市、縣房產管理部門是本行政區域內物業管理的行政主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理。其他有關行政管理部門按照各自的職責，協同作好有關工作。

　　第七條 各級人民政府應鼓勵物業管理逐步向社會化、專業化、市場化發展，提高物業管理水平。

　　第二章 業主自治管理

　　第八條 業主依照辦法規定享有對物業管理的權利，并履行相應的義務。

　　業主的權利：

　　(一)參加業主大會，行使對物業管理的決定權;

　　(二)享有選舉和被選舉為業主委員會委員的權利;

　　(三)監督業主委員會的工作;

　　(四)享有與交納物業管理服務費相符的服務;

　　(五)監督物業管理企業管理服務活動;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　業主的義務：

　　(一)執行業主大會和業主委員會的決定：

　　(二)遵守業主公約和業主委員會章程：

　　(三)遵守物業管理制度;

　　(四)交納物業管理服務費和維修基金;

　　(五)法律、法規規定的其他義務。

　　第九條 業主委員會是代表全體業主和維護業主合法權益的自治組織。

　　一個物業管理區域成立一個業主委員會。除新建住宅小區外，物業管理區域由市、縣物業管理行政主管部門劃定。

　　第十條 物業綜合驗收合格，且住戶人住達百分之五十以上的，開發建設單位應及時告物業管理行政主管部門，物業管理行政主管部門應會同開發建設單位召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會。

　　第十一條 業主大會由全體業主組成。業主人數較多的，可推選業主代表，組成業主代表大會。

　　業主大會或業主代表大會第年至少召開一次。經有五分之一以上的業主代表提議，可以召開業主大會或業主代表大會。

　　第十二條 召開業主大會或為主代表大會，應當有三分之二以上的業主或業主代表出席。業主大會或為業主代表大會的決定，應當經過出席會議的業主或業主代表的過半數表決通過。決定通過應當予以公布。

　　業主或業主代表可以書面委托他人出席業主大會或業主代表大會。

　　第十三條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：

　　(一)選舉、撤換業主委員會委員;

　　(二)通過或修改業主委員會章程或業主公約;

　　(三)聽取和審議業主委員會的工作報告和財務報告;

　　(四)決定物業管理委托合同的訂立、變更或者解除;

　　(五)決定維修基金的續籌、使用的管理;

　　(六)改變或撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(七)決定物業管理的其他重大事項。

　　第十四條 業主委員會從業主中選舉產生，由五至九人組成。業主委員會主任、副主任由業主委員會委員中選舉產生。

　　業主委員會委員由思想素質好、熱心公益事業、責任心強、辦事公道、遵紀守法、有一定組織能力和工作時間的成年人擔任。

　　第十五條 業主委員會會議由主任定期召集。召開會議必須有過半數委員出席，作出的決定必須超過全體委員半數以上通過。三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議。

　　業主委員會作出的決定應當公布。

　　第十六條 業主委員會自選舉產生之日起十五日內，應到所在地的物業管理行政主管部門辦理登記。

　　第十七條業主委員會履行下列職責：

　　(一)籌備、召集和主持業主大會或業主代表大會;

　　(二)起草業主委員會章程或業主公約;

　　(三)執行業主大會或者業主代表大會的決定;

　　(四)采用招投標或其他方式，聘用物業管理企業。訂立、變更或解除物業管理委托合同;

　　(五)審議物業管理企業提出的年度管理工作計劃、年度財務預、決算;

　　(六)監督物業管理企業的物業管理工作;

　　(七)監督管理用房、經營用房、共用部位、共用設施設備、場地的合理使用;

　　(八)負責物業共用部位、共用設施設備維修基金的籌集、使用和管理;

　　(九)調解物業使和糾紛：

　　(十)業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

　　業主委員會不得從事經營活動。

　　業主委員會活動經費，經業主大會或者業主代表大會審核通過，由全體業主分擔。

　　業主委員會因履行職責引起的民事責任由全體業主共同承擔。

　　第十八條 住宅小區的物業管理逐步實行招標選擇物業管理企業，招標在物業管理行政主管部門監督指導下，由業主委員會組織實施。

　　住宅小區的物業管理企業后，應報物業管理行政主管部門備案。

　　第十九條 業主委員要認真執行業主大會或業主代表大會通過的決議，接受業主的監督，嚴格履行物業管理委托合同。

　　第二十條 業主委員會章程、業主公約和業主代表大會或業主委員會的各項決議，對住宅區全體業主(包括業主委員會成立后人住的業主)、使用人具有同等約束力。業主轉讓或者出租物業時，對受讓人或者承租人具有同等約束力。

　　業主委員會章程和業主公約、決議、決定不得與法律、法規相抵觸。

　　第二十一條 業主公約是由業主承諾的有關業主在住宅使用、物業維護及其管理方面權利義務的行為守則。

　　業主公約由物業管理行政主管部門統一制訂示范文本，業主大會或業主代表大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改、補充，報物業管理行政主管部門備案。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十二條 物業管理企業必須具有相應的資金、專業管理技術人員和固定的場所，依法向工商行政管理部門登記，領取營業執照并向縣級以上物業管理行政主管部門提出資質申請，經審批，領取資質證書后，方可從事物業管理服務活動。單位內設的物業管理機構不得接受其他單位的委托，對外從事物業管理服務活動。

　　物業管理人員必須持有縣級以上物業管理行政主管部門核發的崗全證書，持證上崗。

　　第二十三條 居住區的物業管理，由業主委員會委托物業管理企業實施。居住區的物業管理辦法(方案)，應當報物業管理行政主管部門備案。

　　業主委員會應當代表全體業主與物業管理企業簽訂物業管理委托合同。

　　物業管理委托合同應當包括下列主要內容：

　　(一)物業的基本情況;

　　(二)委托方和受托方的權利義務;

　　(三)物業管理服務事項和服務質量要求;

　　(四)物業管理基本服務費用的標準和收取辦法;

　　(五)物業的養護與維修;

　　(六)合同的期限、變更和解除的約定;

　　(七)合同終止時，物業資料、財物的移交方式;

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　物業管理委托合同應當在生效之日起十五日內報物業管理行政主管部門備案。

　　第二十四條 物業管理服務應包括以下主要內容：

　　(一)共用部位、共用設施設備日常維護和管理;

　　(二)業主自用部位、自用設施設備的日常維修;

　　(三)綠化養護和保潔服務;

　　(四)保安服務;

　　(五)車輛進出、停放的管理;

　　(六)物業管理委托合同的約定的其他事項。

　　第二十五條 物業管理企業的權利：

　　(一)依照有關法規、物業管理委托合同和業主公約制定區域性物業管理辦法;

　　(二)依照的物業管理委托合同和有關規定收取管理服務費;

　　(三)制止違反物業管理規定的行為;

　　(四)要求業主委員會協助進行物業管理;

　　(五)選聘專業公司承擔專項管理和維護業務;

　　(六)可以實行多種經營，以其收益補充管理經費。

　　第二十六條 物業管理企業的義務：

　　(一)履行物業管理委托合同，依法經營;

　　(二)接受業主委員會和業主及使用人監督;

　　(三)提交業主委員會審議批準重大管理措施;

　　(四)接受物業管理行政主管部門監督指導;

　　(五)按照合同的約定向全體業主公布管理費用收支帳目;

　　(六)保證服務質量，提供優良的居住環境。

　　第二十七條 物業管理服務應當遵循公平、合理、質價相符的原則。

　　物業管理的基本服務費實行政府指導價。政府指導價由物業管理行政主管部門會同物價管理部門根據居住區類別、服務項目和內容，按業主擁有的房屋建筑面積核定，并予以公布。業主委員會和物業管理企業的參照政府指導價在委托合同中約定物業管理基本服務的價格。

　　為業主、使用人提供基本服務項目以外的服務，價格由雙方商定。

　　第二十八條 物業管理企業可以接受供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、環衛等單位的委托，按規定標準向業主統一收取有關費用，委托收費的單位應向物業管理企業支付勞務費，但不得增加居民負擔。

　　第二十九條 物業管理企業的服務項目和收費標準應當公布。

　　物業管理企業已按照本辦法規定向業主、使用人收取物業管理服務費用的，其他作何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

　　未經業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務而收取費用的，業主及使用人有權拒付。

　　第三十條 物業管理委托合同終止或者解除后，十五日內，物業管理企業應各向業主委員會辦理下列事項，并報物業管理行政主管部門備案：

　　(一)結算物業管理服務費用;

　　(二)移交全部物業管理檔案資料和有關帳務;

　　(三)移交物業管理用房、經營用房和設施、設備、場地。

　　物業管理企業在移交上述財物時，不得損壞、遺失、隱藏、銷毀。

　　第三十一條 物業管理行政主管部門依法履行對物業管理企業和其他物業管理機構的監督管理職責，綜合考核、評定物業管理水平和服務質量。

　　物業管理行政主管部門應當建立投訴受理制度，受理對違反本辦法規定的行為的投訴。物業管理行政主管部門對投訴應當進行調查處理并將處理結果書面答復投訴人。