寶雞市物業管理條例
第四章 前期物業管理
第三十二條 前期物業管理是指居住區房屋出售后至業主委員會成立前的物業管理。
前期物業管理按照“誰出售(出租)，“誰管理”的原則，由開發建設單位或分有住房出售(出租)單位自行管理，也可委托物業管理企業進行管理。
第三十三條 新建居住區竣工后，建設行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門及其他有關部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的`，不得投入使用，亦不能實施前期物業管理。
第三十四條 新建住宅前期物業管理終止時，物業開發建設單位應當向業主委員會完整地移交物業，并向業主委員會或其指定的物業管理企業移交物業區域的規劃圖，竣工平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖等有關工程建設資料，移交物業綜合驗收檔案、住宅使用說明書和住宅質量保證書。
第三十五條 物業開發建設單位向業主委員會移交物業時，應當同時移交按規劃建設的管理用房和經營用房。業主委員會、物業管理企業不得將管理用房和經營用房出售或改作它用。
第三十六條 前期物業管理期間，不得使用共用部位、共用設施設備維修基金，不得轉讓住宅的共用部位、共和設施設備的所有權和使用權。
第三十七條 已建成投入使用而未形成住宅小區規模的住宅和按房改政策出售的住宅，由物業管理行政主管部門劃定管理區域，制定治理主案，報同級人民政府批準后組織實施。
在劃定的管理區域內，任何單位和個人不得自建圍墻等有礙物業管理的構筑物或設施。
第三十八條 住宅區經治理改造后，物業管理行政主管部門驗收合格的，由建設單位或售房單位向物業管理企業移交本辦法第三十四條、第三十五條所列資料及房屋和設施設備。
第三十九條 前期物業管理適用本辦法有關物業管理服務范圍、服務質量要示的規定。前期物業管理費用，由入住的業主或使用人按本辦法第二十七條規定交納，不足部分由建設單位承擔。
第四十條 開發建設單位或者公有住房出售單位應當提供必需的管理用房和經營用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。業主委員會應當將管理用房提供給物業管理企業有償使用，經營用房由業主委員會委托物業管理企業經營，其收入用于物業共用部位。共用設施設備的日常維護和其他物業管理服務。
第四十一條 業主委員會成立后，應當及時委托物業管理企業進行物業管理。在同等條件下，應優先委托開發建設單位和公有住房出售單位委托的物業管理企業進行物業管理。
第五章 物業的使用和維護
第四十二條 業主、使用人應當遵守法律、法規、規章和本辦法的規定，受護物業區域內的公共建筑、共用部位、共用設施設備和相關場地。
第四十三條 物業使用禁止下列行業：
(一)損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;
(二)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面、門廳、樓梯間、走郎、戶外墻等進行違章鑿、拆、搭占等。
(三)存放易燃、易爆、居毒、放射性等危險物品;
(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;
(五)踐踏、占用、損毀綠地、樹木、園林和公共設施;
(六)占用通道等公用部位及場地，亂設集貿市場;
(七)亂倒亂堆垃圾、雜物;
(八)發生超出規定標準的噪音;
(九)排放有毒、有害等污染環境的物質;
(十)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)改變按規劃建設的公共建筑、共用設施的使用性質;
(十二)法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。
第四十四條 業主或者使用人裝修住宅，應當遵守家庭居室裝飾裝修的規定，事先告知物業管理企業，并按要求施工。物業管理企業應當對住宅樓進行指導和監督。
業主、使用人需要改變房屋用途的，應當在符合城市規劃的前提下，征得相鄰業主和業主委員會的書面同意，報物業管理行政主管部門批準。
第四十五條 住宅的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修，造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因物業維修、裝修造成相關業主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失的，責任應當負責賠償。
第四十六條 任何單位和個人不得占用的物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用的，應當與業主委員會簽訂的合同、并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當賠償。
第四十七條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，按有關規定辦理審批手續;經批準的，應當與業主委員會簽定合同，并支付設置費用。收取的費用于物業的日常維修和養護。
第四十八條 房屋的維修責任，按下列是規定劃分：
(一)室內部分，由業主負責維修;
(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、共用天線和消防設施等房屋本體共用設施，由物業管理企業組織定期養護和維修，其費用從物業共用部位、共用設施設備維修基金中列支。
第四十九條 住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房、(棚)等住宅區共用設施由物業管理企業統一管理維修和養護。管理維修和養護費用從管理服務中列支。
人為造成共用設施損壞的，由損壞者負責修復。造成損失的，應當賠償。
第五十條 住宅區的水、電、燃氣、暖氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣、供暖及通訊單位負責，維修養護費用按照有關行業管理規定執行。
第六章 物業維修基金的使用和管理
第五十一條 根據國家規定，設立物業共用部位、共用設施設備維修基金(以簡稱維修基金)。
第五十二條 維修基金按下列是規定交納和提取：
(一)商品住宅出售時，多層住宅的購房者按購房款的2%交納，&127;高層住宅的購房都按購房款的3%交納;
(二)公有住宅出售時，購房者按購房款的2%交納;
(三)公有住宅出售單位出售公有住宅時，多層住宅按不低于售房款的20%提取，高層住宅按不低于售房款的30%提取。
購房者交納的維修基金，由售房單位提取。由售房單位代收。由售房單位提取和購房者繳納的維修基金，不計入售房收入，歸業主共有。
第五十三條 維修基金應當在銀行專戶存儲、專款專用。
業主委員會成立前，交由物業管理行政主管部代管。業主委員會成立后。由物業管理行政主管部門交業主委員會管理并監督使用。業主委員會委員不竿侵占、挪用維修基金。
第五十四條 維修基金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新和改造。
使用維修基金，由物業管理企業提出申請，經業主委員會書面同意，并報物業管理行政主管部門備案。
維修基金不敷使用時，由業主委員會按業主的住宅建筑面積向業主續籌。
業主轉讓物業時，維修基金隨物業所有權同時轉讓。
住宅因拆遷或者其他原因造成滅失的，綾結余的維修基金應當按業主個人交納比例退還業主。
第五十五條 維修基金的使用，應當建立使用計劃報批管理制度、財務管理制度、審計監督制度和業主查詢對賬制度。
第七章 獎勵和懲罰
第五十六條 對居住物業管理成績顯著的住宅小區，由市、縣人民政府授予“優秀物業管理小區”稱號，并給予獎勵。
第五十七條 物業管理企業違反本辦法規定，有下列是行為之一的，由物業管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區物業管理條例》第四十三條的規定，責令改正，給予警告;拒不改正的，處以五百元以上三千元以下罰款，并可降低資質等級：
(一)物業管理委托合同生效、終止、解除、未按規定報物業管理行政主管部門備案的;
(二)從業人員未持有物業管理行政主管部門核發的崗位證書上崗的。
第五十八條 物業管理企業違反本辦法規定有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區物業管理條例》第四十四條的規定，責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以二千元以上二萬元以下罰款;情節嚴重的，可以降低資質等級，直至吊銷資質證書：
(一)未取得物業管理資質證書或者年檢不合格從事物業管理服務的;
(二)擅自改變居住區內共用部位、共用設施設備使用性質的;
(三)物業管理委托合同終止或者解除后15日內，未向業主委員會移交或者損壞、隱匿、銷毀應當移 資料、財物的;
(四)擅自占用、控掘居住區道路、場地的。
未取得或者已被吊銷物業管理資質證書以及物業管理委托合同終止、解除后，非法占用物業管理用房、場地和物業管理資料、財物的，除按前款規定處罰外，物業管理行政主管部門可以做出責令限期移交的決定，拒不履行移交決定的，物業管理行政主管部門可以強制執行或者申請人民法院強制執行。
第五十九條 開發建設單位違反本辦法規定有下列行為之一的，由物業管理行政主管部衣照《陜西省城市居住區物業管理條例》第四十五條的規定，責令改正，給予警告，并可處以三千元以上三萬元以下的罰款：
(一)未承擔前期物業管理責任的;
(二)出售住宅，未同時簽訂前期物業管理委托合同或者在同一居住區收取基本服務費不一致的;
(三)不承擔未出售住宅的物業管理費的。
第六十條 開發建設單位建反本辦法規定有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區物業管理條例》第四十六條第一款的規定責令改正，給予警告，沒收非法所得，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款：
(一)居住區未經綜合驗收或者驗收不合格實行前期物業管理的;
(二)前期物業管理期間使用維修基金或者將管理用房轉讓、改作它用的。
前期物業管理委托合同終止后，未向業主委員會移交居住區管理用房和有關工程建設資料的，由物業管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區物業管理條例》第四主條第二款的規定，責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以二千元以上二萬元以下的罰款。
第六十一條 業主、使用人違反本辦法規定，損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備、改變住宅用途的，由物業管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區物業管理條例》第四十七條的規定，責令恢復原狀、賠償損失，并可處以五百元以上五千元以下的罰款。
第六十二條 業主公約、業主委員會章程和業主大會或者業主代表大會、業主委員會做出的決定。違反法律、法規規定的，由物業管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區物業管理條例》第四十八條第一款的規定，責令改正;并通告全體業主。
業主委員會違反本辦法規定將物業管理用房轉讓或者改作它用的，由物業管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區物業管理條例》第四十八條第二款的規定，責令改正，造成經濟損失的，由責任人賠償。
業主委員會成員違反本辦法規定侵占、挪用維修基金的，應當返還;造成損失的，由現任人賠償;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第六十三條 當事人對物業管理行政主管部門的行處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不早請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，作出行政處罰決定的部門可以依法申請人民法院強制執行。
對個人處以三千地以上、對單位處以三萬元以上罰款和吊銷資質證書處罰的，當事人有權要求舉行聽證。
第六十四條 違反本辦法規定的其他行為，由有關行政主管部門按照各自職責和相關法律、法規的規定處罰.
第六十五條 拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第八章 附則
第六十七條 非居住區寫字樓、商住樓物業管理、參照本辦法執行。
第六十八條 本辦法中有關的專業用語含義：
(一)自用部位是指一套住宅內的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;
(二)自用設施設務是指一套住宅內的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備;
(三)共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(四)共用設施設備是指居住區內，全體業主共同擁有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣、燃氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設備和公益性文體設備和共設施設備使用的房屋等。
第六十九條 本辦法實施中的具休應用問題由市房產管理部門負責解釋。
第七十條 本辦自發布之日起施行。
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