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2016年注冊稅務師考點之征收管理（含例題）
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一、申報納稅程序
納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。
納稅人因經常發生轉讓房地產行為而難以在每次轉讓后申報的，可按月或稅務機關規定期限繳納。
申報時提供的證件和資料：(P392)
【典型例題-2011年考題單選】
納稅人轉讓因國家建設需要依法征用的房地產而得到經濟補償，應到房地產所在地主管稅務機關備案的期限是簽訂房地產轉讓合同之日起( )日內。
A.5
B.7
C.10
D.15
『正確答案』B
『答案解析』納稅人發生下列轉讓行為的，還應從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地主管稅務機關備案：(1)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，納稅人因此而得到經濟補償的;(2)因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓其房地產的;(3)轉讓原自用住房的。
二、納稅時間和繳納方法
1.一次性交割付清價款：辦理過戶登記手續前數日內一次性繳納全部稅款。
2.分期收款方式轉讓：合同規定的收款日確定，按比例計算每次稅額，每次收款后數日內繳納。
3.全部竣工前轉讓：預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
三、納稅地點：土地增值稅由房地產所在地的稅務機關負責征收。即房地產的坐落地。
四、房地產開發企業土地增值稅清算管理
(一)土地增值稅的清算受理：
1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：(滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續)
(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：(在納稅人收到清算通知之日起90天內辦理清算手續)
(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;(2013年單選題考點)
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
(4)省稅務機關規定的其他情況。
(二)土地增值稅清算時相關問題的處理：
1.土地增值稅清算時收入的確認
已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
2.質量保證金的扣除
房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金。質量保證金開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
4.逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
5.契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
6.拆遷安置費的扣除，按以下規定處理：
(1)房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入(即按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定)，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(2)開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(3)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
7. 預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
(三)清算審核方法
1.非直接銷售和自用房地產的收入確定
(1)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
3.其他：
(1)扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(2)與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：
A.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;
B.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;
C.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
(3)銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產開發成本。房預提費用，除另有規定外，不得扣除。
4.在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
【典型例題1-2011年考題多選】
下列稅務處理中，符合土地增值稅清算制度規定的有( )。
A.納稅人清算補繳的土地增值稅，不加收滯納金
B.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，不得扣除
C.回遷戶支付給房地產企業的補價，應作為當期的收入
D.對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致
E.對于應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續
『正確答案』ABDE
『答案解析』選項C，回遷戶支付給房地產企業的補價，應抵減本項目拆遷補償費。
【典型例題2-2012年考題多選】
下列關于房地產開發企業土地增值稅清算的說法，正確的有( )。
A.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費可以扣除
B.對于分期開發的房地產項目，清算方式應保持一致
C.貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費
D.房地產開發企業銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%
E.房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除
『正確答案』BCE
『答案解析』房地產開發企業預期開發繳納的土地閑置費不得扣除;房地產企業發生的裝修費可以作為開發成本扣除。
【典型例題3-P403】
某房地產開發公司2009年開發商品房對外出售，具體情況如下(公司營業稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費用”中)、企業所得稅稅率25%)
1.按轉讓產權合同取得收入4 000萬元;
2.支付取得土地使用權的金額800萬元;
3.開發成本費用1 500萬元;
4.開發費用250萬元(當地政府規定開發費用的扣除比例為10%)。
公司計算應繳納的有關稅金如下：
(1)應繳納營業稅=4 000×5%=200(萬元)
(2)應繳納城市維護建設稅=200×7%=14(萬元)
(3)應繳納教育費附加=200×3%=6(萬元)
(4)應繳納印花稅=4 000×0.5‰=2(萬元)
(5)應繳納土地增值稅：
①扣除項目金額=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3 232(萬元)
②增值額=4 000-3232=768(萬元)
③增值率=768÷3232×100%≈24%
④應繳納土地增值稅=768×30%-3232×0=230.4(萬元)
(6)應繳納企業所得稅=(4 000-3 232-230.4)×25%=134.40(萬元)
要求：
1.根據上述核算資料，分析公司計算應繳納的各種稅費是否正確?錯在何處?
2.核定該公司應繳納的各種稅費是多少?
『正確答案』
1.公司自行計算應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業所得稅錯誤。
(1)計算土地增值額時，其開發費用應按照當地政府規定的比例計算扣除，而企業按照實際數扣除。
(2)按照規定，房地產開發公司繳納的印花稅，應記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。
(3)公司在計算企業所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數，企業所得稅的扣除項目中沒有該項規定。
2.核定應繳納的土地增值稅、企業所得稅如下：
①扣除項目金額=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(萬元)
②增值額=4000-3210=790(萬元)
③增值率=790÷3 210×100%≈25%
④應繳納土地增值稅=790×30%-3210×0=237(萬元)
(2)企業所得稅：
①應納稅所得額=4000-800-1500-250-220-237=993(萬元)
②應繳納企業所得稅=993×25%=248.25(萬元)
【典型例題4-2013年考題節選】
位于某市區的甲房地產開發公司，2012年度開發建設辦公樓一棟，12月20日與本市乙企業簽訂了一份購銷合同，將辦公樓銷售給乙企業，銷售金額共計3000萬元。 合同載明，乙企業向甲房地產開發公司支付貨幣資金2500萬元，另將一塊未作任何開發的土地的使用權作價500萬元轉讓給甲房地產開發公司，并簽署產權轉移書據。
甲房地產開發公司開發該辦公樓支付土地價款800萬元、契稅40萬元、房地產開發成本360萬元，開發過程中發生管理費用120萬元(包括業務招待費50萬元，未包括印花稅)、銷售費用200萬元、財務費用150萬元(屬于向其他企業借款支付的年利息，約定利率10%，銀行同期利率6%)。“營業外支出”賬戶記載金額160萬元。
乙企業轉讓給甲房地產開發公司的土地使用權為抵債取得，抵債時作價300萬元并發生相關稅費10萬元。
(注：當地政府確定房地產開發費用扣除比例為8%)
根據上述資料，回答下列問題：
1.2012年甲公司計算土地增值稅時的“準予扣除項目”合計( )萬元。
A.1605
B.1689.8
C.1701
D.1702.5
2.2012年甲公司應繳納土地增值稅( )萬元
A.433.88
B.434.55
C.439.59
D.477.75
3.2012年乙企業應繳納土地增值稅( )萬元。
A.55.44
B.55.55
C.59.94
D.60.05
4.2012年甲公司實現的會計利潤是( )萬元。
A.568.7
B.570.45
C.608.7
D.610.45
5.2012年甲公司應繳納企業所得稅( )萬元。
A.160.49
B.164.4
C.165.93
D.171.37
『答案解析』
1.『正確答案』C
『答案解析』取得土地使用權所支付的金額=800+40=840(萬元)，開發成本為360萬元，開發費用=(840+360)×8%=96(萬元)，稅金=3000×5%×(1+7%+3%)=165(萬元)，加計扣除=(840+360)×20%=240。扣除項目合計=840+360+96+165+240=1701(萬元)
2.『正確答案』B
『答案解析』增值額=3000-1701=1299(萬元)，增值率=1299/1701×100%=76.37%，應繳納土地增值稅=1299×40%-1701×5%=434.55(萬元)
3.『正確答案』A
『答案解析』扣除項目合計=300+10+(500-300)×5%×1.1+500×0.5‰=321.25(萬元)，增值額=500-321.25=178.75(萬元)，增值率=178.75/321.25×100%=55.64%，應繳納土地增值稅=178.75×40%-321.25×5%=55.44(萬元)
4.『正確答案』A
『答案解析』會計利潤=3000-800-40-360-120-200-150-160-1.75(印花稅)-165(營業稅等)-434.55=568.7(萬元)
5.『正確答案』C
『答案解析』應納稅所得額=568.7+(50-15)(調整業務招待費)+150/10%×(10%-6%)(調整財務費用)=663.7(萬元)
應繳納企業所得稅=663.7×25%=165.93(萬元)
【總結】征稅范圍;扣除項目的確定和土地增值稅的計算;房地產開發企業土地增值稅清算政策。
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