2015年房地產估價師《案例與分析》:假設開發法的操作步驟

　　假設開發法的操作步驟

　　運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估計開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤ 測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

　　下面以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調查待開發房地產的基本情況和選擇最佳的開發利用方式，其他步驟的內容將在后面分節論述。

　　在中國現行情況下，政府開展國有土地使用權有償出讓的地塊，主要是待開發土地。政府出讓土地使用權的方式有拍賣、招標、掛牌和協議四種。無論是哪種出讓方式，對于這類待開發土地，政府都需要估價，以確定出讓底價或做到心中有數;有意購買者也需要估價，以確定購買時的報價或者作為與政府討價還價的依據。

　　這類待開發土地的使用年限、城市規劃設計條件(如用途、建筑高度、容積率)等，通常政府在事先已確定。購地者如果獲得該類土地，只能在政府的這些限制之內開發利用。因此，政府的這些限制，也是評估這類待開發土地的價格時必須遵守的前提條件。

　　調查該類待開發土地的基本情況主要包括下列4個方面：

　　(1) 弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區域的性質;③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區的一塊待開發土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區的性質、地位，包括它與上海市區的關系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區內的具體坐落狀況，如周圍環境、進出交通便利與否等。

　　(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。

　　(3)弄清城市規劃設計條件。包括弄清規定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。

　　(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。弄清這些，主要是為預測未來開發完成后的房地產價值、租金等服務。

　　選擇最佳的開發利用方式包括用途、規模、檔次等的確定。這些內容的確定都要在城市規劃許可的范圍內選取，也就是說在這個許可范圍內的最佳。在選擇最佳的開發利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現實社會需要程度和未來發展趨勢，或者說，要分析當地市場的接受能力，究竟市場在項目建成后最需要什么類型的房地產。例如，某塊土地城市規劃規定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，但在實際估價時究竟應選擇哪種用途?這首先要調查該塊土地所在城市和區域的賓館、公寓、寫字樓的供求關系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數量又較少時，則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。

　　估價步驟

　　1、調查待開發房地產的基本情況;

　　2、選擇最佳的開發利用方式;

　　3、估計開發建設期;

　　4、預測開發完成后的房地產價值;

　　5、估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。

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