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2015年房地產估價師《案例與分析》:假設開發法的基本原理
假設開發法的基本原理
假設開發法的概念
假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。
假設開發法的理論依據
假設開發法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發法估價的基本思路，用下列模擬一個典型投資者思想活動的例子，可以較好地反映出來。
假如我是一個房地產開發商，同時有一塊可供開發建設的土地，我將愿意以多高的價格來購買它?無疑，我明白購買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開發商不止我一個，他們都懷有與我一樣的動機。因此，我不能企求從這塊土地的開發中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會一無所獲。但是，我打算從這塊土地的開發中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或將此資金、時間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面(此點是基于機會成本的考慮)。所以，我只求得到社會上同類房地產開發項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細分析這塊土地的內外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎設施完備程度和土地平整程度，地質和水文狀況，規劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據土地的內外條件，我知道了這塊土地在規劃許可的范圍內最適宜做何種用途、規模多大、什么檔次，例如是建商場，還是建寫字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢;為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息(我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機會成本的考慮);此外，我不能忘了在交易中要繳納有關稅費(包括購買土地時作為買方要繳納的稅費和出售開發完成后的房地產時作為賣方要繳納的稅費)及要獲得開發利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預測的未來開發完成后的價值，減去各種開發成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數額。
由上可以看出，假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格;假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。
假設開發法更深的理論依據，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。
優缺點
從理論上講，現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過程較為復雜;傳統方法測算出的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能并不完全如此，這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點：①后續開發經營期究竟多長要預測準確;②各項收入、支出在何時發生要預測準確;③各項收入、支出發生的金額要預測準確。
由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量采用現金流量折現法。在難以采用現金流折現法的情況下，可以采用傳統方法。
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